《精编》精编商业计划书大全103

1、广州市越秀区商业发展规划广州市越秀区商业发展规划 20042004 20102010 20042004 年年 1111 月月 1515 日日 目 录 导导 言言 1 1 一 项目缘起及背景 1 二 项目预期目标 1 三 规划依据 2 四 规划范围与深度 3 五 规划对象 3 六 规划期限 3 七 规划研究框架 3 八 规划要点 5 第一章第一章 越秀区商业发展现状综合报告越秀区商业发展现状综合报告 6 6 一 越秀区概况 6 二 现状特点 6 三 商业网点发展现状 11 四 越秀区商业与历史文化 旅游结合发展现状 12 五 商业建筑及其配套设施建设现状 13 六 越秀区商业发展现状综合评价 15 第二章第二章 相关规划整合相关规划整合 1919 一 相关规划要求 19 二 相关规划整合 30 第三章第三章 发展定位与策略研究发展定位与策略研究 3232 一 整体商业发展定位 32 二 商业发展策略 33 第四章第四章 商业网点发展布局规划商业网点发展布局规划 4141 一 总体格局 41 二 分区论述 42 三 商业网点体系规划 61 第五章第五章 商业配套规划商业配套规划 6969

2、一 规划总则 69 二 土地利用规划 69 二 公共服务设施规划 76 三 道路交通规划 81 第六章第六章 建设时序规划与保障规划实施的对策和建议建设时序规划与保障规划实施的对策和建议 8686 一 建设时序规划 86 二 保障规划实施的相关对策和建议 92 导 言 一 项目缘起及背景 越秀区地处广州市腹地 东接东山区 西联荔湾区 南毗海珠区 北临白云 区 是广州市老城区的重要组成部分 其历史文化氛围浓郁 商贸业发达 自然 人文景点众多 自古以来就是广州市政治 文化 商业的中心 是广州市 古城 商都 的典型代表 近几年 随着城市发展战略的调整 越秀区在商业发展中原 有的优势地位渐显衰落 老城区商业布局不尽合理 建筑密度大 交通拥挤 公 共配套设施不足等问题日益突出 局限了区的经济发展 做好商业发展规划工作 对越秀区经济的发展 城区的复兴和形象的改善具有积极的意义 为促进广州市越秀区的商业繁荣和商业网点的合理布局 改善越秀区营商环 境 提升城区商贸功能 焕发生机 根据中共越秀区委 区政府的要求并经过广 州市城市规划局研究 决定开展 广州市越秀区商业发展规划 2004 2010 工作 通

3、过规划设计单位招标 组织专家评标 确定委托广州市城市规划自动化 中心规划设计所协同广东三维发展策划有限公司承接编制工作 二 项目预期目标 通过项目的实施 加快越秀区商业发展环境的改造 重组区内商业资源 充 分发挥旅游 文化等相关资源对商业发展的促进作用 增加新的商业发展亮点和 增长点 最终使传统商业中心区焕发出青春 特色更加鲜明 竞争力更为强大且 持久 在广州建设发展成为 辐射华南 带动全省 影响东南亚的现代化大都市 进程中发挥更大的作用 最终实现 集聚文化古城 繁华商都的精髓 传统与现 代交融 影响南中国 辐射东南亚的国际级商业区 通过项目的实施 统筹安排全区的商业网点布局与发展 减少不合理布局 避免恶性竞争 高效优质地利用区内的空间资源 商业资源 旅游资源 文化资 源 人力资源 资本资源等 并吸引更多的优质企业进入本区从事商务活动 三 规划依据 1 广州城市建设总体战略概念规划纲要 2001 2 广州市城市总体规划 2000 2010 送审稿 3 广州市商业网点发展规划 2003 2012 2003 4 广州市越秀分区规划整合 2003 初审稿 5 广州市越秀分区规划 1997 2

4、010 6 广州市公共停车场规划 荔湾区 越秀区 2002 7 越秀区商贸旅游发展总体规划 2001 2010 8 广州市骑楼街保护与开发规划研究 9 地铁二号线沿线土地利用规划 2003 10 广州市商业发展 十五 计划 11 广州市旅游业发展十五计划 12 越秀区国民经济和社会发展十五计划 13 广州市传统城市中轴线城市设计 14 广州市城市干道网络深化方案 1999 15 广州市支路网深化调整方案 2000 16 广州市城区路边停车近期实施规划 2002 17 广州市轨道交通线网规划 2003 18 广州市路边停车规划 2002 19 广州市近期建设规划 2002 2005 2002 20 广州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 2001 21 广州市商业网点管理条例 1997 22 批发市场管理办法 1994 23 广东省委 省政府关于大力发展现代商贸流通业的实施意见 粤发 2002 1 24 关于城市商业网点规划工作的指导意见 国经贸贸易 2001 789 号 四 规划范围与深度 本次规划范围为越秀区行政区划范围 总面积约 9 16 平方公里 设计深度 参照分区规划深度执

5、行 重要街区 地段达到控制性详细规划的深度 五 规划对象 越秀区行政区划内的商业中心和商业网点 商业网点包括零售 宾馆 餐饮 生活服务等网点以及商业街和专业市场 六 规划期限 1 近期 2004 2006 年 2 中远期 2007 2010 年 七 规划研究框架 商 业 用 地 及 分 布 商 业 网 点 发 展 现 状 现状分析 商 文 旅 发 展 现 状 商业 建筑 及 配套 设施 建设 现状 相关规划整合 上 层 次 规 划 要 求 规 划 整 合 发展定位与策略研究 发展思路发展定位发展模式发展策略发展重点 商业网点发展布局规划 三大 商圈 三大 商务区 两大特色 商旅区 商业网点 体系规划 商业配套规划 土地利用规划公共服务设施规划道路交通规划 建设时序与实施对策 八 规划要点 1 北京路步行街向南延伸 向西拓展 形成一个综合性 多功能的国际性商业 区 2 流花地区服装专业市场群的改造建设 对市场群的硬件设施进行改造 完善 配套设施 改善环境 突出特色 提高档次 丰富功能 3 状元坊的改造 对状元坊的商业环境进行整体改造 保持特色 完善配套设 施 如消防设施 4 沿江路的改造

6、 充分利用沿江路传统特色建筑 滨水形成的优越环境 邻近 北京路 一德路形成的商业氛围 发展旅游商业 5 大小马站书院群的改造 结合北京路步行街的建设 改造大小马站书院群 使其成为一个集历史文化 休闲游憩 购物美食于一体的特色场所 6 大佛寺广场的建设 7 起义路的改造 对作为广州市传统中轴线的主要组成部分的起义路进行全面 改造 突出传统特色 赋予更多的人文元素 8 地下商业街的建设 利用地铁一 二号线开通带来的契机 结合对人防工程 的建设和利用 加强区内地下商业街的建设 9 建设发展越秀 山 公众生态休憩区 10 建设发展六榕 街 宗教文化旅游区 第一章 越秀区商业发展现状综合报告 一 越秀区概况 越秀区地处广州老城区的几何中心 面积 9 16 平方公里 是广州市的传统 中心城区之一 至 2002 年末 全区户籍人口为 42 7 万人 人口密度为 4 8 万人 平方公里 在广州市十个区中密度最高 区内有火车站和省市汽车站等重要交 通枢纽 地铁一号线和地铁二号线在区内交汇 孕育了巨大商机 历史上 广州就是岭南地区重要的商贸中心城市 素有 古城商都 之称号 改革开放后 广州商贸业加速发展

7、商贸产业发达程度名列各城市中的前矛 越 秀区是广州商业精华之所在地 区内商铺密度大 经济能量高 每年创造的商业 价值位居广州市各区前列 2003 年 全区生产总值 289 37 亿元 同比增长 10 42 全区第三产业增加值 274 42 亿元 同比增长 10 5 占全区生产总值的 95 第三产业处于主导地位 社会消费品零售总额为 176 25 亿元 商品销售总 额达 508 4 万元 分别比上年同比增长 3 1 和 8 2 二十多年来 越秀区商业 经济一直保持稳定的发展 商业设施完善 商业环境优良 商品种类丰富齐全 信息灵通 市场活跃 二 现状特点 经过长期的历史演变 越秀区已初步形成六大商业功能区 以北京路商业街 为核心的国际商贸区 以长堤大马路 一德路干果海味食品和玩具批发市场为主 核的沿江商贸区 以交易会及服装批发为主导的流花展贸区 以东风路为主轴的 东风路商务区 以中山路及解放中路为 T 形骨架的中山路商务区 以海珠广 场沿线为核心的海珠广场商务区 1 内容与功能特点 根据业态及设施内容 可以将越秀区的六大商业功能区分为零售主导型 服 务主导型 批发主导型 商务主导型四种类型

8、 零售主导型 指其主要设施及主导功能是零售购物的商业功能区 北京路国 际商贸区属于此类型 服务主导型 指其主要设施及主导功能是餐饮娱乐的商业功能区 沿江商贸 区属于此类型 批发主导型 指其主要设施及主导功能是批发贸易的商业功能区 流花展贸 区属于此类型 商务主导型 指其主要设施及主导功能是提供集聚的高级商务服务 一般拥 有较密集的高级写字楼 高级宾馆酒店及众多的金融机构 公司总部或办事 处 东风路商务区 中山路商务区及海珠广场商务区均属于此类型的商业功 能区 2 规模等级特点 根据商业功能区的影响力程度及购买力构成进行分类 可将越秀区的六大商 业功能区划分为都会级功能区和区域级功能区两个等级 都会级功能区 在全市具有中心地位 影响面涵盖全市 周边地区甚至国内 外更大的范围 一般在此的购买力有 50 以上来自该商业区以外的地区 区 内现有的北京路国际商贸区属于都会级功能区 区域级功能区 其影响力低于都会级功能区 但也有较大的辐射范围 一般 在此的外来购买力在 50 以下 区内现有的沿江商贸区 流花展贸区 东风 路商务区 中山路商务区及海珠广场商务区均属于区域级功能区 3 分布特点 越秀区

9、商业功能区的分布特点是以北京路国际商贸区 沿江商贸区 海珠广 场商务区 中山路商务区形成本区的主商业核心 包括 1 个都会级功能区及 3 个 区域级功能区 向北以东风路商务区 流花展贸区形成两个副商业核心 4 用地布局特点 通过对越秀区六大商业功能区的用地现状平面布局分析 其布局可归纳为三 种 街型 区型 区街结合型 街型 其特点是各类商业 服务设施主要沿街道的两侧呈线型排列 鳞次栉 比 形成一字形或十字形 如北京路国际商贸区 东风路商务区 中山路商 务区 区型 一般拥有几个街坊 用地范围比较大 大小街道较多 形成网状 如 流花展贸区 海珠广场商务区等 街区结合型 各类商业 服务设施不仅沿主要街成线型布局 而且在大街的 某一地段扩展为几个街坊 形成街型 区型相结合的商业区 如沿江商贸区 5 土地利用特点 全区用地总面积为 9 16 平方公里 除了南面珠江外 其余用地均为城市建 设用地 以居住 商业 行政办公和其它配套公建用地为主 其中商业金融业用 地总面积 62 9 公顷 占总用地的 7 主要分布在六大商业功能区范围内 除了 六大商业功能区之外 越秀区其他地方也零星分布着一些商业设施

10、多数为社区 级 相对来说 规模比较小 分布零散 数量也较少 其土地利用主要有以下特 点 呈现多功能综合利用的状态 垂直空间中由下至上的功能分布通常为商业 仓储和居住 水平空间则是商业 仓储和居住多元杂处 商业地块与周边居住 商务办公地块之间的关系不尽合理 商业地块与周边 的商务 办公地块结合不够紧密 联系方式单一 用地不足 商业发展空间狭小 仓储用地匮乏 需加大土地立体化开发力度 有效利用有限的土地资源 商务功能区中行政办公设施用地比重比较大 商务办公比例比行政办公要小 在发展中应增加商务用地 金融业用地面积相对偏少 与商业发展的地位不太相称 主要是因为商业用 地与居住用地等大量混杂 布局不太合理造成的 表表 1 11 1 六大商业功能区主要用地现状统计六大商业功能区主要用地现状统计 功能区名称主要用地名称 用地面积 公顷 占各功能区总用地比例 行政办公用地 C13 035 05 商业金融业用地 C23 245 40 文化娱乐用地 C30 761 27 北京路国际商 贸区 总用地60100 行政办公用地 C11 815 17 商业金融业用地 C26 0817 37 文化娱乐用地 C31

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