(售后服务)物业综合经营服务
6页1、第六章 综合经营服务点击打印第一节 综合经营服务项目的策划1了解综合经营服务的概念和意义。2掌握综合经营服务项目市场调查与预测的方法。3能够策划经营服务项目。基本操作一、综合经营服务项目的市场调查与预测(一)做好准备工作1设定范围 在不影响本物业管理区域业主和使用人的利益、不产生矛盾的前提下兼顾物业周边的市场,同时为区内和区外服务,适度扩大规模,发挥服务潜力,实现规模经济效益。2选择操作方式比较简单的市场调查与预测可以由物业管理企业自己组织人力完成,若进行大规模、复杂的市场调查,则可以考虑聘请专业的咨询公司完成。(二)进行市场调查 情+/多1/2/3/4/单(1)考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。(2)了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。(3)收集服务对象的资料及其服务需求情况。(4)分析物业管理企业自身的优势和条件。+(三)进行市场预测 +情 1预测经营服务项目的市场需求量2预测经营服务项目的技术发展3预测本企业应提供经营服务项目的供给量4其他预测完1预测经营服务项目的市场需求量 多 利用调查数据,研究该物业项目服务范围相关服务和产品的社会拥有量和社
2、会饱和点,计算出物业项目服务范围内的购买力和购买指数,分析业主和使用人的社会文化层次、购买心理和潜在竞争因素。2预测经营服务项目的技术发展对新技术、新材料、新工艺、新产品的出现可能带来的影响要有所考虑。3预测本企业应提供经营服务项目的供给量用辐射范围内的市场需求量减去周边设施的接待能力即可得出供给量的缺口。二、综合经营服务项目的选择 多 (一)选择常规项目或进行创新(二)横向合作(三)优先选择物业管理企业的优势项目 综合经营服务项目:生活服务类、教育类、医疗保健类、房地产中介代理类 生活服务类:洗染店、干洗店、服装加工店、美容美发室、公共浴室、洗车、汽车美容、净菜加工点、主食加工点、半成品加工点、接送小孩上下学、代聘家教 (二)横向合作 物业管理企业可以与教育机构和教育主管部门合作 +属:横向合作(三)优先选择物业管理企业的优势项目 如开展以物业租赁及物业的信托经营为主的中介服务,收取中介费获得收入。三、综合经营服务项目位置的确定 方+/多1/2/3(一)选择集中或分散式布局根据服务项目的等级和服务人口数量,分散与集中布局相结合。规模较大的项目可集中布置,较小的项目则分散布置为宜,可使
3、居民顺道或就近满足所需。(二)结合道路和交通安全等因素考虑综合经营服务项目的布局还应考虑到与道路的关系和交通安全问题,一般应结合物业管理区域内及周边的道路、小区出入口、建筑类型、建筑布局方式、建筑形式来选址。商业服务建筑可以布置在小区的中心或沿区内主要道路集中布置,兼顾外部市场的经营服务项目也可在朝向城市道路的住宅楼底层布置,形成“底商”+(三)避免出现扰民问题饭店、娱乐场所容易出现扰民问题,应尽量不采取“底商”的布置形式,如必须采取,则需要对经营时间和噪声、油烟排放等特别加以控制。其他排放污染物的经营服务项目也不应靠近住宅布置。地下室作为经营场所要特别慎重,因其容易引发安全问题,更需严格管理。居民区内也不适宜兴办夜市等过于嘈杂的经营项目。 +四、综合经营服务项目策划书的编写 +方(一)撰写策划书经过充分的调查研究和准备,最终要将工作的成果汇集到策划书中,对立项进行充分论证。策划书主要内容应包括: 多1/2/3/4 1目标市场现状分析与预测要将市场调查与预测的成果反映出来,包括供给与需求分析、服务对象分析、外界影响因素分析等。例如,就经营项目是单纯服务于物业管理区域内部还是同时辐射周边
4、地区要做出取舍,如果选择兼顾区内外,就要对是否会引起业主的不满、是否会导致物业管理秩序混乱或引起其他矛盾、有了矛盾如何疏导等问题做出回答。 +2综合经营服务项目组合设计列出各项目操作的详细情况,包括服务项目的内容、规模、场地位置落实和经营方式等,其中经营方式可灵活多样,如采取承包制或招标制。3发展目标发展目标可分阶段设定,包括综合经营服务要达到的财务目标和市场营销目标、实现目标的时间期限。所有目标都要表现为量化指标的形式,以便于实际操作后的考评。 +4市场营销策略为了提高经济效益,综合经营服务项目的策划要尊重市场营销法则,在产品定位、价格与促销手段的应用、合作伙伴的选择等方面要精心设计、博采众长,以使产品和服务在竞争中取胜。例如,在策划书中可以就项目的定价策略进行论证,在低价位、大流量的薄利多销方式和高定价、少而精的方式之间做出适合本项目特点的正确选择,制定合理的收费标准。在经销商户的选择方面,要考察商户的信誉、商誉和以往经营业绩,了解其在社会上和行业内的知名度和美誉度,选择最佳的合作伙伴。+5开展该组综合经营服务项目所需的条件包括已经具备的条件和尚需完善的方面,如需企业内部其他部门的
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