河南南阳张仲景医药文化产业集聚区项目定位报告2014年

1、报告核心思路 PART1 背景分析PART2 市场分析PART3 区域分析PART4 项目解析PART5 中医药文化研究PART6 项目发展定位PART7 项目发展战略PART8 项目经济效益评估 报告核心思路 PART1背景分析 1项目背景分析2城市背景分析 1 项目背景分析 1 1规划源起1 2规划背景1 3张仲景医药文化产业集聚区总规划范围1 4规划结构1 5河南达利尔置业首位开发区域 1 项目背景分析 南阳市政府2011年常务会议决定 在主城区建设 张仲景医药文化旅游产业集聚区 随后于2013年9月进行现场调研和初步设计 并于2014年2月经过招标进行集聚区概念规划 控制性详细规划 核心区城市的设计 1 1规划源起 在党中央 关于文化大发展繁荣重大决定 政策背景下 在中原经济区加速实施新型三化协调发展和创建华夏文明传承创新区的主流趋势下 在河南省以产业集聚区作为区域发展突破口的前提下 南阳市政府选择以独有的张仲景文化遗产 自然生态环境和土地空间等资源为基础 顺应南水北调中线水源地的刚性保护需求 顺应医药产业 文化产业和生态产业三大新兴战略产业的市场需求 2011年10月13日南

2、阳市政府第40次常务会议做出重大决策 决定以医圣祠为中心 在仲景路 建设路 孔明路合围区域建设 张仲景医药文化产业集聚区 1 项目背景分析 1 2规划背景 本规划区位于南阳市中心城区 以医圣祠为中心 东南至孔明路 西至仲景路 北至建设路 总用地面积约为3 21平方公里 1 项目背景分析 1 3张仲景医药文化产业集聚区总规划范围 一轴 仲景药材街延续南阳古城脉络 以医圣祠路为东西向的主轴形成汉代风韵为基调 以南阳健康产业相关产品销售为主要功能 并融入休闲文化特性色的中医药文化商业街 串联东西两个核心 两心 仲景文化复兴中心以医圣祠为核心 以其周边环境整治和旧城改造为契机 构建以健康文化和旅游集散为重点的5A级旅游景区 两心 健康科技商务中心延伸中医药产业 构建以健康产业为核心的集交易会展 科技研究 医药企业总部 健康服务等功能的综合科技商务核心 三片区 医生文化体验片区 健康商贸休闲片区 健康科技创新片区 一轴两心三片区 1 项目背景分析 1 4规划结构 本项目位于张仲景医药文化产业集聚区内 处在一轴两心的核心地带 总占地约700亩 集中打造以中医药产业为特色 以文化旅游为主导功能的城市

3、综合开发项目 1 项目背景分析 5 河南达利尔置业首位开发区域 2 1城市概述2 2宏观经济分析2 3城市规划2 4小结 2 城市背景分析 历史悠久 人杰地灵早在50万年前 与北京猿人同时代的南召猿人就在这里繁衍生息 战国时为楚国重邑 西汉时为全国六大都会之一 东汉时期成为陪京为光武帝刘秀的发迹之地 也有 南都 帝乡 之称 后历为府治 南阳府衙现仍保存完好 国家历史文化名城南阳是1986年国务院第二批公布的历史文化名城 是中国首批对外开放的历史文化名城之一 是全国楚文化最集中的旅游区之一 河南省内面积最大 人口较多的城市南阳古称宛 位于河南省西南部 豫鄂陕三声交界处 为三面环山 南部开口的盆地 因地处伏牛山以南 汉水以北而得名 南阳市总面积2 66万平方公里 现辖1市2区10县 区域内人口超千万 矿产资源丰富 旅游景点较多 经济实力连续8年排名河南第三 高于接壤地级市经济总量 区域辐射范围广 2 城市背景分析 2 1城市概述 南阳城市简介 南阳市地处中原腹地 河南省西南部 豫鄂陕三省交界处 距离三个重要省会城市郑州 武汉 西安都仅有2 5小时的车行交通时间 处于中原地区黄金三角的核心位

4、置 2 城市背景分析 2 1城市概述 南阳市区位 河南省西南门户 豫陕鄂重要节点南阳市距省会郑州250公里 是河南省面向西南的重要战略节点 同时也是武汉都市圈 长三角都市带 联系西北内陆的重要通道 航空条件 郑州南阳机场 两大辐射南阳飞机场为河南三大民用飞机场之一 可起降波音747客机 已开辟北京 广州 郑州等航线 同时南阳也在郑州和武汉两大机场的辐射范围内 具有便捷的航空运输条件 铁路条件 宁西焦柳铁路 快速换乘中心城区内现有铁路战场3处 南阳站 南阳东站 南阳西站 其中南阳火车站 为一等甲级客 货运站 承担了中心城区绝大部分铁路运输任务 公路条件 路网纵横 十字交汇南阳中心城区周边的公路网已经基本形成 312国道 103省道 231省道由中心城区边缘穿过 是目前中心城区对外联系的主要公路通道 2 城市背景分析 2 1城市概述 南阳市交通 丰富的水资源提供了更大的产业选择空间和良好的滨水环境南阳地处淮河源头和汉江上游 水资源相对丰富 根据相关统计 南阳市水域面积270万亩 可利用水资源总量85 2亿立方米 占河南省可利用水资源总量的近1 4 水资源蕴藏量 亩均水量和人均水量等指标均居

5、河南省第一位 属于北方富水地区 在相对缺水的北方 丰富的水资源使南阳与周边城市相比具有更大的产业选择空间 也为城市提供了更具吸引力的滨水环境 南水北调水源地 生态优良带来持续的发展动力西南部的丹江口水库是南水北调中线工程的水源地 南阳拥有丹江口水库库区面积的52 随着南水北调工程的实施 南阳的产业将逐渐向污染低 生态占用量小的高等级产业方向转变 虽然会影响部分产业的发展 但从长远看 却将推动产业结构的升级和新兴产业的兴起 而良好的生态环境将成为南阳的城市名片 带来更为持续的发展动力 背山面水 白河穿城而过 景观环境优越南阳地貌类型丰富 生态环境优越 拥有宝天曼 老界岭 太白顶等多个国家级自然保护区 其中宝天曼被联合国教科文组织确定为 世界生物圈保护区 伏牛山被批准为世界地质公园 南阳中心城区背靠独山 白河穿城而过 典型的风水格局更是为南阳城市带来难以复制的景观环境 2 城市背景分析 2 1城市概述 南阳环境资源 楚汉文化的摇篮南阳有楚始都丹阳的历史记载 战国丹阳在商州之东 南阳之西 当丹水 淅水入汉之处 战亦名丹淅 更有南召楚长城作为长城之父 南阳春秋系列楚墓葬等许多历史文化遗迹 南阳

6、在汉代文化史上更是具有举足轻重的地位 两汉叫 商遍天下 富冠海内 的天下名都 为全国五大都会之一 南阳享有 南都 帝乡 之美誉 画像石 画像砖 陶狗为 南阳汉文化三绝 两汉时期是南阳城市最为兴盛的时期 给南阳留下了大量珍贵的历史文化遗产 比较著名的包括卧龙岗 武侯祠 汉画石 汉宛城遗址 医圣祠 张衡墓等 为发展汉文化旅游提供了良好的资源条件 2 城市背景分析 2 1城市概述 南阳人文资源 经济持续健康发展 有利于提高城市贩买力 近六年来 南阳经济总量一直保持高速增长 平均增长率超过10 但经济发展速度下滑趋势明显投资 GDP比值在2008年呈持续上升趋势 投资强度持续拉升 由投资带动经济高增长未来仍将持续存在 另外从侧面反映出南阳市经济增长过度依赖投资 但不可能一直依赖投资 在经济结构转型的大背景下 未来以服务业为主的第三产业将面临新的发展机遇 仍而产生大量购买力更强三产从业人员 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 城市经济发展 2013年南阳市商品房累计投资已达131亿元 同比增长29 9 其中住宅投资104 84亿元 同比增长35 创历新高 整体来看 南阳房地产投资呈快速增加之势

7、 从而弥补了过去供应不足的局面 从投资物业类型来看 非住宅类投资份额在近两年增长迅猛 保持平稳快速增加势头 非住宅类投资比重扩大 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 房地产投资 第一产业不断减小 占国民经济中比例最大的第二产业比例稳中有升 以服务为主的第三产业近年来也变得了较快增长 2013年 南阳市国民经济中三产结极为18 550 6 31 4 三产结构不断优化 表明近年来南阳经济发展正处于较为关键的转型期 要加大第二产业的快速发展 第三产业是其经济发展的一个重要制约 三大产业结极不断优化 第三产业是其经济发展的一个重要制约 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 南阳产业发展 蓝领收入水平提升 更多科技研发和高层管理人群产生 新兴白领出现 城市财富阶层壮大 市民的生活需求升级 生活方式改变产业升级直接改变人口质量 而人口质量的改发导致生活方式的改变 根本原因在于人的知识水平和收入水平提升后 生存需求升级 人们更加注重自我实现 由此产生全新的生活方式 高档购物 特色购物 特色餐饮 休闲娱乐 健身 文化欣赏等 产业发展增加高收入人群比例 提高城市购买力 2 城市背景分析 2 2宏观经济

8、分析 南阳产业发展 建成区每年增加6平方公里的速度快速扩张 根据南阳市政店 号通告 我市城市建成区范围为 北起北外环路 南至南内环路 雪枫路 西起西内环路 东至长江路 原 以及不上述区域相连接的外围建成区部分 含南阳新区在建部分 龙升产业园区 白河南产业集聚区 此前 年公布的南阳市城市建成区面积约为 平方公里 随着新区和工业园区的规划建设 城市框架不断拉大 而原有的城市核心区也将伴随城市框架的拉大逐渐迁移 进而影响整个城市的格局 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 南阳城镇化水平 据不完全统计 南阳市每年有120万的外出务工人员 占人口总数的10 观点一 城镇化进入加速发展 截止到2012年 南阳市常驻人口达1166万 保持中国地级市人口大市地位不动摇 但农业人口数量比重过大 未来城镇化的发展空间巨大 就目前的城镇化水平来看也预示着未来5 10年 南阳进入加速城镇化阶段 房地产也将迎来黄金发展期 观点二 回乡置业带来大量的住房需求 整个南阳地区每年有大量的外出务工人群 在所在城市房价高企及楼市限购及乡土情节等原因 多数人选择回乡置业 从而为增加住房需求量 根据国际通行经验 当城镇化率

9、达到30 50 区间时 城镇化速度将进入快速上升期 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 南阳城镇化水平 2013年 南阳市城镇居民人均可支配收入21653元 人均消费性支出19916元 恩格尔系数33 1 2013年南阳市农民人均可支配收入8729元 人均消费性支出6119元 恩格尔系数38 1 随着新区和工业园区的规划建设 城市框架不断拉大 而原有的城市核心区也将伴随城市框架的拉大逐渐迁移 进而影响整个城市的格局 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 南阳城镇居民收入与消费 伴随近年来南阳市国民经济快速发展 城镇居民收入稳定增加 生活水平不断提高 以改善性需求为主导的中档住宅需求不断增加 而鉴于南阳与郑州的地理距离 本地到省会购房客户相对较少 这也为本土地产市场的发展提供了坚实的客户资源 以上种种支撑起目前南阳房地产开发持续快速发展 市场需求持续保持旺盛 根据南阳市国民经济和社会发展规划 2020年南阳城区人口将达到180万人 相当于2010 2020年每年净增长8万市区人口 按照南阳市2005年中心城区人均住房建筑面积32 3平方米计算 仅此一项中心城区每年将有258 4万平方米

10、左右的商品住宅需求量 平均每年净增8万市区人口 城区人口快速增加 城区人口的激增 必然使原有传统的城市核心区无法满足激增的人口对于城市功能的需求 必然将引起城市核心的变迁和城市核心功能的 重构 2 城市背景分析 2 2宏观经济分析 南阳城市人口 一心 指以中心城区为核心 两轴 指以宁西铁路和焦枝铁路为依托 十字型 的城镇与产业发展复合轴线 作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架 以及跨区域合作的主要通道 五板块 中部高新技术产业集聚区南部轻纺工业集聚区北部清洁能源和冶金建材产业集聚区东部食品和石油产业集聚区西部生态产业集聚区 一心 两轴 五版块 2 城市背景分析 2 3城市规划 南阳城市布局 空间结构 一河两岸 四组团 一河两岸 指将白河作为贯穿城市的景观带 城市主体部分在白河两岸展开 四组团 指中心组团 河南组团 河东组团 王村组团等四个不同功能城市组团 空间发展 东延南拓 中心城区北部 西部空间以生态保护与培育为主 城镇发展方向主要向南拓展 向东延伸 规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间 北部 西部结合风景区及旅游区的保护和建设 提升城市环境品质 营造休闲娱乐和风景旅游

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