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苏州商业项目组织架构暨营运考察分析

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卖家[上传人]：蝼蚁

文档编号：117871868

上传时间：2019-12-11

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1、苏州商业项目组织架构暨营运考察分析1、商管公司架构（邻瑞广场）：三大业务部门（招商、市场、营运），三大辅助配合部门（综合管理、财务、法务）。招商部：5个人，1个总监、4个经理+1个助理。市场部：5个人，1个经理、1个策划主管、1个活动主管、1个媒体主管、1个助理。负责营销企划年度规划，总体费用的把控，提出合理化思路，监督活动落地和方案相符，效果。兼管仓库管理、预算管理，应付账目管理。营运部：1个营运总监，下面分管TC（租户协调）、楼面、工程、物业四个小部门。1个TC经理+2个TC助理，1个工程部经理+1个维修主管+1个设备主管+18个各类维修工，2个楼面主管+4个楼面助理（做一休一），1个保安主管+1个保洁主管。综合管理部：3个人，1个行政、1个人事、1个助理。财务部：4个人，1个财务经理、3个财务助理。内控部门，负责公司所有账务、报表及商户所有费用的催缴，催缴单全部EMS寄送，催缴率必须控制在95%以上，每周催缴会议，由总经理直接和财务经理开。法务部：1个人，负责核心档案管理（合同、协议、函件、各类申请单），其余商户档案（营业执照、营业员身份证复印件、罚单、照片等）由营运

2、部保管，合同影印一份给财务和招商，草拟一份合同梗概给营运部，营运部不知晓租金；负责所有合同、函件在法律层面的操作手法，必须通晓公司法、合同法等，不一定要律师，刚毕业的大学生效果，基础扎实的更容易配合。参加所有例会。总经理例会制度：周一上午9:30-12:00，市场部例会；下午1:00，财务部例会；下午3:00，营运部会议；周二上午9:00-12:00，招商部例会；周三下午2:00，部门例会（各部门主管级以上参加，商议需各部门配合协调事宜）；周四巡场（时间视具体情况而定）；周五市场和营运协调会（针对周末活动执行的相关问题）。2、空调：进入4月之后，连续三天时间超过25，开始开空调，早上营业时间提早20分钟开，营业结束前半小时关。3、物业管理费：餐饮55元/，非餐饮45元/，少部分例外（按实用面积）；物业管理费和租金一并写进合同，经营税比地产税少4个点。4、总经理热线：管理人员执法过度投诉渠道。5、每个层级人员都必须用经营者的思维来考量租户出现的所有问题，以管理者思维一定会出问题。每一条规定和要求都应当是对商场更好经营有积极意义，每个层级的人员都应当明白每条规定的内在含义并能够向商户进

3、行合理解释。例子：发传单，按规定本不可以发，但租户有这个诉求，需要去考量是否是合理的诉求，合理的，可以通过网站、微信、微博、广播免费帮其传播，其次在规定的时间和地点，以良好的形象，仪容仪表发给顾客。6、营业员培训：有针对性的开展，分业态，小范围，重点放在销售礼仪及销售技巧。7、垃圾分类：湿垃圾、干垃圾、建筑垃圾。每个商户免费提供两个大的绿色塑料桶，贴标签，每天轮流交换。8、地砖磨损：所有进入商场的货物运输，采用商场准备的胶轮推车，不然后期维护成本会很高，20元押金，使用完毕归还。相关损坏标准在装修协议背面有体现。9、租金、保证金制度：付一压三，当月缴纳次月租金。装修保证金最低标准：5000元/200，大概的标准，办理施工证（红色：夜间、绿色：白天、蓝色：全天），根据租户施工计划、面积和装修期长短确定。10、商户装修开业流程：巡查三个部门，物业每两个小时一次，工程每天两次（有夜间增加一次），具体的工程细节质量标准由TC负责检查。申请开业流程，必须经过TC、租赁、营运（营业员是否培训、证照是否齐全）、财务（相关费用是否结算清楚）、法务、总经理签字确认。11、权力来自于公司制度和文化。12、

4、最佳租户和最佳营业员评选：每半年一次，最佳租户10000元/名，最佳营业员5000元/名；最佳租户：所有消费者投票选出前三名（70%权重），所有管理者投票（30%权重），最佳营业员每个商户提名一个，综合评分。13、公司员工培训：经常看优秀的商业，每年公司有福利（日本、新加坡、香港，回来考察报告）制度标准化的培训，例如保安操作流程等。SOP（标准作业流程），这是核心能力和价值。传、帮、带很重要，分级培训，能带出合格的下属，才能晋升。14、市场部操作方式（印象城、邻瑞广场）：甲方：经理、策划主管、活动主管、媒体主管，负责总体费用的把控，提出合理化思路，监督活动完美落地，确保效果。第三方供应商：负责全年所有活动的提案、内容和执行。费用两大块：企划、视觉管理（广告语提炼、LOGO等），4个人长期驻场，通常是一笔固定费用（苏州印象城全年70万）营销年度预算是年收入的5-8%（内部营销、外部营销等），活动执行费用占比营销费用中35-40%，根据预算额进行招投标，发包给一家公司，同时在合同中约定30%的议价权。全年分为6个季，1-2月新年季、3-4月春季、5-6月店庆季、7-8月暑期季、9-10月感恩季、11-12圣诞季，执行时根据市场对细案进行调整。所有多种点位经营收入、活动收益，归入市场部管理，执行良好的话，第一年收入能占支出的60%，第二年逐步实现收支平衡；以印象城成熟之后为例，全年的多种点位经营及活动收益总计500多万，但全年营销费用支出只有300多万。

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