投资测算实操（营改增后）-2019-房地产项目财务管理

1、投资测资测 算实实操投资资策划中心2016年6月【第一题题：基础础指标计标计 算】江苏苏苏苏 州某项项目，占地100亩亩，容积积率3.0，建筑面积积20万，土地价格260万/亩亩，预预计计市 场场高层层精装售价7000元/，集团团江苏苏省高层层精装建造成本参考值值3600元/（不包含红红线线外成 本及费费用）。经过经过 初步测测算，该该项项目可抵扣的进项进项 税比例为为含税成本的10%。请该项请该项 目的增值值税及增值值税附加。备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为为不含税价。销项销项 税=销销售额额11%=（7000- 260 10000666.673 ）11%=（7000-1300）11%=627元/平方米进项进项 税=360010%（1-10%）=400元/平方米 增值值税税额额=627 400=227元/平方米增值值税附加=227 12%=27元/平方米【第一题题：基础础指标计标计 算】江苏苏苏苏州某项项目，占地100亩亩，容积积率3.0，建筑面积积20万，土地价格260万/亩亩，预预计计市 场场高层层精装售价7000元/，集团团江苏苏省高层层精装建造成本参考值值360

2、0元/（不包含红红线线外成 本及费费用）。销销管费费率按5%考虑虑，契税按3%考虑虑，土增税税率表如下（由于产产品定位等原因， 未能满满足土地增值值税免征条件）。全部投入均为为自有资资金，不考虑虑内部计计息。不考虑虑土地增值值税、 所得税等预预征的情况。经经过过初步测测算，该项该项 目可抵扣的进进项项税比例为为含税成本的10%。请计请计 算该项该项 目的单单方销销售净净利率和土地获获利倍数。备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为为不含税价。利润总额润总额 =收入-成本-销销管费费-增值值税附加-土增税应纳应纳 税额额=增值额值额 税率扣除项项目速算扣除系数增值额值额 =应应税收入扣除项项目扣除项项目=（土地成本+建造成本）1.3 + 相关税金【第一题题】提示备注：营改增后，计算利润及土地增值税均以不含税价为基数，参见财税201643号文。利 润润收入成本费费用税金收入销销售收入成本土地成本 建造成本费费用管理费费用 销销售费费用（财务费财务费 用）税金增值值税附加 土增税 所得税1)收入：7000元/2)成本：土地260万1.03666.673=1339元/2)成本：建造建造成

3、本3600元/3)销销管费费：（70001.11）5%=388.5元/4)增值值税附加：27元/扣除项项目=（土地成本+建造成本）1.3 + 相关税金 单单方抵扣项项= (1339+3600) 1.3+27=6447.7元增值额值额 =应应税收入扣除项项目单单方增值额值额 =7000-6447.7=552.3元 增值值率=552.36447.7=8.6%因不满满足免征条件，仍需缴纳缴纳 土增税应纳应纳 税额额=增值额值额 税率扣除项项目速算扣除系数单单方土增税=552.330%-6447.70%=165.7元利 润润收入成本费费用税金收入销销售收入成本土地成本 建造成本费费用管理费费用 销销售费费用（财务费财务费 用）税金增值值税附加 土增税 所得税5)土增税=165.7元/6)利润总额润总额7000-(1339+3600)-388.5-27-165.7=1479.8元单单方净净利率=1479.8（1-25%）7000=15.9%，土地获获利倍数= 1479.8 （1-25%）1300=0.851)收入：7000元/2)成本：土地260万1.03666.673=1339元/2)成本：建

4、造建造成本3600元/4)增值值税附加：27元/3)销销管费费：（70001.11）5%=388.5元/【第二题题：发发票不足】江苏苏苏苏州某项项目，占地100亩亩，容积积率3.0，建筑面积积20万，合作方要 求作价260万/亩亩，原始地价120万/亩亩并有发发票，另外公司账账上关联联方借款利 息成本2000万，土方成本2000万，均没有合法票据，此外账账上无其他成本。 预计预计 市场场高层层精装售价7000元/，我司建造成本3600元/。销销管费费率按5% 考虑虑。经过经过 初步测测算，该项该项 目可抵扣的进项进项 税比例为为含税成本的10%。我司考虑虑收购该购该 项项目，全部投入均为为自有资资金，不考虑虑内部计计息。请请计计算 我司收购购该该项项目最终终实实现现的销销售净净利率和土地获获利倍数（不考虑虑收购购产产生的其他税费费）。备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为为不含税价。销项销项 税=销销售额额11%=（7000- 120 10000666.673）11%=（7000-600）11%=704元/平方米进项进项 税=360010%（1-10%）=400元/平方米 增值

5、值税税额额=704400=304元/平方米增值值税附加=30412%=36.5元/平方米 收入：7000元/ 成本：土地成本（有票）=120万666.673=600元/，建造成本3600元/ 费费用：销销管费费=（70001.11）5%=388.5元/ 税收：增值值税附加=30412%=36.5元/平方米土增税单单方抵扣项项= (600+18+3600) 1.3+36.5=5520元单单方增值额值额 =7000-5520=1480元，增值值率=14805520=26.8%单单方土增税=148030%-55200%=444元利润总额润总额 （单单方）=收入-成本-销销管费费-增值值税附加-土增税=7000-(600+18+3600)-388.5-36.5-444=1913元单单方净净利润润=利润总额润总额 -所得税=1913(1-25%)=1435元净净利润润= 1435 20万=28700万我司实现净实现净 利润润=28700-(260-120) 100=14700万净净利率=(1470020万) 7000=10.5%，土地获获利倍数=14700(260100)=0.57土地成本足票与

6、否的税费对费对 比分析方案/税费足票120票据、260万合作增值税（万元）227304增值税附加（万元）2736.5土地增值税（万元）166451所得税（万元）370481合计（万元）7901273两方案差额（万元）483【第三题题：引入融资资资资 金】某区域主导导的项项目地价30万/亩亩，占地面积积333亩亩，相关开发发 费费用共计计2亿亿元。地价款由集团团投入自有资资金支付，并于2015年1 月1日一次性付清。项项目于2015年6月1日开盘盘，6月30日回笼笼自有 资资金3亿亿元，12月31日前再次回笼笼自有资资金3600万元，不考虑虑反计计息。此后项项目可利用销销售回款滚滚动动开发发，无需集团团再投入资资金。 现现有以下两种资资金方案（见见下页页）。请请分别说别说 明两种资资金方案中，项项目能否满满足成就共享计计提条件？若能，成就共享金额为额为 ？若不能，请请说说明原因。(1)未能获获取项项目融资资，相关开发费发费 用（2亿亿元）均由集团团自有资资金支付， 假设该设该 部分年化投入为为0.7亿亿元。经测经测 算，项项目的净净利润润为为5000万。(2)通过项过项 目融资资支付开发

7、费发费 用（2亿亿元），无需集团团投入，融资资成本为为10%，于2015年12月31日一次性还还清。经测经测 算，项项目的净净利润为润为4000万（受融资资成本影响）。请请分别说别说 明两种资资金方案中，项项目能否满满足成就共享计计提条件？若 能，成就共享金额为额为 ？若不能，请说请说 明原因。计计提条件：成就共享奖奖励条件为为自有资资金投入需在一年内全额额回笼笼； 回笼资笼资 金大于自有资资金投入与年化自有资资金收益（30%）之和时时，可 开始计计提成就共享。成就共享金额额=（净净利润润年化自有资资金投入30%）20%年化自有资资金投入=自有资资金投入（自有资资金被占用的天数365天）【第三题题】提示方案方案自有资资 金投入亿，半年回笼亿，半年回笼年化自 有资资金投入0.5（土地成本1亿占用半年，相当于0.5亿占用1 年）+0.7（开发费 用）=1.2亿元利息为1.230%=3600万元0.5亿元利息为0.530%=1500万元能否实实 现现成就共享回笼资 金能够覆盖自有资金投入和利息，因此项目能够实现 成就共享回笼资 金能够覆盖自有资金投入和利息，因此项目能够实现 成就共享成就共享

8、金额额（5000-3600）20%=280万元（4000-1500）20%=500万元【第三题题：引入融资资资资 金】【第四题题】某项目A地块占地10.46亩（纯净地），可建面积3.32万，预计货 值3.56 亿元（预计最终利润0.36亿）。（B+C）地块占地43.21亩（全部已开工并达预售条件），建筑面积10.05 万，已售2.97万，销售额3.78亿（预计该 部分最终利润为0.26亿）；未售面 积7.08万，未售货值7.60亿（预计该 部分最终利润为0.76亿）。账面成本8.92 亿元中，利息成本1.02亿全部没有发票（不参与利润计 算），其中：A地块账面 成本1.12亿,(B+C)地块账面成本6.78亿。另，账面有2.30亿预收账款、6.52亿股 东借款以及0.10亿注册资本。假设除此以外并无其他资产、负债。现对方提出以总作价7.48亿（含归还股东借款，不含已售部分的权益）转让至我司。交易是否可行？为什么？（注：成本分摊按建筑面积比分摊，不考虑交易过程产生税费及资金时间成本）净净地在建工程已建未售已建已售建面3.56万货值 3.56亿元利润0.36亿建面7.08万货值 7.60亿

9、元利润0.76亿建面2.97万货值 3.78亿元利润0.26亿成本法：根据已发发生的成本及预计净预计净 利润计润计算现现金流法：关注我司收购购后预计预计 可收入多少、 预计预计 需要支出多少对对价= 预计预计 收入 -预计预计 支出我司追加投入=总货值总货值 -=总货总货 值值 - （目标标成本-已发发生成本）=总货值总货值 -目标标成本+已发发生成本对对价= 利润润+账账面成本（已发发生成本）现现金 流 法成 本 法【成本法】不考虑虑已售部分0账账面成本净净利润润净地1.127.0.362亿亿在建工程4.780.76已售20.26BC地块未售货量对应的已投入成本=6.78*(7.08/10.05)=4.78亿项目总未售地块对应 已投入成本=1.12+4.78=5.90亿项目预计 可以产生利润=0.36+0.76=1.12亿项目总价值=5.9+1.12=7.02亿总作价7.487.02，故交易不可行。【成本法】不考虑虑已售部分【现现金流法】不考虑虑已售部分对对价= 预计预计 收入 -预计预计 支出=总货值总货值 -我司追加投入=总货值总货值 - （目标标成本-已发发生成本）对对价=11

10、.16-（10.04-5.9）=7.02，小于7.48，交易不可行总货值总货值目标标成本已发发生成本净地3.563.56-0.361.12未售7.607.6-0.766.78*(7.08/10.05)=4.78合计计11.1610.045.9【成本法】考虑虑已售部分净净 投 入 ： 1.12+6.78-2.3=5.6账账面成本预预收账账款净净利润润净地1.120.36在建工程4.780.76已售22.30.26净净利润润： 1.38项目现有的净投入=1.12+6.78-2.3=5.6亿项目预计 可以产生利润=0.36+0.26+0.76=1.38亿项目总价值=5.6+1.38=6.98亿总作价7.486.98，故交易不可行。【成本法】考虑虑已售部分【现现金流法】考虑虑已售部分对对价=预计预计 收入-=（总货值总货值 -预预收账账款）-预计预计 支出 我司追加投入=（总货值总货值 -预预收账账款）- （目标标成本-已发发生成本）对对价=（14.94-2.3）-（13.56-7.9）=6.98，小于7.48，交易不可行总货值总货值预预收账账款目标标成本已发发生成本净地3.562.33.56-0.361.12未售7.607.6-0.766.78已售3.783.78-0.26合计计14.942.313.567.9谢谢谢谢！

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