南京砂之船购物中心商业运营策划书

1、商业运营策划书-“南京砂之船”目 录一市场调研（一）项目概况（二）竞争对手（1）德基广场（2）东方商城（3）江宁文鼎奥特莱斯（三）目标顾客分析 （1）第一目标人群（3）潜在顾客（四）SWOT分析二项目定位（一）项目的核心价值（二）目标市场（三）市场定位（四）经营定位三形象塑造（一）概念营销（1）商业和艺术的相融共生（2）现代商业+稀缺生态+地域文化（4）多彩纷呈 异域狂欢（5）砂之船奥特莱斯艺术商业广场魅力篇（6）砂之船奥特莱斯艺术商业广场乐享生活篇（7）砂之船奥特莱斯艺商业广场交通体验篇（二）形象利器文化力广告语（三）品牌写真“红砖青瓦 城墙记忆 极致风情”四空间规划（一）楼层规划设计（二）建筑规划五 招商策划（一）集团简介（二）大事记（三）艺术商业理念（四）奥特莱斯支撑下的艺术商业版图（五）南京城市发展水平概况（六）核心优势（1）大辐射（2）大交通（3）大区位（4）大体量（5）高标交付（6）专业团队（七）招商需求六运营管理集团主营业务（1）建设运营（2）品牌引进（3）自营品牌运营策略I一市场调研（一）项目概况项目名称：南京砂之船项目地点：南京市江宁区秣周东路18号项目类型：城市综合

2、体项目总面积：60万平米商业面积：20余万平米商业定位：自然生态，建筑美学为一体的时尚、艺术、享受的商业广场停车位：8000余个开发商：砂之船集团（二）竞争对手南京砂之船位于地铁三号线秣周东路站，而地铁三号线附近有以下几大商圈： 夫子庙商圈 临近站点夫子庙站 夫子庙商圈以文化旅游见长，是一个集历史文化于一体的老字号商圈。该商圈保留了浓厚的饮食文化，在与现代商业的交融之中，形成了现代时尚与历史文化相融合的商业典范。目前，夫子庙传统美食获得了八方游客的喜爱。与此同时，以各有特色的南京水游城和南京水平方为代表的现代化商业设施，也被越来越多的市民和游客所接受。地铁3号线夫子庙站，距离水游城和水平方仅400米左右，无疑将提升这两个毗邻的商业载体的辐射力和影响力。 卡子门商圈 临近站点卡子门站 在外界看来，卡子门商圈之所以值得关注，是因为宜家、红星、月星的相继进驻。可在业内人士看来，卡子门商圈的价值，不仅仅在于家居巨头的聚首，更在于这些巨头对于卡子门地区今后的发展预期。而随着3号线的开通，这块主城区南部咽喉要道的交通优势，更加凸显。卡子门地铁站，几乎是无缝对接宜家。出地铁站，走两分钟就到宜家。接下

3、去，可以坐上“小绿”，去宜家感受瑞典家居的舒适，去红星、月星挑选心仪的家居用品。 南京南站商圈 临近站点南京南站 作为南京政府重点打造的南部新城的核心，南京南站不仅仅承担了交通运输的功能，未来还将形成购物、娱乐、休闲、办公、居住为一体的大型商业CBD，地铁1号线、3号线、S1号线、S3号线、6号线都将在这里交汇。目前在建的大型综合体项目有绿地之窗、证大喜玛拉雅，未来也将成为南京人流量最多的商圈之一。业内人士预测，3号线的开通，将使南京南站商圈真正繁荣起来。 秣周路商圈 临近站点秣周东路站 秣周东路站是地铁3号线的底站。春节前启幕云集600多个国际国内一线品牌的南京砂之船艺术商业广场，无疑是最大赢家。一出地铁口，你就会看到极具南京特色的南京砂之船艺术商业广场。3个圆形拱门，让人联想到明城墙。南京砂之船地下2层、地上5层，面积超过20万平方米，涵盖600多个国内外知名品牌。广场内还设有美食街、溜冰场、电影院、水下摄影基地、进口精品超市、特色主题乐园等。 胜太路商圈 临近站点胜太西路站 随着地铁1号线的开通，江宁地铁沿线形成了欧尚、百家湖、胜太路三大商圈。虽然是三大商圈，其实彼此间距离并不太

4、远，欧尚、同曦假日广场、百家湖1912等大型购物娱乐中心，为区域居民的生活、工作、娱乐提供了便利。随着3号线的开通，江宁的这几个商圈，将会迎来更多体验的消费者。现在分析以下几大竞争对手 （1）德基广场德基广场是位于南京素有“中华第一商圈”之称的新街口东北角，是一个定位于高端商业的综合购物中心。其地下部分与地铁新街口站相连通。德基广场项目分为一期和二期两部分，占地面积达到41244平方米，总建筑面积超过30万平方米，目前一二期合计落户国际一线品牌74家。德基广场一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日开业，超过95%的一线奢侈品牌均已入住。其中Louis Vuitton德基店的经营面积超过400平方米，在大陆地区为仅次于北京国贸和上海恒隆两家旗舰店外的最大店面，是新街口最大的奢侈品中心。2014年购物中心业绩，南京德基广场以销售额达66.4亿元超越正佳广场，位列中国第一。 2014年，高端消费集中地德基广场税收达2亿多元，单体销售额突破66亿元，销售额超过上海恒隆，仅次于北京新光天地，居中国第二位德基广场以多种业态布局展现丰富的购物空间，已囊括了奢侈品、珠宝腕表，国际

5、化妆护肤用品，时尚综合服饰馆、进口超市，高档婴童服饰用品，高端家电，环球美食中心，IMAX影院，真冰溜冰场等娱乐设施在内的众多业态，其中国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化亦将是重要的组成部分，六星级顶级豪华酒店The Ritz-Carlton的进驻，更为德基广场增添了更为灿烂华美的篇章。业态从2006年开业至今，德基广场已与诸多国际大牌达成亲密合作，二期开业更增强了顶级奢侈品品牌的丰富性，进驻品牌有Louis Vuitton（路易威登）、Bewilderment Regnant（杰尼亚)、Brunelleschi Cellini（布内罗古奇拉利）、VERSACE（范思哲）、Salvatore Ferraro（菲拉格幕）、COACH（蔻驰）、Triumph（黛安芬）、Calvin Klein（CK）、Disastrous(楚萨迪）、Latvian（浪凡）、Bulgari（宝格丽）、Paul Smith、Certitude 1881（切瑞蒂 1881）、Loewe（罗意威）、Montanan（万宝龙）、Omega（欧米茄）、Burberry（博百利）、TODS（托德斯）等。规模德

6、基广场一期工程商业面积为65000平方米，分为地上7层，地下1层；德基广场的二期主体包括一座高达62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。2012年5月8日一二期正式完成对接后，德基广场的整体面积达31.3万平方米，其中购物中心面积15万平方米，目前一二期合计落户国际一线品牌74家，年销售额突破30亿元，是一座集顶级购物中心、甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。国际名品德基广场囊括绝大多数目前具国际影响力的一线品牌，种类涉及服饰 区位 、皮具、珠宝、腕表，如CHANEL、PRADA、Brunelleschi Cellini、Tiffany 、MIUMIU、BALENCIAGA、Dole Gabriel、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等等，其中，有90%的一线品牌从未在南京出现。新引进的PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等顶级腕表，汇聚在德基广场二期一楼的东北一隅，形成一个名品腕表中心，全面展示出其产品奢华品质和设计风采。除了一楼的一线大牌之外，各类国际服装时尚品牌和流行潮牌汇集一堂，多个世界重

7、量级的服饰品牌都是首次落户南京，带来更个性化和高品质的穿着理念。如VALENTINO、MIKIMOTO、JIMMY CHOO、KENZO、VIVIENNE WESTWOOD、ALEXANDER MCOUEEN、PIERRE BALMAIN、DSQUARED等，集中了前卫的个性设计，丰富的潮流服饰文化。而来自欧美、日本、韩国等地的综合时尚买手店，则传递着时装前沿的最新讯息。近百家时尚品牌和世界流行潮牌百花争艳，敏锐捕捉着世界最尖端的时尚风潮。未来，这里将成为一个高贵典雅，并流动着艺术气息的殿堂。世界四大时装周所揭示的时尚信息与真理，随着春夏或秋冬两季流行新款及时到达。来自全国各地的城市新贵、时尚达人穿梭其中，在与这些几个月前刚刚走下Runway的服饰新款零距离接触，感受着如入云端，如梦似幻的殿堂级消费乐趣。德基广场二期囊括了国际顶级服饰、珠宝、腕表品牌，国际时尚连锁、主题时尚商业，进口超市，高档儿童服饰、用品，婴童食品，高端家电，环球美食中心，化妆护肤用品，国际培训教学，高端会所、娱乐设施等众多业态，其中国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化亦将是重要的组成部分。在德基广场二期六楼

8、，一个近四千平米的区域被打造成为无限欢乐的儿童世界，以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCIKIDS、POLO KIDS、JACADI为主的国际一线童装品牌奠定了其精品高端定位。贝尔森林儿童用品超市主打进口儿童食品、用品、有机玩具，95%以上产品均是首次在南京市场出现。店内还将设有健康咨询区，定时邀请儿童专家进行免费的咨询活动，在丰富了婴童消费领域的同时，关爱每个孩子的健康成长。休闲娱乐方面，IMAX巨幕影院无疑成为让消费者关注的焦点。多层挑空的世纪星真冰滑冰俱乐部，真正的“冰上舞蹈”和高端的配套服务、专业的全面教学，将带来全新休闲享受。此外，还有红酒酒窖、英式茶馆、美容沙龙等德基广场全力丰富娱乐休闲项目并提升档次，为的就是满足了不同消费者更广泛的休闲需求。餐饮业态的规模也更为宏大。各楼层分布了来自日本、台湾、意大利、香港、泰国众多餐饮商家，风味囊括日、泰、意、台、粤、精品官府等多种风格的餐厅，将会把德基广场二期装点成一个多国美食汇集的乐园。70%为纯进口食品的BHG精品超市则丰富了德基广场日常生活用品快销门类，为品质生活提供更多选择。最值得一提的是，二期主

9、体塔楼已经获得了世界一线酒店集团，万豪旗下最顶端的品牌Ritz-Carlton的青睐。（2）东方商城南京东方商城成立于2000年10月，坐落于素有“华东第一商圈”之称的新街口中心区域，营业面积2万5千平方米。GUCCI、FENDI、EMPORIO ARMANI、CELINE等国际一线品牌的进驻，更加奠定了东方商城精品高档百货的地标形象，使东方商城成为真正的国际品牌和时尚生活方式在南京的展示窗口，为都市新贵提供了国际化的购物天堂。东方商城交通便利，多路公交线网密布。地铁1号线、2号线、3号线在新街口停留，5号、6号、16号三个地铁出站口分别从东、南、北三侧直接与东方商城无缝相接，与商城整体布局融为一体。地下近400个泊车位停车场，为新街口之最，满足顾客停车之需求。规模地下近400个泊车位停车场，为新街口为数不多的大型停车场之一。东方商城汇聚了众多国际品牌,同时拥有各类完善的休闲设施，冰屋、咖啡吧、休闲茶座、美容化妆间、电讯服务设施等，让顾客真正体会到了休闲购物的意趣。东方商城的蓬勃发展，标志着南京商业迈向了一个崭新的里程，更进一步为国际著名品牌进入南京乃至中国市场开辟了一扇明亮的窗户，提升了南京的国际化知名度。品牌介绍1F“名品世界”主营国际

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