（财务报表管理）房地产（万科）财务报表分析

1、中管网房地产频道 http:/2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：025-68698690,68698693 手机：15895950966 QQ: 961531377 376977591 616843241万科A财务报表分析一、总体情况分析2二、资产负债分析21、资产结构与变动分析22、流动资产结构与变动分析23、固定资产结构与变动分析34、应收款项结构与变动分析45、存货变动分析46、长期投资结构与变动分析47、资本结构分析与变动分析58、流动负债结构与变动分析59、长期资本结构与变动分析6三、利润分析71、利润总额情况分析72、营业利润情况分析74、收入构成情况分析75、成本费用结构分析86、营业成本分析87、期间费用分析98、经营风险分析9四、现金流量分析101、现金流量表整体分析102、现金流入结构分析103、现金支出结构分析114、现金流入流出比分析12五、财务指标分析131、财务效益状况分析132、资产运营状况分析133、偿债能力状况分析134、发展能力状况分析145、现金能力状况分析14六、特殊指标分析151、Z计

2、模型分析152、资运资产模型分析153、财务危机预警判别分析154、资金链情况分析16一、总体情况分析 万科A总股本为109.95亿，其中流通股为93.92亿。最新分配预案为公开增发A股。最新财务指标为：每股收益0.07元，每股净资产2.97元，净资产收益率2.35%，主营收入增长率27.56%，净利润增长率7.05%，每股未分配利润0.63元。最新股东人数为865,153人，人均持股为12,708.98股，人均持股变动17.82%。 最新市场估值指标分别是，市盈率为89.36、市净率为56.93、市现率为92.44、市售率为58.69、PEG为85.20；而同期行业均值分别为49.37、45.67、51.77、25.41、83.80。二、资产负债分析1、资产结构与变动分析 2009年06月，万科A资产总额为12,451,992.87万元，其中流动资产为11,880,877.65万元，占比为95.41%，流动资产占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用；长期投资为283,974.30万元，占比：2.28%；固定资产为140,238.50万元，占比为1.13%；无形资

3、产及其它资产为146,902.43万元，占比：1.18%，。而上期上述指标分析别为95.75% 、2.46% 、0.94% 、0.85% 。资产结构及变动表项目万元2008年06月2009年06月新增%2008年占比%2009年占比%流动资产10,638,431.5511,880,877.6511.68%95.75%95.41%长期投资273,304.85283,974.303.90%2.46%2.28%固定类资产104,010.65140,238.5034.83%0.94%1.13%其它长期资产94,377.14146,902.4355.65%0.85%1.18%资产总计11,110,124.1812,451,992.8712.08%100.00%100.00%净利润102,128.63109,077.816.80% - - 总资产收益率2.00%2.00%0.00% - - 资产总额比上期增加1,341,868.68万元，增长率为12.08%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加1,242,446.10万元，长期投资增加10,669.44万元，固定资产增加36,227.85万元，无

4、形资产及其它资产增加52,525.30万元；相比较而言，流动资产大幅增加，增加11.68% ，长期投资有所增加，增加3.90% ，固定资产大幅增加，增加34.83% ，无形资产及其它资产大幅增加，增加55.65% 。 由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。2、流动资产结构与变动分析 流动资产总额为11,880,877.65万元，其中货币性资产(货币资金+交易性金融资产)为2,688,042.35万元，占比22.62%；应收票据为0.00万元，占比0.00%；应收款项(应收账款+其他应收款+预付账款)为776,255.37万元，占比6.54%；存货为8,416,579.93万元，占比70.84%，存货占比很高，它的质量决定了流动资产的质量，只有加强销售及存货管理，才能提高流动资产的整体质量水平；其它资产为0.00万元，占比

5、0.00%；而上期上述指标分析别为14.45% 、0.00% 、9.27% 、76.29% 、-0.01%。流动资产结构及变动表项目万元2008年06月2009年06月新增%2008年占比%2009年占比%货币资金1,536,984.562,688,042.3574.89%14.45%22.62%交易性金融资产0.000.000.00%0.00%0.00%应收票据0.000.000.00%0.00%0.00%应收账款103,219.51100,107.52-3.01%0.97%0.84%预付款项582,528.13285,805.23-50.94%5.48%2.41%其他应收款299,711.93390,342.6130.24%2.82%3.29%应收关联公司款0.000.000.00%0.00%0.00%应收利息0.000.000.00%0.00%0.00%应收股利0.000.000.00%0.00%0.00%存货8,115,987.418,416,579.933.70%76.29%70.84%其中：消耗性生物资产0.000.000.00%0.00%0.00%一年内到期的非流动资产0

6、.000.000.00%0.00%0.00%其他流动资产0.000.000.00%0.00%0.00%流动资产合计10,638,431.5511,880,877.6511.68%100.00%100.00%营业收入1,725,501.302,180,865.2426.39% - - 流动资产周转率0.170.1911.76% - - 流动资产总额比上期增加1,242,446.10万元，增长率为11.68%。流动资产总额增加的原因如下：货币性资产增加1,151,057.79万元，存货增加300,592.51万元，其他资产增加0.00万元，共计增加流动资产1,451,650.30万元；应收款项减少209,204.20万元，共计减少流动资产209,204.20万元；货币性资金大幅增加，增加的速度明显快于流动资产，货币性资金的比重上升，公司应付市场变化的能力很强，但存在资金闲置问题；应收款项大幅减少，减少的速度明显快于流动资产增加速度，应收款项的比重急剧下降，货款回笼情况非常好，但有可能执行了非常严厉的信用政策；存货增加，增加的速度慢于流动资产，存货的比重下降，企业存货占用资金相比下降，但企业

7、还应加强存货管理及销售工作。 纵观流动资产变化可以看出：企业贷币性资产增长幅度大于流动资产增长幅度，并且也大于其它类资产的增长幅度，说明企业应付市场变化能力得到增强。企业在流动资产增加的同时，销售收入也增加，并且增幅大于流动资产，流动资产经营质量较上期提高较多。3、固定资产结构与变动分析 固定资产总额为140,238.50万元，其中固定资产为116,577.50万元，占比为83.13%，在建工程为23,661.00万元，占比为16.87%，工程物资为0.00万元，占比为0.00%，固定资产清理为0.00万元，占比为0.00%；而上期上述指标分析别为61.58% 、38.42% 、0.00% 、0.00% 。固定资产结构及变动表项目万元2008年06月2009年06月新增%2008年占比%2009年占比%固定资产64,051.01116,577.5082.01%61.58%83.13%在建工程39,959.6423,661.00-40.79%38.42%16.87%工程物资0.000.000.00%0.00%0.00%固定资产清理0.000.000.00%0.00%0.00%固定资产总额

8、104,010.65140,238.5034.83%100.00%100.00%营业收入1,725,501.302,180,865.2426.39% - - 固定资产周转率3.683.803.26% - - 固定资产总额比上期增加36,227.85万元，增长34.83%；固定资产总额增加的原因如下：固定资产增加52,526.49万元，共计增加固定资产52,526.49万元；在建工程减少16,298.64万元，共计减少固定资产16,298.64万元；从单项较上期相比较而言：固定资产大幅增加，增加82.01%；在建工程大幅减少，减少40.79%；工程物资基本上没有变化；固定资产清理基本上没有变化。 由此可见，企业固定资产总额较上期上升，并且营业收入较上期上升，固定资产周转率较上期上升，说明企业资产从量上、质上都好于上期，并且营业收入增长大于固定资产增长速度，固定资产利用情况比较良好。4、应收款项结构与变动分析应收款项结构及变化表项目万元2008年06月2009年06月新增%2008年占比%2009年占比%应收账款103,219.51100,107.52-3.01%10.47%12.90%预付款项582,528.13285,805.23-50.94%59.11%36.82%其他应收款299,711.93390,342.6130.24%30.41%50.29%应收款项合计985,459.57776,255.37-21.23%100.00%100.00%营业收入1,725,501.302,180,865.2426.39% - - 本期应收款项合计776,255.37万元，其中应收账款为100,107.52万元，占比12.90%，预付款项为285,805.23万元，占比36.82%，其他应收款为390,342.61万元，

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