大朗项目前期策划报告(定)课件
133页1、大朗项目前期 定位报告,第一部分 市场篇 第二部分 项目分析篇 第三部分 项目定位篇(住宅) 第四部分 项目定位篇(商业) 第五部分 项目推售篇 附录 美联简介,目 录,第一部分市场调研,第一部分市场篇,大朗镇宏观经济概况,大朗镇概况区位,大朗镇位于广东省东莞市中南部,毗邻中国最具发展潜力的园区 东莞市松山湖科技产业园; 交通便利,莞深高速、常虎高速经过大朗,省道莞惠公路贯穿全镇 全镇总面积 118 平方公里,下辖 11 个社区居委会和 16 个村委会,户 籍人口万多人,外来人员近 30 万人。,毛织业:毛织业是大朗的支柱产业和特色产业,现全镇有毛织企业2000多家,从业人员10多万人,年产毛衣超过3亿件(套),60%以上销往欧美等国际市场。2002年,大朗镇被中国纺织工业协会评为首批中国羊毛衫名镇。 装备制造业:装备制造业企业有 570多家,涉及数控机床、自动化机械、精密模具、冶金、电子、电池、电缆等领域, 2006 年总产值 91 亿元,占全镇工业总产值的 51% 。,大朗镇概况支柱产业,全镇生产总值 85 亿元,比上年增长20% 实际利用外资 1.97 亿美元,增长 21% 各项
2、存款余额 93 亿元,增长 13% 城乡居民储蓄存款余额 75.2 亿元,同期增长 14.54% 年全国千强镇第 55 名、广东省第 21 名,一个中心即打造大朗商贸文化中心。整合资源,以长盛广场为龙头,把长盛片区建设成为集商贸、金融、餐饮、文化、体育、休闲、娱乐等服务业于一体的商贸文化中心,成为大朗的城市客厅。 东江水工程新增 2 座 110 千伏输变电站,完成饮用东江水工程。 城际交通轨道规划。升级改造镇中心区道路 30 多公里。开通K13路快速公交。 营造大商贸、大流通的现代化商贸格局。 房地产的区域规划。镇政府规划将以长盛广场打造成为成为大朗的城市客厅。围绕这一区域的房地产市场将获得快速发展的机遇。,大朗镇概况镇区发展规划,实施“一个中心六大工程”,控制性规划:,新城市中心片区包括文体公园、求富路村民公寓、宝陂村民公寓、长塘村民公寓、新世纪明上居、大和商贸城等重点项目。 美景片区主要是旧区,包括五福购物广场、公安分局宿舍商住用地等重点项目。 富民二园片区包括松山湖产业园搬迁企业、标检中心和石厦加油站等重点项目。北起富民大道,南紧邻常虎高速和自然生态区,西面邻近松山湖科技产业园,
3、东为工业发展区,总占地面积235.47公顷。预测该片区总人口约为2.4万人。,大朗镇概况镇区发展规划,大朗镇住宅市场研究,大朗镇房地产市场特征,房地产市场发展缓慢,碧水天源及新世纪添一居推动了大朗房地产市场的发展。 市场供应量小,后续竞争激烈。 以本地消费市场为主,对周边镇区客户吸纳力不强。 农民公寓有10多个,近8000套的开发量, 极大地冲击了本地住宅市场开发。 将逐步形成以商贸为配套核心的住宅区域,区域化格局日趋明显.,主要竞争楼盘分布,新世纪-明上居,长富广场,本案,添一居,兴业华庭,碧水天源,主要竞争楼盘的参考指标,主要竞争楼盘的参考指标,客户群体分析关注因素,属性:大朗镇内居住者,高收入人群 置业目的:改善居住环境,二次或多次置业,部分首次置业 经济状况:好,有进一步提高生活品质的需求,企业中高层管理者私营企业主经商户及其他(含公务员等人群),其他二次以上置业者、投资客等,客户描述,大朗镇以外来白领务工私营企业主为代表的高收入者,最关注的是社区园林,物业管理、以及周边环境,以求提高生活品质。对价格相对不太敏感。 当地原住居民以改善居住环境为主,有一定的实力。 客户都对配套设
4、施以及物业服务较为重视。,当地的原住居民 置业目的:追求更好的居住环境,追求生活品质等 经济状况:好,有进一步提高生活品质的需求,客户群体分析客户特征,需求分析市场容量,市场容量 工业企业3300多家,3000 多家毛织行业企业,其中有1000多名中高级设计师,1万多名技术骨干; 500多家外资企业; 8000多个个体工商户; 企业从业人员、私营企业主、个体工商户 构成了强大的房地产消费市场。,销售价格价格特征,销售价格: 在售中高档住宅价格为3000-4500元/平方米。一房总价15-20万左右,二房30万左右,三房45万左右,四房55万左右。别墅价格8000元/平方米。 区位及物业档次二大因素对价格的影响力较大。 租金价格: 租赁市场活跃,租金水平较高。 租金水平:三房25003000元/月,二房为20002500元/月。一房12001800元/月 租金回报率高,年投资回报率可达 7-10%,投资市场诱人。,户型面积,户型面积,一房面积:35平方米-65平方米 二房面积:70平方米-100平方米 三房面积:100平方米-140平方米 四房面积:140平方米-160平方米 别墅面积:
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