房地产开发企业税收讲解解析
171页1、 房地产企业纳税筹划技巧房地产企业纳税筹划技巧 与涉税风险规避与涉税风险规避 ! 2 项项 目目指指 标标 税负是否异常税负是否异常 增值税税负率增值税税负率= =应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100% 当期营业税特殊行业营业收入扣除率(如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率(如旅游业、广告 业、运输业)业、运输业)= =当期扣除金额当期扣除金额当期营业收入当期营业收入100%100% 所得税税负率所得税税负率= =应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100% 税负异常与否分析 ! 3 项项 目目指指 标标 收入是否完整收入是否完整 主营业务收入增长率主营业务收入增长率= =(本期主营收入(本期主营收入- -上期主营业务收入)上期主营业务收入) 上期主营业务收入上期主营业务收入100%100% 其他应付款增长率其他应付款增长率= =(期末其他应付款(期末其他应付款- -期初其他应付款)期初其他应付款)期期 初其他应付款初其他应付款100%100% 单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率= =本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期产成品数本期产成
2、品数 量量100%100% 单位产品能耗率(电、自来水等)单位产品能耗率(电、自来水等)= =本期耗用能源(电度、自本期耗用能源(电度、自 来水吨位)来水吨位)本期产成品数量本期产成品数量100%100% 单台设备月产量单台设备月产量= =上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量 收入完整与否分析 ! 4 收入确认时间分析 项 目指 标 收入确认是否提 前 主营业务收入离散度=(本月主营业务收入-本年主营业务收 入月平均数)本年主营业务收入月平均数100% 赊销率=(月末应收账款-月初应收账款)本月主营业务收 入100% 收入确认是否滞 后 主营业务收入离散度=(本月主营业务收入-本年主营业务收 入月平均数)本年主营业务收入月平均数100% 客户商业信用负债增长率=(月末预收账款+月末其他应付款 )-(月初预收账款+月初其他应付款) (月初预收账款+ 月初其他应付款)100% ! 5 视同销售情况分析视同销售情况分析 项 目指 标 自产产品视同销售业务 是否确认计税收入 名义销项税额=(主营业务收入+其他业务收入 )增值税税率(17%或13%) 外购原材料视同销售业 务是否确认计税
3、收入 名义销项税额=(主营业务收入+其他业务收入 )增值税税率 ! 6 成本合理性分析 项 目指 标 成本是否合理 销售毛利率=(主营业务收入-主营业务成本) 主营业务成本100% ! 7 费用合理性分析 项 目指 标 费用是否合理 期间费用率=(管理费用+营业费用+财务费用) (主营业务收入+其他业务收入)100% 管理费用率=管理费用(主营业务收入+其他业 务收入)100% A.业务招待费率=业务招待费(主营业务收入+ 其他业务收入)100% B.总机构管理费用率=总机构管理费(主营业务 收入+其他业务收入)100% ! 8 费用合理性分析 项 目指 标 费用是否合理 营业费用率=营业费用(主营业务收入+其他业务收入) 100% A.运输费用率=运费(主营业务收入+其他业务收入) 100% C.广告费用率=广告费(主营业务收入+其他业务收入) 100% D.宣传费用率=宣传费(主营业务收入+其他业务收入) 100% E.佣金率=佣金(主营业务收入+其他业务收入)100% ! 9 费用合理性分析 项 目指 标 费用是否合理 财务费用率=财务费用(主营业务收入+其他业务收入)100%
4、相关指标: 利息费用率=预提利息(主营业务收入+其他业务收入)100% 预提利息=资本化利息+费用化利息 收入借款率=平均借款额(主营业务收入+其他业务收入)100% 平均借款=(长短期借款期初数+长短期借款期末数)2 应收账款周转率=主营业务收入净额应收账款平均余额100% 应收账款平均余额=(应收账款期初数应收账款期末数)2 ! 10 扣除项目合理性分析 项 目指 标 工资、折旧等扣除项 目是否合理 固定资产综合折旧率=累计折旧额平均固定资产原值 100% 平均固定资产原值=(期初固定资产原值+期末固定资产 原值)2 工资变动率=(本期工资总额-上期工资总额)上期工 资总额100% 预提费用变动率=(本期预提费用-上期预提费用)上 期预提费用100% ! 11 非经常性损益合理性分析 项 目指 标 非经常性损益是否 合理 非经常性损益变动率=(本期投资收益+本期补贴 收入+本期营业外收支)-(上期投资收益+上期补 贴收入+上期营业外收支) (上期投资收益+上 期补贴收入+上期营业外收支) 100% ! 12 关联方定价合理性分析 项 目指 标 关联交易定价是否 合理 主要结合关联方
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