新鸿嘉2012年太仓水岸馨都营销策划报告
114页1、水岸馨都营销策划报告,市场部分目录,Part1 区域环境分析 ,part2 项目属性分析 ,part3 房地产市场分析 ,part4 项目发展建议 ,沙溪区域认知,沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇 沙溪镇以化纤纺织服装业为主导,同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势,沿江港区,沿沪产业带,中部经济圈,沿沪产业带: 重点培育以高新技术产业为导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业,抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业 中部经济圈: 围绕保持江南水乡特色,全面优化三次产业,形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上,形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区 沿江港区: 制造业和现代物流业,产业规划分布认知,沿江高速公(A11),苏昆太高速公路,港区工业区,台湾科技创 新产业园,204国道,沙溪,城市结构形态: 将陆渡纳入到城市的建设用地范围,形成组团式双中心的城市结构形态 用地规划: 居住用地以城厢为主,同时将陆渡组团做为主要的人居区域。城厢组团的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步置换为生活用地。 沙溪镇规划: 城市发展重
2、心向南,接驳城厢镇,拉近沙溪与太仓市区的距离,城厢,陆渡,城市规划认知,区位,产业,太仓中部,客源导入性差,导出性强,化纤纺织电子为主,对人居有一定影响,位于太仓中部,靠近市区,隔浏河镇与上海向望。在房地产客源的流动性上,沙溪部分客源导出至市区置业,上海投资客被浏河镇房地产项目截流,规划,太仓向东,沙溪向南,以纺织和电子为主的产业结构,对环境有一定影响,因此不作为太仓的重点人居区域,太仓发展方向为东部的陆渡镇,城市北部以工业为主,而沙溪为了拉近与太仓距离,向南发展。本项目处于沙溪北部,非城市重点发展方向,人口,本地人口超过10万,外来产业人口巨大,但收入较低,本地人口仍以失地农业人口为主,外来产业人口由于就业于劳动力密集型行业,人口数量虽庞大,但经济基础薄弱,区域概况启示,市场部分目录,Part1 区域环境分析 ,part2 项目属性分析 ,part3 房地产市场分析 ,part4 项目发展建议 ,项目区位,本项目区域分析 项目位于沙溪镇东北方向,处于沿江高速入口;从城镇发展方向来看,项目所在区域非城镇主要发展方向,盛洋时代广场区位分析 新老商业行政中心接驳处,香槟时代区位分析 新镇中
3、心核心区域,区位对比结果 区域明显输于主要竞争项目,区位对比分析,北,东,南,西,温莎花园,河道,但较污浊,自建房,马路、自建房,地块内部平整,现为农田,内部无可利用资源 外部多为自建房,临污浊河道,外部亦无可利用资源,项目自身资源不强!,项目四至,用于双重水景资源,即东侧自然河道与内部景观水系; 项目以90100的两房及三房一卫户型为主力产品; 户型创新度较高,附送610 的空中花园;,项目是偏离城市主要发展方向,以紧凑类房型为主的中等量体的普通住宅项目,舒适类户型附加值高是项目产品主要特点。,市场部分目录,Part1 区域环境分析 ,part2 项目属性分析 ,part3 房地产市场分析 ,part4 项目发展建议 ,沙溪镇镇域规模较小,房产项目相对集中。代表性的项目有香槟年华、盛洋城市花园、金榜世家、书香名邸、中鑫花园。,产品以多层、小高层和别墅为主;公寓产品面积90140 ,主力面积集中于90120 ,在售存量约31.75万 。,按各项目推量与去化结构可看出,88105 的两房和99130 的三房去化率较高,市场接受度较好;别墅产品因产品特殊,受众度高。,各项目的221产品去化
4、率为百分之百,客户接受度高; 322产品去化率虽较好,但去化率终不如两房产品; 别墅产品因其产品类型较为特殊,本地私营业主和部分政府公务员对其接受度较高。,项目基本信息,项目去化分析,本案共有商品房298套,目前只开出5幢共118套,去化113套,剩余5套,整体去化率为95.8%,去化率较高; 两房产品去化率百分之百,三房产品去化92.3%。,典型个案分析金榜世家,项目客群分析,本案客群主要是以本地客户为主,兼有邻近区域和上海区域的投资客; 本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主,上海区域客户看中沙溪房价低,主要是投资养老。,项目户型分析,典型个案分析金榜世家,项目基本信息,项目去化分析,本案推出246套花园洋房、别墅和小高层产品,去化229套,去化率为93%,去化率较高; 两房和别墅产品去化率百分之百,三房产品去化83%。,典型个案分析盛洋城市花园,项目客群分析,本案客群主要是以本地客户为主,其他为上海区域的投资客; 本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主,上海区域客户主要是投资养老。,典型个案分析盛洋城市花园,项目户型分析,项目基本信息,项目去化分析,本案推出商品房300套
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