郭继忠、李丽娟等与广西合正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载郭继忠、李丽娟等与广西合正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。民事判决书（2015）南市民一终字第 602号 上诉人（一审被告）：广西合正房地产开发有限公司。 法定代表人：徐进，该公司总经理。 委托代理人：韦俊，该公司法务经理。 委托代理人：田良丰，该公司法务助理。 被上诉人（一审原告）：郭继忠。 被上诉人（一审原告）：李丽娟。 上述两被上诉人的共同委托代理人：伍书萍。上诉人广西合正房地产开发有限公司（以下简称合正公司）因与被上诉人郭继忠、 李丽娟商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人合正公司的委托代理人韦俊、田良丰，被 上诉人郭继忠、李丽娟的共同委托

2、代理人伍书萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：郭继忠、李丽娟与合正公司于2008年1月10日签订商品房买卖合同一份，双方约定：郭继忠、李丽娟购买合正公司开发的南宁市白沙大道91号英伦第六区第X号楼X单元X号，购房价款总额为274583元；郭继忠、李丽娟的付款方式为银行按揭付款；合正公司（出卖人）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任， 买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向 买受人支付已付房款的万分之一的违约金。商品房买卖合同附件四合同补充协议 第一条“关于付款方式及期限”第一款约定了 “一次性付款”；第二款“银行按揭付款” 第10项约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到出卖 人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料）,并按办证时政府或产权登 记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。，”合同签订后，郭继忠

3、、李丽娟向合正公司交付了274583元购房款。2009年6月15日，合正公司登报公告英伦第六区1号楼交房通告，通知郭继忠、李丽娟于2009年6月15日至2009年6月23日办理业主收房有关手续。合正公司已 将涉案房屋交付郭继忠、李丽娟使用。一审法院另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理 中，合正公司至今尚未取得涉案房屋的商品房现售备案证明。2009年9月15日，南宁经济技术开发区建设发展局组织英伦第六区1#楼业主与开发商（合正公司）召开纠纷调解会议，并就逾期交房违约金赔付问题、1#楼阳台整改问题形成会议纪要。 一审法院经审理认为：郭继忠、李丽娟与合正公司均有缔约能力，双方签订的商 品房买卖合同系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定， 也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订 后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郭继忠、李丽娟已按合同约定向合正 公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。郭继忠、李丽娟与合正公司在商品房买卖合同第十五条中约定，出卖人应当在 商品房交付使用后 450个工

4、作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机 关备案。出卖人办妥商品房现售备案证明即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备 案登记资料向产权登记机关提交完毕。合正公司抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案 的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在合正公司，但根据已查明的 事实，对阳台整改持有异议的是英伦第六区1#楼的部分业主，合正公司并未进一步提交证据证明1#楼的部分业主对阳台整改方案持有异议可导致英伦第六区2#等楼无法完成报备义务。合正公司免责的抗辩意见，因缺乏证据予以佐证，应不予采纳。对于涉案房屋的实际交付时间，双方在合同上没有约定房屋交付的具体方式，合正 公司发出的英伦第六区 1号楼交房通告，是告知各业主，房屋已达到交付条件，通知 业主在一定期限内办理收房手续，并非房屋实际交付使用的时间。习惯上是把房门钥匙的 交付作为房屋交付的一种方式，郭继忠、李丽娟主张为2009年6月23日，合正公司主张为业主签收房屋钥匙之日。根据郭继忠、李丽娟提供的英伦第六区交房通知的记载， 郭继忠、李丽娟于 2009年6月15日至2009年6月23日均可办理收房有关手续，郭继 忠、李丽

5、娟主张于 2009年6月23日收房，合正公司对此虽持有异议，但其未提交业主签 字的收房确认书等相关材料予以佐证，故应采信郭继忠、李丽娟关于涉案房屋交付时间为 2009年6月23日的主张。自此时间作为起点计算450个工作日，合正公司报备案期间应至2011年4月10日止。因此，合正公司至今仍未能为郭继忠、李丽娟办理产权资料登记 备案的行为，已违反合同约定，构成违约。关于合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的商品房买卖合 同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公 司正在积极进行着各项报备案工作，因此合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义 务。故郭继忠、李丽娟请求合正公司继续履行为郭继忠、李丽娟办理房屋产权资料登记备 案的义务，合法有据，应予以支持。关于合正公司是否应为郭继忠、李丽娟办理房地产权属证书的问题。根据城市房 地产开发经营管理条例第三十三条、城市商品房预售管理办法第十二条及房屋登 记办法第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企 业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行

6、权 属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买 受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资 料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，合正公司为郭继忠、李丽 娟办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助郭继忠、李丽娟办理房产权 属证书。郭继忠、李丽娟主张商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第二款 第十项已约定办理房产证的义务在合正公司方，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前 述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，郭继忠、李丽娟请求由合 正公司为郭继忠、李丽娟办理房地产权属证书，理据不足，应不予支持；但合正公司应履 行协助义务，协助郭继忠、李丽娟办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。对于违约金。郭继忠、李丽娟与合正公司在商品房买卖合同第十五条中明确约 定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双 方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条前

7、段之规定：“当 事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30利标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构 计收逾期贷款利率的 30%该违约金的约定没有明显过高。合正公司于2009年6月23日交付房屋给郭继忠、李丽娟，合同约定的办理报备的期限至2011年4月10日届满，而其至今未办理商品房现房销售备案证明，则违约金的计算方式为：以购房款274583元为基数，按每日万分之一自2011年4月11日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼商品房现售备案证明之日止。郭继忠、李丽娟起诉主张违约金的起 算时间为2011年4月15日，是郭继忠、李丽娟对自己权利的处分，应予以支持。综上所述，依据中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百零七条， 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条， 城市房地产开发经营管理条例第三十三条，城市商品房预售管理办法第十二条， 房屋登记办法第三十一条之规定，判决：一、合正公司应履行将南宁市江南区白沙大 道91号英伦第六区第1号楼的权属登记资料报产权登记机

8、关备案的义务，并协助郭继忠、 李丽娟办理房屋权属证书；二、合正公司向郭继忠、李丽娟支付南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区第X号楼X单元X号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款274583元为基数，按每日万分之一自2011年4月15日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼商品房现售备案证明之日止）。案件受理费351元，由合正公司负担。上诉人合正公司上诉称：一、一审判决判令上诉人按照合同约定（每日万分之一） 承担逾期报备案违约责任缺乏事实与法律依据。多种原因导致合正公司无法提交相关材料 报主管部门备案，其中一个重要原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，一审判 决对此不予认定是错误的。1、四季英伦（原名四季花都）1号楼靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路。为了道路两侧的美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要 求将阳台整改为封闭式。合正公司根据1号楼6户业主的申请，为他们进行了阳台整改。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁经济技术开发区政府，政府 于2009年9月25日组织业主与开发商召开协调会，业主代表与开发商达成了一致意见， 即开发商拿出整改方案给业主代表，业主代表收集1号楼所有业主对整改方案的意见并反馈给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报南宁经济技术开发区建设发展局， 建设发展局根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，公示无异议后批准实 施，开发商须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。2、合正公司做出了三个阳台整改方案，由于 1号楼部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，导致合正公司 无法整改，该责任由业主（买方）自行承担责任。1号楼阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，合正公司无法提交完整的材料给办理产权主管部门备案。3、为尽快给业主办理房产证，2014年7月1日，合正公司又一次向政府主管部门申请办理工程竣工验收业务申请。2014年7月8日，南宁经济技术开发区建设发展局要求合正公司补充 材料，其中一项就是 1号楼阳台及外立面变更文件。为征求业主对阳台整改的统一意见， 合正公司于2014年8月15日就阳台整改意见进行公示，要求业主形成统一的阳台整改意 见，但至今业主仍未将统一意见提供给合正公司

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