合肥龙泉山旅游地产营销策略报告课件
153页1、合肥龙泉山旅游地产营销策略报告,杰星房产 2011.04,报告大纲,一.第一次报告回顾,三.推广策略,项目定位 SWOT分析 客群定位,二.营销策略,第一次报告回顾,项目定位,通过合肥旅游度假产品市场的研究,基于项目差异化竞争及打造项目核心竞争力的原则,本项目定位为:,以合肥经济圈精英商界人士为目标客层 合肥最高水准的养生度假别墅,第一次报告回顾,SWOT分析,第一次报告回顾,客户定位,客户描述(理性) 本案的目标客户主要来自于安徽、江苏以及上海等区域,他们人在中年,上有老,下有小,在当地具有较高的收入水平,主要从事企业中高层管理、个体私营经济、泛公务员或科技职业为主,家庭结构多为三、四口之家。,他们是:,城市上层 社会中坚,第一次报告回顾,客户定位,客户描述(感性),消费特征: 作为城市上层,社会中坚,他们注重私密性,注重服务品质,注重消费环境,注重消费潮流。,人生经历: 作为城市上层,社会中坚,始终全力以赴、全心投入事业,事业上过起伏,见识过很多事情。,兴趣特征: 作为城市上层,社会中坚,他们喜欢休闲和享受,有一定的占有欲望,勇于尝试新鲜事物。,第一次报告回顾,客户定位,目标客户精
2、神特质,品位的、尊贵的、前沿的、自我专享的,以公务员和事业单位人员为代表,成功商人或企业中高层典型特征,追求功成名就的认同,以科技人员为代表。,总特征:追求自我心灵释放的度假空间。,第一次报告回顾,客户定位,他们是中国上层阶级中坚力量的一个缩影。在本案,他们可以找到属于自己的一片天地。他们追求环境的清幽,追求养生休闲,追求和谐、生态、人文的度假感受,寻求自我心灵释放的空间。,我们影响这群人的方式,更多需要从精神层面切入。,第一次报告回顾,客户定位,客户需求汇总:,购房目的以养生度假自住投资为主; 物业类型偏好,首选别墅,其次双拼别墅,公寓房抗性较大; 面积需求以300方以上院落式度假别墅或200方以上类别墅产品为主,呈现两极分化格局; 对高档度假酒店配套需求强烈; 关注重点为外部环境(外部资源)、功能环境(内部配套)、小区内部环境、户型设计及价格;。,报告大纲,一.第一次报告回顾,三.推广策略,发展定位 核心竞争力 SWOT分析 客群定位,二.营销策略,核心竞争力,打造在全国范围内具备竞争力的宽越式 度假复合地产物业管理体系!,核心竞争力,核心产品力提炼与需求对接,核 心 产 品 力,
3、区位优势:环巢湖旅游区位,功能优势:养生度假产品,配套优势:星级酒店配套,景观规划优势:借景与绿化系统打破户内外限制;原生态坡地生活与庐山景区有机融合;高绿化率,对度假项目的外部环境关注,注重项目的养生度假功能,五星级酒店配套需求强烈,关注项目内部环境,产品力提炼,客户需求,核心产品力提炼与需求对接,从产品力提炼与客户需求对接可以发现,如何满足客户度假与投资相结合的需求也是客户购买度假物业考虑的重点,因此有必要借助本案的度假资源及内部设施配套完善导入集团会员制战略运营模式:,核心竞争力,以案例探索、完善度假资源及会员制运营模式,以内部度假配套设施体系支撑集团的快速发展!,会员制模式案例,上海亲和源,亲和源是专门为老年人的生活所设计。并且,亲和源完全不同于我们所看到的目前社会上诸多的养老院与福利院,亲和源是一种全新的模式,我们认为这一模式代表了二十一世纪我国养老的发展方向。,亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上,整个社区全部采用无障碍化设计,以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施,加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务,区别于传统意义上的养老院,成为
4、一个不脱离社会,既相对独立又不乏开放的老年生活社区。,会员制模式案例,亲和源模式,会员制经营模式,入住者需办理会员卡,一次付清6975万元不等的会员费,终身享有一套住房,面积为58-72平米,但产权在开发商手里。此外,每年需支付管理费,不同的房型物业年费不同,2万到6万不等。卧室朝南,一梯十一户。精装修公寓,7层带电梯。小区内配套齐全,自带社区医院。入住条件为男性60周岁以上,女性55周岁以上。,分析: 其实该模式就是开发商长期持有物业经营的模式,提供业主完善的养老机制及养老配套设施,以此吸引老年业主,但前提是必须有完善的养老设施。,亲和源模式是否适合本案发展方向?,本案发展模式界定,从上表我们可以看出,本案不能完全复制“亲和源模式”,我们需要更创新的模式,本案发展模式,度假别墅生活+投资别墅理财+大自然别墅生活,案例借鉴,天津蓟县恒大金碧天下,恒大金碧天下恒大御水山城组团位于天津蓟县盘山脚下,地处北京与天津之间的蓟县山区内。京平高速转津蓟高速延长线、津蓟、京沈三线纵横交汇,距北京只有80公里路程,35分钟即可到达北京中心城区,距天津100公里,周边没有任何配套设施。建筑面积:3000
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