拉萨市康桑宾馆项目可行性实施报告

1、. .拉萨市康桑宾馆第一部分 项目总论拉萨市“康桑宾馆”是西藏天海旅游有限责任公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为高级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。康桑宾馆严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景西藏天海旅游有限责任公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，在拉萨市夺底北路修建高级商务旅游酒店。 西藏天海旅游有限责任公司是由西藏天海集团有限责任公司重组原有四家交通企业宾馆住宿、餐饮、旅行社及旅游运输等旅游业务，出资280万元，于2010年3月注册设立的全资子公司。2009年，为加快国有企业的改革，推动国有老企业的整体更好、更快、更大的发展，经自治区政府批准，由交通运输厅监管并履历50余年曲折、奋争与辉煌发展和变革历程的原西藏拉萨汽车运输总公司、西藏交通工业总公司、西藏交通客运总公司、西藏天域交通宾馆4家老交通国有企业进行联合重组，并改制成立西藏天海集团有限责任公司。随着中央第五次西藏工作座谈会的召开，公司迎来了新的发展契机。在新的历史时期，西藏天海旅游有限责任公司将继承老企

2、业的优良传统，以科学发展观统领公司改革发展全局，按照自治区“一产上水平、二产抓生点、三产大发展”的经济发展战略，结合中央第五此西藏工作座谈会提出将西藏打造成为世界旅游目的地的总体发展思路，依托西藏天海集团有限责任公司打造“西藏天海”品牌的优势和企业现有资源，积极开展多项旅游服务项目经营，并努力向各地区延伸。1.1.1项目名称拉萨市康桑宾馆1.1.2开发公司西藏天海旅游有限责任公司1.1.3 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准以及其它国家、自治区、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容拉萨市康桑宾馆，属于高级商务旅游酒店，单体12层，总建筑面积：4200（不包括地下车库），配套面积： 1741.76，客房面积：2590.56，主体占地面积3200平方米。1.2可行性研究结论经过对全国和拉萨经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 项目的兴建是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内拉萨市高档酒店市场是乐观的

3、； 高档酒店更适合项目的整体发展与规划； 在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的； 目前我司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件十分成熟；第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析拉萨市地处喜马拉雅山脉北侧，受下沉气流的影响，全年多晴朗天气，降雨稀少，冬无严寒，夏无酷暑，属高原季风半干旱气候。历史最高气温29.6摄氏度，最低气温零下16.5摄氏度，年平均气温7.4摄氏度。降雨量集中在6、7、8、9月份，年降雨量500毫米左右。全年日照时间3000小时以上，素有“日光城”的美誉。2009年以来拉萨市统筹“六城同创”工作，国际旅游城市建设迈出新步伐。坚持以“六城同创”为抓手，全力推进城市规划、建设与管理，大力改善城市环境，努力向建设具有高原和民族特色的国际旅游城市迈进。 充分发挥江苏省的援藏优势，充分调动各方面的积极性，主动加强与国家建设部等部委的汇报沟通，通过艰苦努力、细致工作，拉萨市城市总体规划（2009-2020）获得国务院批复。拉萨市出台了组织实施好拉萨市城市总体规划的意见，明确了城市规划建设的基本原

4、则、工作任务、具体措施和保障机制。积极推进市政基础设施建设，江苏路等7条市政道路街景改造、北京中路维修改造工程全面完工，西二路北段和鲁堆林卡路延长段市政工程、德吉南路和林廓东路改造工程、东西大门和太阳岛综合整治工程进展顺利。加快三个新区开发建设，政府东迁工程、柳梧大厦、海亮新城、联通公司业务楼、藏药研发中心等工程建设稳步推进，东城区土地征收储备工作进展顺利。加强市政设施维护，实现了常管常新常用。有序推进拉鲁等5个小区改造，城中村改造步伐明显加快。中干渠拉鲁湿地段景观绿化工程顺利完成，城市供排水管网改扩建工程全面开工，城市污水处理厂项目开始招投标，纳金大桥开工奠基，东嘎水厂完成初步设计。第一次全国污染源普查基本完成，重点区域环境综合整治取得明显成效。探索城市绿化管护新机制，完善城市管理、监督、考核运行机制，城市管理水平进一步提高。大力发展城市公交事业，城市公交营运能力得到增强，市民出行条件得到改善。推进出租车行业改革和中巴车改革转型，出租车、城市公交行业运行质量和服务水平明显改善。大力改进旅游环境。强化旅游宣传促销,努力建设具有高原和民族特色的国际旅游城市，旅游业再现强劲发展势头。全年接

5、待国内外游客320.58万人次，比上年增长1.37倍。其中：接待国内游客310.26万人次,比上年增长1.35倍；接待海外游客10.32万人次，比上年增长2.94倍。全年实现旅游总收入32.85亿元，比上年增长1.73倍。创汇3235.06万美元，比上年增2.03倍。拉萨良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，近年来工商业蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究 2.2市场宏观背景2.2.1拉萨市2009年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2009年上半年拉萨国民经济保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、2009年全市实现生产总值（GDP）154.27亿元，按可比价格计算比上年增长12.7 %。其中：第一产业增加值8.56亿元，增长3.1%；第二产业增加值46.08亿元，增长20.1%；第三产业增加值99.63亿元，增长10.6%。一、二、三产业结构继续调整,比重由2008年的5.7:28.85:65.45调整为5.5：29.9：64.6。2

6、、2009年全市工业企业完成产值 35.11亿元，实现增加值16.04亿元。其中：规模以上工业企业实现产值31.04亿元，规模以下工业实现产值4.07亿元。规模以上工业企业完成销售产值29.51亿元，工业产品产销率95.06%。工业生产稳步向好。到2009年底，市属规模以上工业企业8家，完成工业产值14.17亿元，比上年下降2.4%。其中：轻工业完成产值7.69亿元，增长24.6%；重工业完成产值6.48亿元，下降17.5%。市属规模以上工业完成水泥产量20.07万吨，地毯18085平方米,中成药（藏医药）25.09吨，自来水9200.66万吨，软饮料63427.17吨，铅锌矿88529.26吨。建筑业蓬勃发展。2009年列入统计范围市属建筑企业28家，完成产值8.78亿元。全年房屋建筑施工面积85.6万平方米，房屋建筑竣工面积50.16万平方米。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 136.1亿元,同比增长24.86%；4、全年实现社会消费品零售总额75.91亿元，比2008年增长20.48%。累计增幅与去年同期持平；5、市场物价微升，职工居民收入有所增加；6、交通

7、、邮电发展增快，民航表现突出；7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；8、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2拉萨市历年酒店经营情况分析 1、从03年低谷期开始，拉萨市酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2008年拉萨市酒店的入住率和2007年相比有一定的的下降，其原因是受到3.14事件的影响，但在自治区各级党委、政府的高度重视下，旅游业在下半年逐渐回升并维持在06年水平以上。 2.2.3拉萨市2010年酒店整体经济预测及分析进入2010年，拉萨酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金和雪顿节周期间，拉萨市酒店开房率更高达90%以上。具体表现如下：1、从国内和西藏的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于拉萨房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；2、宏观调控政策将“有控有扩”，从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产

8、业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；3、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；4、拉萨市的旅游和酒店业已经全面上升，并且在拉萨市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域横拉萨市分析1、服务设施： 2、投资导向 3、拉萨投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新产品、新技术、新工艺距今产业升级的技术改造项目（3）具有地方特色和比较优势的特色旅游业、高原特色生物产业（4）市场广阔，附加值高的 特色农牧产品加工业（5）旅游观光农业项目（6）房地产开发项目4、经济发展成就在城市建设方面，拉萨近年来加大规划建设力度，大规模投资 进行城市建设，使市容市貌容有了很大的变化，勾画了一个现代化文明高原特色城市的模型。2009年财政收入保持平稳快速增长态势。全年完成地方财政一般预算收入10.05亿元，按同比口径计算，比上年增长25.1%。财政支出结构不断优化。全年完成财政总支出37.73亿元，按

9、同比口径计算，比上年增长14.28%。其中：教育支出74753万元，增长11.34%；医疗卫生支出17487万元，增长25.01%；工业、商业、金融等事业支出2825万元，增长10.83%；社会保障和就业支出21205 万元。金融市场稳健运行。年末全部金融机构本外币各项存款余额684.33亿元，比年初增长24.51%，其中城乡居民储蓄存款127.3亿元，增长21.88%。全部金融机构本外币各项贷款余额163.94亿元，增长14.58%。金融机构累计现金收入471.45亿元，增长16.58%；累计现金支出458.3亿元，减少16.04 %。2.3.2 拉萨酒店市场分析拉萨高档酒店市场现状调查规模及入住率酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成西藏宾馆376间四星50%标准房（48%）高级房（16%）豪华房（27%）豪华套（4%）商务套（5%）总统套房（0%）以本地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客拉萨饭店218间年底批四星80%标准房（13%）高级豪华房（71%）豪华套房（11%）商务套（4%）总统套（2%）往来拉萨商务人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）太阳岛大酒店58间无70%普通单人房（14%）豪华单人房（29%）豪华双人房（57%）本地各公司客户为主，较多外籍客户 酒店69间年底批三星60%标双房（61%）标单房（16%）豪单房（7%）豪双房（17%）豪华行政套房（3%）以拉萨、广州商务人士为主，香港、本地客源少丽晶中心55间无试营业标准间（49%）豪华单人套房（38%）豪华双人套房（11%）横岗商会各公司客户及部分长驻横岗的香港商务人

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