房地产定价.7解析
42页1、第七章 房地产项产项目定价与定价策略 项项目纵纵、横定价与调调价策略 1 Company name 项项目纵纵横定价与调调价策略 制定垂直价差 制定水平价差 正确运用调调价策略 价格促销销策略中的几种定式 价格促销销策略中的几种变变招 2 Company name 确定项项目垂直价差 一、垂直价差的含义及分布规律 (一)含义 所谓垂直价差,是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异,通常以 每平方米的单价差额来表示。 3 Company name 确定项项目垂直价差 (二)分布规律 1、就2楼以上而言,无论是小高层,还是高层,其最高单价层几乎全在 楼顶,最低单价则为2楼。 至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。 2、决定各楼层之间价格高低顺序后,选定垂直价格的基准层,即垂直价 格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定,且以取价格顺序居中的 楼层最为常见。 3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如,多层住宅楼层少,各层条件 相差不远,价差一半在50100元/平方米之间;高层住宅,特别是超高层,与 基准价格差距为100200元/平方米,甚至更大。 4 Company n
2、ame 确定项项目垂直价差 二、影响垂直价差的因素 1、楼层数 楼层数越多,最高层与最低层之间的差价也就越大。 2、市场状况 市场状况较好时,价差幅度达;市场状况不佳时,价差幅度小。 3、产品单价 产品单价水平高时,价差幅度大;产品单价水平低时,价差幅度小。 4、目标客户的购房习性 目标客户的购房习性比较保守时(通常为区域性较强的楼盘),大多无法 接受差异大的价格,因此价差的幅度不宜过大; 反之,若客户多来自本区域之外,或客户的背景多元化,则价差幅度可能较 大。例如除深圳特区以外的本地购房客户,他们都喜欢居住于平房或多层住 宅。 5 Company name 确定项项目垂直价差 三、楼层的定价方式首层与商铺的定价 一般而言,无论1楼是作为住宅还是商场来使用,其价格的订定方式大多 以2楼以上平均单价(或基准层单价)的倍数来计算。 1、1楼作为住宅 1楼若做住宅,其价格大约为2楼以上平均单价的1.11.3倍。倍数的大小 视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。 (1)附近的环境优良、适合住家,则差价的倍数较大,反之则倍数较小。 (2)配套设施完善,例如附近即为公园,则倍数较大,反之则倍数较
3、小。 (3)庭院的面积大,且形状方正实用,则价差的倍数就大。 6 Company name 确定项项目垂直价差 三、楼层的定价方式首层与商铺的定价 2、1楼作为为商铺铺 由于商铺铺与住宅的价值值差异较较大,因此其价格与2楼以上平均价格的差距可能达到 2.55倍。倍数的大小受附近商铺铺的开店率、行业结业结 构、商业规业规 模等因素的影响。 (1)附近商铺铺开店率高,商业业气氛已经经形成,则则价差的倍数大;开店率低,商业业气氛 还还未形成,则则价差的倍数就小。 (2)福建商业结业结 构偏重于零售、服务务等行业业,则则价差的倍数就大;若附近商业结业结 构 多为为小作坊(如皮革加工、建材店等),则则价差的倍数就较较小。 (3)楼盘盘所在的位置商业规业规 模大,则则价差倍数大;如果楼盘盘所在位置商业规业规 模小, 则则价差倍数较较小。 如果1楼商铺仅铺仅 能为为小区居民或附近居民提供服务务,规规模覆盖小,那么价差就小; 若果1楼的商业业可以为为片区甚至全市居民服务务,规规模大,则则价差倍数就大。 7 Company name 确定项项目垂直价差 三、楼层的定价方式首层与商铺的定价 3、2楼同样样
4、作为为商铺铺 若楼盘盘2楼也作为为商铺铺的规规划,则则2楼的单单价大多为为1楼单单价的40%70% ,百分比大小可是实际实际 情况而定。 (1)如果地区的消费习惯仅费习惯仅 局限于1楼,很那延伸至2楼,则则2楼占1楼的百 分比较较大;若消费习惯费习惯 少涉及到2楼,则则2楼占1楼的百分比就低。 (2)如果2楼的商铺铺面积积大,则则价差百分比就大;如果商铺铺面积较积较 小,则则价 差百分比就小。 (3)若2楼有独立的出入口,进进出2楼可以不经过经过 1楼,则则价差百分比就大; 反之,价差百分比就小,例如2楼可以直通天桥时桥时 ,2楼的百分比较较就大。 8 Company name 确定项项目垂直价差 三、楼层的定价方式地下室的定价 1、用作停车场车场 由于地下室不计容积率,且大多地下室规划为停车场,其价值主要视当 地停车场价位而定。 2、用作住宅 地下室规规划为为住宅,其价格一般可以定为为1楼住宅的30%50%。 3、用作商铺铺 其价格大约为约为 1楼商铺铺的40%60% 9 Company name 确定项项目垂直价差 四、垂直价差的制定示例多层楼宇楼层调整系数 假定底层价格为1,则不
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