汇金半岛营销策划提案(房地产)
72页1、高度 角度 维度,【万科城营销策划报告】,新联康 万科城项目组 2010.09.18,汇金半岛 营销策划案,高度决定视野,角度决定思想,维度决定策略,确定项目推广的出发高度,选择合理的市场竞争维度,解决项目定位与推广策略,以泛亚发展为价值诉求,以为汇金半岛价值基础,树立高端形象,区隔金平县以及城区主要产品,建立产品的唯一性,明晰客户定位,明确项目定位,确立项目推广策略,第一部分 项目价值与形象高度,人往往会被眼睛看到的东西欺骗,所以需要突破传统印象与表象,认真体会,才能真正理解项目骨子里的价值。,一、印象与初识 眼见不一定为“实”,金河镇位于县境中部,为县人民政府机关所在地。土地面积316.4平方公里。金平县总人口360109人,其中:农业人口334548人,非农业人口25561人。西接绿春县,北连元阳县、并隔红河(元江)与个旧市、蒙自县为邻,东隔红河与河口瑶族自治县相望,南与越南社会主义共和国老街省坝洒县及莱州省封土、清河和勐德县山水相连,金平是一个对外开放的前沿。这里是云南建设国际大通道,构建中国东盟自由贸易区和实施“打开南门、走向亚太”的重要通道。,边贸口岸,县城,金平印象-人口
2、基数大、边贸前沿,本案,规划新区,本案所在区域紧邻城中心,且周边都为传统老式住宅、社区,道路交通及人居环境较差,发展时间短,配套不健全;附近无规模性商业配套,只有一些低档生活配套,医疗等民生教育配套条件差,公共交通条件差,公交辐射能力有限。,老 城 区,本案,规划新区,城区初识-非传统居住核心区,居住环境亟待改善,二、核心价值深挖 剥丝抽茧,璞玉之石,紧邻边境国家级口岸,边境贸易的前沿,核心价值论泛亚发展,国家级边境贸易口岸,奠定泛亚发展政策的战略要地,金平县城,国家级口岸那发,核心价值论首创大盘,总建面积 37.3120 万,汇金半岛是金平在发展中的重要力作,具有开拓者的使命。,37万方的城市扛鼎力作,城市地标性建筑,引领尊享国际一流生活方式,核心价值论生活品质,高附加值前置服务尊享,人居生活质变,私密独占空间,安全保障,以泛亚发展的名义诠释高端形象 以首创大盘的开发引领居住潮流 以生活品质的高度塑造人居价值,核心上的形象高度,第二部分 市场特征及金平解读,站立的高度高了,视野自然开阔、清晰,让我们以俯视的角度,俯览金河沿岸,Part 1 旧城区,自然发展格局限制了该区域的发展,零散
3、的开发模式,传统的销售方式,产品以刚性需求为主,自建代建,主力面积在90-110平之间。,Part 2 规划新区,楼盘及政府安置搬迁、保障性住房聚集区域,亦是与本案所在区域紧邻。,目前向规划新区发展已经逐渐成为金河镇的居住趋势。 客运站搬迁,机关单位的建设聚集,学校医院的完善规划。,13年市场表现,小结,金平房地产发展缓慢,在售房源少,居住区域相对分散,居住环境处于传统房地产开发初级阶段,自建代建房较多,价格偏低消化部分刚需客源,第二部分 项目定位,一、项目定位,SWOT分析,优势(S): 开发理念 大规模开发项目,配套齐全 创新产品,优质社区打造 稀缺地块资源直面金河,劣势(W): 非传统居住区 社区周边环境差,高档感不强,机会(O): 地块升值空间日益引起关注 新区规划,客运站及市政设施搬迁引导置业潮流, 首席大盘,直接竞争压力小 项目认知度高,威胁(T): 目前外部交通无法辐射全县,公交系统差 代建房自建房较多 人口分散,期房抗性大,把握机会,发挥优势,利用机会,克服劣势,1、突出项目核心优势开发理念 2、突出城市价值首席地标性大盘 3、突出公园社区生活品质 4、突出产品力稀缺地
4、块价值空间,发挥优势,转化威胁,减小劣势,避免威胁,1、着重板块未来规划新区重点发展区域,1、建立鲜明的价值观和项目品牌旗帜 2、通过创新产品及服务体验引领新的生活方式,身份象征,1、通过营销创造不同购买体验 2、专业售后服务前置、物业管理升级等差异化竞争 3、树立购房投资理念,灌输生活模式点对点覆盖营销,中央公园,高档酒店,客户阶层形象,会所,精英人群聚集地,小环境生态、景观条件,教育规划,餐饮娱乐,城市一号作品金平首席国际高端社区,大型购物中心,本案价值提炼,城市地标,私密、内部环境,半山河景资源,客源来源分析,约为,4055%,40-50%,10-15%,10-15%,县区域人口为基础条件,泛亚口岸贸易价值,金平地产发展,主力客源延续县区内部客户,70%左右为改善性客户,30%左右将为投资性客户,本案目前主要客户障碍是消费观念及市场环境,而金平地产发展趋势将由萌芽阶段进入快速发展阶段。,泛亚口岸贸易价值是本项目作为树立区域高端形象,以及将项目影响力覆盖全州,进而拓宽客户来源的最重要价值支撑,其他因素,其他客户,考虑其他因素,需求,客户等 变数条件,包括省内、省外客户,县城区域客,
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