财务管理05级学生作品009万科财务分析课件

1、,万科财务分析报告,小组成员：王桂元毛华聪翁钦然刘宇浩 王珊王卿王芳周林 舒佳倩魏俊红留芳周佳慧,目录,一公司简介,公司基本情况简介,报告年度概况,二财务分析,盈利能力分析,偿债能力分析,营运能力分析,三关于存在的问题和改进建议,万科公司简介,股票代码 000002,200002 公司名称(中) 万科企业股份有限公司 公司名称(英) CHINA VANKE CO., LTD 注册地址 深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 行业分类 房地产开发与经营业 公司经营范围 房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资 供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸 企业审定证书规定办理）。 法人代表 王石,公司简况： 该公司的前身是一家专门从事科教仪器和办公自动化设备贸易的贸易公司，1988年改造成公众股份公司。 近几年来，公司规模不断扩大，现已拥有全资、合资、参股公司几十家，经营涉及房地产、股权投资、进出口贸易、实业等领域。 在房地产方面，参照香港开发商成功之经验，在国内房地产业中首先倡导城市居民住宅，并以城市居民住宅做为集团地产开发的主导方向，1

2、993年初正式在上海推出以上海市民为主要销售对象、附有完善生活和服务设施的中档住宅区“万科城市花园”，市场反映良好。1992年在建项目1993年进展顺利，同时拥有245万平方米 的土地储备。 在股权投资方面经过两年半的发展，现已成为公司的主要盈利来源。,该公司投资参股北京旅行车股份有限公司、海南新能源股份有限公司、西安黄河机电股份有限公司等二十多家企业，1993年又通过证券市场，拥有上市公司申华5的股份。 公司根据全国经济发展的地区差异，现已将业务发展重心转移到上海、京津地区。房地产业务将集中于大都市的居民住宅投资。贸易和零售业务将继续加强集中和统筹，使之向规模化专业化过渡。对发展潜力小的工业项目将重组或转让，以集中资源。,股本结构,十大股东,持有人名称 持股比例(%) 持股数量(万股) 股本性质 华润股份有限公司 14.64 100,568.42 其他股份 南方绩优成长股票型证券投资基金 1.33 9,141.88 其他股份 刘元生 1.20 8,252.97 其他股份 上海南都伟峰投资管理有限公司 1.15 7,912.50 其他股份 国信证券有限责任公司 1.00 6,900.0

3、0 其他股份 南方成份精选股票型证券投资基金 0.94 6,455.34 其他股份 UBS AG 0.88 6049.06 其他股份 诺安股票证券投资基金 0.72 4,969.69 其他股份 博时第三产业成长股票证券投资基金 0.68 4,694.75 其他股份 中国人寿保险（集团）公司传统普通保险产品 0.68 4,657.01 其他股份,在售楼盘之一：深圳万科城,深圳万科城 地块来源：公开拍卖，地价9.7亿地块编号：G03404-1地块拍卖时间：2003年7月4日具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面占地面积：约39.7万平方米建筑面积：约43.7万平方米容 积 率：1.1开发分期：6期开发时间：4年上市时间：2004年10月主要产品结构：Townhouse、宽景house、情景花园洋房、透天小高层、LOFT主要户型：4房、3房,在售楼盘之二：上海蓝山万科小城,上海万科蓝山小城 1、地理位置：上海市浦东新区金海路3333号 2、项目占地面积：26万平方米 3、容积率0.57 4、项目首期：规划15万平方米，共500多户 5、景观设计单位：加拿大

4、CPC设计公司 6、物业类别：别墅住宅 7、建筑类别：独栋、联体、双拼,万科企业理念 我们的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益 对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴 人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑,该公司的前身是一家专门从事科教仪器和办公自动化设备贸易的贸易公司，1988年改造成公众股份公司。 近几年来，公司规模不断扩大，现已拥有全资、合资、参股公司几十家，经营涉及房地产、股权投资、进出口贸易、实业等领域。 在房地产方面，参照香港开发商成功之经验，在国内房地产业中首先倡导城市居民住宅，并以城市居民住宅做为集团地产开发的主导方向，1993年初正式在上海推出以上海,1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 介入房地产领域 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年 正

5、式确定大众住宅开发为核心业务 2004年 在“中国最受尊敬企业”评选中名列第 位，在“中国最佳企业公民行为评选中” 得票数居本土企业第一位。 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评 选第一,2006 年万科的主题是“变革先锋企业公民”。 2006 年在A 股市场实施一次非公开发行，共募集资金42 亿元 2006 年万科荣获多个奖项及荣誉称号 2006 年，万科实际缴纳税金达24.2 亿元，比2005 年提高约83%。,1、房地产行业是典型的资金密集型行业，具 有投资大、风险高、周期久、供应链长、 地域性强的特点。 2、产品基本处于供不应求的卖方市场状态， 这意味着存货具有较强的变现能力，同时 将会普遍存在着预售现象。 3、拥有较大比例开发中及规划中产品、且 拥有较多现金和银行存款、短期资金周 转量大等。,房地产行业的基本特征：,2006年度财务状况,一：公司财务状况,对比过去三年的总资产，03年105亿，04年155亿，05年220亿，到06年增加到485亿。当然公司的净资产在近几年中尤其在06年一直增长迅速，从这些数据可以清楚直接地了解到公司在近三年中处于稳健的成长状态，

6、但是在同行业中只是处在中等水平，投资者应该注意其规模是否有适度扩张的可能，否则将面临行业领先者的巨大竞争压力。事实上不管是所有者还是债权人在考虑投入资本时，都是对万科给予了肯定。,（一）盈利能力分析,04、05、06年净利润率比较,总体分析：2006年，万科企业经营业绩有大幅度提高，表现为公司实现主营业务收入17,848,210,282.17元，比上年增加69.04%；净利润2,154,639,315.18元，比上年增加59.56%；每股收益 0.493，比上年增加35.81%；净资产收益率18.58%，比上年增加14.33%。与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业中上水平。,财务数据解读,具体分析：毛利率有所上升,但在销售净利率却有所下降,说明管理费用和利息支出偏大，从报表上看主要是由于财务费用的增加导致出现上述情况，2006年财务费用额为140,151,591.93，而2005年仅为16,197,148.22， 利息支出上升幅度较大，为765.29%。这主要是由于公司2006年经营业务规模的扩大导致借款的增加而引起，2006年万科实际完成新开工面积

7、500.6 万平方米，竣工面积327.5 万平方米。因此，应加强对资金及借款方面管理。,资产净利润率：相对于上年下降了1.11%，主要原因在于随着业务规模的扩大，净资产及负债增长。2006年该公司借入大量长短期借款用于房产开发，形成大量存货，从而导致总资产大幅度增长。从报表上可以清楚地看到，资产总计48,507,917,570.69元，存货30,805,028,158.96元，占总资产的63.51%。由于总资产的增加主要是由于负债，所以净资产收益率呈现稳定增长。 每股收益：比上年增长35.81%，说明该公司的盈利能力在增强，公司有较好的经营和财务状况。,.图像,（二）：偿债能力分析,1：短期偿债能力分析,流动比率：2006年为2.039，行业平均值为1.645。行业最高水平为8.166，在同行业中排名11，在纵向比较中，03年为2.129，同业平均水平为1.956，排名13，04年2.406，平均水平为1.746，排名10，05年1.827，平均水平1.553，排名16，通过上列数据的比较分析，可以看到，该公司的短期偿债能力稳健良好，一直高于同行业的平均水平，流动比率在保持了高于2的

8、状态，它良好的偿债能力也是公司举债的有利保证。,速动比率： 2006年为0.490，行业平均值为0.298。行业最高水平为1.545，在同行业中排名10，在纵向比较中，03年为0.202，同业平均水平为0.306，排名32，04年0.497，平均水平为0.346，排名10，05年0.299，平均水平0.289，排名15，通过上列数据的比较分析,我们可以看到万科公司虽然在速动比率上不是很高，但都不低于同行业平均水平，而且在与过去的三年中的比较，万科一直维持着较为稳定的比率。那么回头研究行业的性质不难发现，万科的房地产存货占有很大的比重，接合流动比率分析得到万科的短期偿债能力是排在同行业先进水平的。低于1的数值并不能说 万科的短期偿债能力低。,从以上对比数据可以得出，在万科A成长能力的提高引人注目的同时，在年报中我们也清楚地发现，不管是现金流动负债比率还是现金负债比率，在最近的几年中都呈下降的趋势，公司的现金能力下滑，应引起投资者注意。再具体一点的去分析问题，当企业的存货和应收帐款变现能力存在很大问题的时候，现金比率就显得尤其重要。我们可以看到万科的存货是比较多的，应收帐款相对的比率不是很

9、多，在当今房地产行业，它的存货实际变现能力还是很强的。所以万科的现金比率逐年下滑是企业用于了建造房产，在一定的角度上淡薄了偿债风险。,从长期偿债能力的几个指标分析，首先资产负债率相比较过去的两年里有所上升，不是很明显，但并不影响该指标远远低于同行业平均水平。从负债权益比率和股东权益比率两个指标分析，可以看到负债权益比率一定程度上高于行业平均水平，比较过去也有大幅度的升高，而股东权益比率在06年也有所降低，而且处于同行业偏下的位置。那么从这两个方面都说明了万科A的长期偿债能力有所减弱。有形资产债务率在最近的三年维持了一般水平，06年相较于平均水平也呈现出比较好的态势，结合前面的分析，说明该企业的有形资产比较充实，当然也体现房地产行业的行业特征。所以企业应该在充分取得利用资产的同时，关注长期偿债能力的下滑，从多个角度的利益出发，使企业健全稳定的发展。,户,（三）营运能力分析,总资产周转率：万科的总资产周转率从年的.下降到年的.，呈逐年下降趋势在同行业整体水平有所上升，总资产周转率逐渐升高的时候，表明该企业的总资产周转在一定程度上比较缓慢，使用效率没有取得进步，全部资产的管理质量降低,流动资产周转率：企业的流动资产周转率也是呈逐年下降的趋势，年.，年.反映了企业的流动资产周转次数下降，周转天数延长，流动资产的使用效率降低,应收帐款周转率：该企业的应收帐款周转率由年的.上升到年的.呈现出逐年上升的趋势，从年到年上升幅度大幅提高，近乎以一倍的速度在结合应收帐款周转天数不断减少，到年竟达到一周回收，效率惊人首先我们不可否认万科在应收帐款

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