房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案深入研究
107页1、房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案深入研究 1 第一部分 一 案例编写人winwind二 编写目的通过本案 使稽查人员掌握对房地产企业少计收入 多列成本 偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法 特别是分析性复核方法在查前 查中的运用 三 关键词企业所得税少计收入虚假发票虚增成本多列期间费用 2 3 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 1 隐瞒委托代销收入 2 隐瞒按揭首付款 3 隐瞒违章建筑租金 4 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 4 虚列建安成本 5 虚列材料成本 6 虚列拆迁成本 5 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 7 混淆成本对象 6 偷税手段 少计收入 多列成本 成本计算方法 期间费用 8 利息费用 9 业务招待费 5种检查方法 7 8 第一部分 四 基本概念 一 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比 在每亩土地价格一定的条件下 建筑容积率同楼面地价成反比 9 第一部分 二 楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价 是指按特定地块的规划容积率 每平方米建筑面积所分摊到的土地成
2、本 也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值 它的计算公式是 楼面地价 土地总价 建筑总面积 或 楼面地价 每平方米土地单价 容积率 楼面地价为单位工程成本的重要组成部分 本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目 10 第一部分 三 甲方供材在建筑工程合同条款中 房地产公司被称作甲方 建筑公司称作乙方 习惯上 对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式 称作甲方供材 11 第二部分 案件来源 一 12 一 案件来源 专项检查 13 二 纳税人基本情况 工商注册 税务登记情况 一 企业经营情况 二 一 工商注册 税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司 以下简称金海岸公司 成立于2003年10月 工商登记类型 内资有限责任公司 企业所得税主管税务机关 国税部门 该企业成立三年以来 共取得销售收入和预售收入35685 13万元 缴纳企业所得税47 48万元 营业税金及附加2337 38万元 该地区预售阶段适用预计计税毛利率15 14 15 二 企业经营情况 该公司2003年以186 48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85 8亩 开发了两个项目 都市花园一期 都市花园二期 规划建筑
3、面积20万平方米 其中都市花园一期建筑面积10万平方米 于2006年竣工 都市花园二期建筑面积10万平方米 尚未竣工 2004年实现预售收入9863 90万元 2005年实现预售收入10821 23万元 2006年实现一期现房销售收入12000万元 二期预售收入3000万元 二 企业经营情况 16 取得拍卖地块85 8亩开发了两个项目 17 三 案件查处情况 案头分析准备 一 稽查实施 二 查补税款计算 三 一 案头分析准备 检查人员在入户前 首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表 利润表 对报表进行了认真全面的分析 然后微服私访 深入到项目售楼部进行调查 对楼盘销售情况有了一个全面的了解 发现该企业成本明显偏高 毛利率明显偏低 销售收入同售楼部了解情况不一致 18 一 案头分析准备 19 纳税申报情况 一 案头分析准备 20 财务费用分析 2 1 申报表比率分析 完工项目 21 收入32685 13万元 2 财务费用分析 该企业2004 2005年利息支出在财务费用中列支1164 68万元 检查人员分析 如此大数额的利息支出 很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息 而
4、该企业销售收入为零 证明2006年以前所有楼盘均未完工 根据总局税收政策规定 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用 在房地产完工之前发生的 应计入有关房地产的开发成本 因此 该企业存在税前多列财务费用的嫌疑 需要在检查中进一步核实取证 22 3 业务招待费分析 该企业2004 2005年列支业务招待费255万元 根据国税发 2006 31号文件第八条规定 预售阶段不允许扣除广告费用 业务宣传费 业务招待费 该问题也需要在查账阶段 取证核实 23 二 稽查实施 调账遇阻2007年7月18日 xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查 企业接到检查通知后 于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供 并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料 检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录 24 二 稽查实施 被迫交出账簿Xx市局稽查局业务会讨论认为 该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿 而其它房间未受损失的可能性不大 经报市局批准 决定参照同地段楼盘销售价格 对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款 在税务部门强大的压
5、力下 2007年7月23日 该企业被迫交出账簿 xx市局稽查局随即启动稽查程序 对其纳税情况进行了全面检查 25 二 稽查实施 26 成本核查 2 1 收入检查 27 侧面突破查出少计收入 1 巧妙分析发现隐瞒首付款项 2 现场核查违章建筑收租金 3 1 侧面突破查出少计收入 28 营业费用偏高 针对该企业采取委托销售方式的特点 检查人员全面调阅了该企业 营业费用 佣金支出 账簿 巧妙分析发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账 却未有首付款项收入记录 根据我国按揭贷款有关法律规定 这是非常不正常的 检查人员分析认为 可能存在两种情况 一是可能存在 假按揭 二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况 29 30 巧妙分析发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证 发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件 金额合计570万元 而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款 从而采取的变通措施 伪造了收据 实际并未收款 尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实 为了让企业心服口服 检查人员先后联系了 户购房户 并作了询问笔录 证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司 从而对该项少记收
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