商住一体化小区前期物业管理模板

1、广西贺州市智凌中心城前期物业管理方案 贺州市瑞海物业管理有限公司简介贺州市瑞海物业管理有限公司是具有国家物业管理三级企业资质的专业物业管理有限公司，公司企业文化“服务创造价值，形象产生力量”， 发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,树立了“以人为本-人性化管理、以客为尊-超越客户满意”的经营理念,创立了具有个服务的物业管理模式。公司聚集了一批具有多年工作经验和管理技能的物业管理工作人员多名，管理经验丰富，勇于创新、不断超越自我，不断追求物业服务的尽善尽美。公司在管理各类物业领域进行懈地探索，主动借鋻国际先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，将物业服务带上一个新的台阶。 瑞海物业立足于本土化、高起点，不断吸收国内外先进的管理思想，提升业主的生活品味和物业品质，积极探索符合当地本地特点的物业管理服务模式，针对所管物业特点，设计了富有特色的服务方式，使物业管理更好的适应小区需要。 不断主动与业主委员会和广大业主、社区居委会、发展商等建立互动、互助、互利的关系，开创多方合作共赢的局面。瑞海物业的追求让社区因我们更加温馨，让物业因我们更有价值。瑞海物业管理公司是国家三级资质的物业管

2、理企业，企业文化：服务创造价值，形象产生力量。聚集一批具有多年实际工作经验和管理技能的物业管理工作的人员多名，管理经验丰富，勇于创新、不断超越自我，不断追求物业服务的尽善尽美。公司在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合当地的传统风俗和不同用户的需求特点，结合楼盘的特性选择最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念。 公司着重以档案管理为基础，对项目将来的档案管理将起到了保障作用。注重日常工作细节服务工作开展，严格要求每一位员工通过不断学习和培训，提高自身业务技能和服务水平。进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和住宅型物业的管理经验，铸就物业管理的“品牌”。根据项目设计理念和特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。用我们的经验，为开发商带来利益最大化。第一章 项目简介和物业管理整体设想及策划：智凌中心城设计为商住一体化小区，地址位于广西贺州市八达西路，规划光明大道（北）和规划新华西路交

3、界处。项目总用地面积50131.6。分2个地块开发建设：其中A地块总建筑面积152843.95，住宅面积91656.07、商业面积30504.05、物业用房面积243.55。B地块总建筑面积455568.39，住宅面积21756.76、商业面积15796.57、物业用房面积269.11。设计容积率3.2%、建筑密度35%、绿化率33%、住宅户数800户，地面临时停车位287个、地下停车位881个。1、 对智凌中心城物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“智凌中心城”创造价值，为业主营造一个“安全、舒适、温馨、和协”的生活及愉快的办公、购物环境，让业主安心、放心，让客户满意。（1） 总体管理服务目标：成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。（2） 管理服务理念 ：服务创造价值，形象产生力量。严格管理、规范服务、心心交流业主、发展商、行政主管部门、相关专业部门，优于行业标准、优于其它企业、100%业主第一、不断超越业主日益增长的需求，成为业主的好保姆、好管家、好朋友，成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友，

4、成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。（3） 服务承诺1. 总体指标1) 满意度指数85%以上；2) 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；2. 分类指标1) 物业管理服务中心设专线24小时受理报修，2) 业主接待时间：365天8:30-20:30；3) 各类服务人员上岗培训率达到100%；4) 档案归档率达到100%，档案完整率达到100；5) 维修及时率达到100%；6) 维修质量合格率达到95%以上；7) 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8) 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；9) 公共设备、设施完好率达到98以上；10) 房屋建筑完好率达到98%以上；11) 绿化存活率达到98%以上；12) 清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13) 道路、停车场完好率达到98%以上；14) 管理服务范围内安保固定岗实行24小时安保站岗服务。（4） 开展物业服务多种经营模式为了减少物业公司前期物业管理补贴对开发公司的依赖性，通过依托开发商积极开展多种经营。整合自身技术

5、、技能资源，通过产业化发展获取利润。利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入。第二章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案1、 前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，物业的管理将影响该楼盘的升值。将根据委托方施工进度的实际情况，我们物业公司针对智凌中心城制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段（按开发商的工作进度，分阶段的对工作细化及工作方案的完善）开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。2、 规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作一些硬件配套便于业主使用。1 监控和消控中心的设置；2 小区人车分流的设计；3 公共照明开关设置位置；4 公共照明开关开闭形式；5 物业管理用房的位置设计；6 小区垃圾房的设置；7 公共洗手间的设置；8 信报箱的设立；9 公共告示栏的配置；10 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留等。3、 建设施工阶段建设过程中，物业

6、管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4. 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8. 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；9. 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；10. 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；11. 提出遗漏工程项目的建议；12. 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。4、 竣工验收阶段物

7、业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。1 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档 案；2 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；3 参与重大设备的调试和验收；4 制订物业验收流程；5 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。5、 物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。1) 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；2) 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；3) 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；4) 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。二、项目的接管验收1 物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2 依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要

8、步骤。3 物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。a. 公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b. 既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；c. 接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d. 落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；4 接管验收的作用a. 明确交接双方的责、权、利关系b. 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益c. 为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、入伙（住）管理方案提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料

9、及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。（1） 业主入伙流程1. 业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2. 凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3. 物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订使用公约。4. 若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。5. 如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。6. 业户入伙流程图如图所示。（2） 租赁住户入住流程1. 签订租赁意向书，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。2. 签订租赁合同书。合同应附有管理公约等有关附件。3. 由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。4. 整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。5. 交付押金和首期租金。6. 如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。（3） 入伙作业标准1. 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。2. 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。3. 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。4. 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。5. 内部手册登记及时，即时完成注记。6. 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。（4） 入伙作业规程1. 由房产

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