房地产市场运作培训课件
206页1、1,房地产市场运作培训,肖 劲,2010年8月21日,2,目 录,前言 第一部分 当前房地产形势分析 第二部分 案例研讨 第三部分 如何确定销售的目标 第四部分 房地产企业全员营销体系 第五部分 营销工作流程 第六部分 房地产全过程体验式营销管理,3,前 言,触动房地产商为什么遭到社各界的反对 为政府创造价值为什么反而被政府抛弃 反思我们为什么不能卖更便宜的房子 我们的品牌为什么不能代表质优价廉 转变如何转变形象和寻求突破 品牌定位与产品定位如何进行,4,我们可以转变什么,1、定位。(售前) 2、价格。(开盘、新推或在售) 3、配置。(售前、售中) 4、时机。(开盘时机) 5、客户积累。(工作方法) 6、服务。(品牌战略) ,前 言,5,本次培训的关键词,树立清晰的目标不同的目标不同的结果 树立江湖地位传播的道具 树立核心记忆点让客户来 树立核心卖点让客户买 如何讲故事给客户一个购买的理由 营销系统的建立带有策略的计划,前 言,6,目 录,前言 第一部分 当前房地产形势分析 第二部分 案例研讨 第三部分 如何确定销售的目标 第四部分 房地产企业全员营销体系 第五部分 营销工作流程 第六
2、部分 房地产全过程体验式营销管理,7,7,我们行业的大环境,第一部分 当前房地产形势分析,8,1998,99-08年商品住宅销售额趋势图,2008,1988,萌芽期,黄金发展期,万科开始房地产业务,亚洲金融危机爆发,全球金融危机加剧,复合增长率26.1%,2009年前三季度,24268,单位:亿元,1、持续10多年的房地产高速增长,9,图:98-08年中国GDP增长趋势图(单位: 万亿元),次大规模金融危机并没有阻止中国经济增长前进的步伐,1978-2008年平均增长率为9.9% 1988-2008年平均增长率为9.7% 1998-2008年平均增长率是9.5%,2、持续20多年GDP的增长奠定了基础,10,2009年,北京市人均GDP突破1万美元,仅次于上海排名第二,跻身中等富裕城市行列,中国GDP连续多年保持高速增长,2009年国内生产总值现价总量为340507亿元,按不变价格计算的增长速度为9.1%,按常住人口计算,北京市人均地区生产总值达到68788元(按年平均汇率折合10070美元),按可比价格计算,比上年增长6.2%,GDP的持续高增长,带来人民生活水平大幅提高,11,08
3、人均GDP超过10000美元有五个城市,第一位:深圳(12852) 第二位:苏州(11727) 第三位:广州(11587) 第四位:无锡(11198) 第五位:上海(10525),中国2008年各城市人均GDP(单位:美元),08年万科所进入城市平均人均GDP7533美元,当前的GDP决定未来发展 不同的城市不同的市场,12,图:近年来中国城市化率的变化趋势,08年中国城市化人口率46%,位居全球第128位,低于金砖四国中的巴西(86%)、俄罗斯(73%),高于印度(29%),图:2008年中国与世界主要发达国家城市化率比较,世界平均值为48.6,3、持续的城市化的发展决定了未来的房地产,13,13,截止2009年底,全国私家车保有量突破1.2亿。 北京私家车保有量位居全国第一,82年底北京市汽车保有量13万辆,09年底北京市汽车保有量400万辆。据北京市交管部门统计,北京市汽车保有量突破100万辆用时48年,100200万辆用时6年半,200300万辆用时3年9个月,300400万辆仅用时2年7个月,4、汽车时代到来,生活方式发生巨大改变,生活半径增大,14,第一次“婴儿潮” :19
4、62年到1972年(37-47岁人群),共出生2.97亿人口,第二次生育高峰期:1985年到1991年(18-24岁人群),共出生1.66亿人口,5、人口的数量 人均居住面积是房地产的源泉,15,起步,高速发展,平稳期,衰退期,单位:美元,稳定增长,04年主要城市所处阶段,08年主要城市所处阶段,图:房地产发展阶段与人均G关系图,据世界银行研究,住宅需求与人均GDP联系密切,当人均GDP在10004000美元时,房地产进入高速发展期,当人均GDP进入40008000美元时,房地产进入稳定快速增长期,而当人均GDP超过1万美元时,一般住宅市场需求饱和,房地产市场发展主要靠投资或者其他非住宅或非主流住宅类产品维系上,6、探讨中国人的房屋观与其他国家的不同,16,16,我们的市场,第一部分 当前房地产形势分析,17,推售比维持在低位表明持续的供不应求,价格持续上涨 成交量随上市波动,截至11月24日全市总成交面积达1614万平米,成交金额2208亿,数据来源:北京房地产交易网,持续供不应求,价格迅速上涨,量随供应波动,18,1月份市场供应量上升,达到96万平米,环比增长14% 2月份市场供应
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