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不动产登记簿册证介绍(部不动产登记办肖攀)

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    • 1、部不动产登记办 肖攀 二零一五年十一月 贵州 不动产登记簿册证 主要内容介绍 不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利 归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 明朝鱼鳞簿册民国登记簿证建国初登记簿证 簿册证与登记制度如影随形 社会主义市场经济初期“证出多门” v2013年11月20日,国务院第31次常务会议决定由国 土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责, 基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平 台“四统一”。 v2014年12月22日,国务院发布不动产登记暂行条 例。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源 主管部门的规定设立统一的不动产登记簿” “不动 产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动 产权属证书或者登记证明”。 v2015年2月13日,国土资源部印发关于启用不动产 登记簿证样式(试行)的通知(国土资发 201525号文),决定从2015年3月1日起正式启用 开启不动产统一登记新征程 3月1日,姜大明部长在徐州市颁发全国 首批不动产权证书 3月1日,胡存智副部长在泸州市颁发四 川省首批不动产权证书 开启不动产统一登记新征程 3.2重庆首本不动产权证在

      2、长寿诞生 3.2广西首本不动产权证在南宁诞生 4.1湖北首本不动产权证在荆州诞生 . 3.1 江苏睢宁县启用不动产权证书 3.1 四川泸县启用不动产权证书 3.1 江西首本不动产权证书在崇义县诞生 3.1 黑龙江首本不动产权证书在林口诞生 3.2 山东省首本不动产权证书在青岛诞生 截止目前, 全国280多个市、2000多 个县完成职责整合, 19个市、89个县区 启用了新版权利证书。 从土地到房、林, 从城市到农村, 从分散到统一, 蹄疾而 步稳! 目 录 v不动产登记簿册证的总体情况 v不动产登记申请审批表的主要内容 v不动产登记簿的主要内容 v不动产权利证书和登记证明的主要内容 v不动产登记簿证填写示例 v不动产登记簿册证的使用要求 一、登记簿册证的总体情况 v不动产登记簿证样式包括不动产登记簿 、不动产权证书、不动产登记证明 和不动产登记申请审批表。 v不动产登记簿、不动产权证书和登记证明的 样式以及证书、证明的印制标准由国土资源 部统一规定,登记申请审批表为示范表格。 (一)如何认识登记簿册证的统一 v统一登记簿册证,是建立和实施不动产统一登记制 度、落实国务院“四统一”的要求

      3、,也是落实物 权法、贯彻不动产登记暂行条例的产物。 v统一登记簿册证,是不动产登记制度和不动产权籍 调查的重要组成部分(登记依据);是不动产登记 机构开展登记工作的基本条件(登记机构);是建 设全国不动产登记信息基础管理平台的基础(信息 平台)。 v统一登记簿册证,有利于建立统一开放竞争有序的 市场体系,支撑国家治理能力和治理体系现代化, 有利于不动产权利人合法权益的保护,便捷登记信 息查询,方便群众和企业办理登记。 (二)登记簿册证的制定原则 v登记簿册证制定时面临的形势(swot)从分散走向统一 优势:土地房屋登记体系相对完整, 有一批懂理论、会实践的登记人员 队伍。 弱势:对林、农、海的登记了解不 深;登记嵌入交易、审批管理环节, 剥离登记与管理经验不多。 威胁:不动产和不动产权利体系错 综复杂,原有登记信息重叠交错, 内容标准不一,融合难度大。 机会:国内有很好的基础,国外有 很好的借鉴;国务院重视,全面深 化改革、全面依法行政,改革环境 良好。 (二)登记簿册证的制定原则 v专家观点(张双根) “在登记制度实质性统一的各项要素中,登记簿册是不 动产登记得以操作的载体,是不动产

      4、登记制度赖以存在的基 础,因此,登记簿册的统一至关重要。而如何形成统一的登 记簿册制度,在其外部,需回答应设置哪些种类的登记簿册 ,以及各登记簿册彼此间的关系;在其内部,登记簿册之名 称、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事 项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等,这些登记簿册 构成要素应如何协调统一。” (二)登记簿册证的制定原则 v统一融合。以统一为方向,对相关联的不动产(如地房 、地林)及不动产权利(如林地所有权、草原所有权与 集体土地所有权)有机融合,增强不动产登记体系的科 学性和协调性 v包容创新。充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登 记内容,不搞重打锣鼓另开张,借鉴国外做法,适应登 记簿电子化的要求,采用表单式的设计,从形式和内容 上进行集成创新。 v全面准确。全面记载不动产的自然状况、权属状况和其 他事项,准确反映不动产权利的归属和内容,确保登记 的公信力,更好发挥登记的公示作用。 (二)登记簿册证的制定原则 v便民利民。兼顾登记申请人、登记人员及相 关主体的合理需求,科学设置登记信息,统 一权利证书内容,方便企业和群众办理登记 ,满足社会对登记信息的查询要

      5、求。 v支撑管理。保留原有重要的管理性登记指标 ,通过登记及有关交易、审批信息的互通共 享,支撑各部门不动产行政管理和行业监管 ,为国家自然资源资产产权制度、不动产财 税制度改革等奠定基础。 (三)登记簿册证的基本关系 申 请 受 理 发 证 登 簿 审 核 不动产登记申请审批表 不动产登记簿样式 不动产权证书和登记证明样式 覆盖登记全流程(依申请、依嘱托、依职权) (三)登记簿册证的基本关系 不动产登记申请 不动产登记簿 不动产权证书和登记证明 不动产登记审批 登记原因证明材料 登记过程中相互关联 二、不动产登记申请审批表 v 二、不动产登记申请审批表 v1、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法 ,将登记申请表和登记审批表合并,旨在提 登记效率,并非将申请程序和审批程序合并 。不动产登记申请审批表为示范表格,各地 可参照使用,也可以根据实际情况,从便民 利民和方便管理出发,进行适当调整。 二、不动产登记申请审批表 v2、登记原因的证明文件,即申请人申 请登记必须提交的证明材料。在条例 的具体实施细则出台以前,可以依据 条例(D16),参照现有规定,结合 地方模式和实际情况,要求申请人

      6、提交 材料(申请材料公示)。条例的实 施细则施行以后,依照新的规定。 二、不动产登记申请审批表 v3、不动产登记审批情况。登记审批可以分为 审核和核定程序。登记审核可以采取初审、 复审两审制,简单登记案件或者有条件的地 方可以采取一审制,具体由专业的登记人员 根据条例等填写审核意见。核定是登记 机构有关负责人对登记结果的核查审定。登 记的具体审批程序可以由地方根据实际情况 自行确定。 v审核与核定。审核-登簿,法定登记程序,登簿生效;核定,内部 行政程序,登记机构对外承担法律责任,可授权,非核定生效。 二、不动产登记申请审批表 v4、不动产登记过程中所需的受理和不予受理 文书(D17)、实地查看和调查文书(D19) 、不予登记文书(D22)、查询文书(D27) 、询问文书(物权法)、公告文书(细则) 等书表卡册,可以按照登记簿的记载内容, 结合本地实际和工作需要,自行确定和印制 v行政程序要正当,避免引起行政复议、诉讼。 v登记信息不同于一般政府信息,查询应按照物权法、条例的规则。 过于原则,灵活性不足 三、不动产登记簿 v不动产登记簿的法律地位 物权公示的载体 物权状况最权威的证明

      7、登记公信力的实现途径(善意取得) 【镜像原则,幕帘原则,损害赔偿原则】 改变“重证轻簿”的观念 三、不动产登记簿 v其他国家和地区登记簿设置情况 v德国:德国的不动产登记簿有土地登记簿、地上权登记簿 以及住宅所有权登记簿。土地登记簿主要记载土地所有权和 土地负担,地上权登记簿记载地上权,在土地登记簿上,地 上权被作为土地负担加以登记,而在地上权登记簿,记载的 则是地上权本身的各种交易。住宅所有权独立于土地所有权 ,可以自由流转或执行,有专门的登记簿。 v土地登记簿包括标题和状态目录、三个分栏两大部分。分别 展现土地的自然状况、权利状况、负担和限制,以及变更与 注销情况 三、不动产登记簿 “标题”记载作出登记的地方法院名称、登记簿的编号及簿页号码。1和 “状态目录”记载土地的自然状况,主要包括地籍块号码、土地用途、面积、地籍 块图片等。 1 第一分栏记载土地的所有权关系,包括取得所有权的法律原因 第二分栏记载土地上的各种负担与限制,如地上权、地役权、破产扣押 考虑担保物权发生频率高,第三分栏专门记载土地债务、抵押权与定期金债务。 三、不动产登记簿 三、不动产登记簿 v其他国家和地区登记簿

      8、设置情况 v日本:日本的不动产登记簿分为两大部分: 标示部分和权利部分。标示部分用于记载有 关土地和建筑物标示的事项,如土地所在地 、土地号数、土地种类、土地面积等;建筑 物的所在地、房屋号数、种类、构造、室内 面积等。权利部分分为甲部和乙部,其中甲 部事项栏记载有关所有权的事项,而乙部事 项栏记载有关所有权以外的权利事项。 标示部记载土地的地图号、地址、地号、土地类型、土地面积、原图及日 期、登记日期 甲区记载有关所有权的事项,包括顺位号、登记目的、受理日期和受理号 、登记原因、权利人等 乙区记载有关所有权以外的权利事项,如地上权、抵押权,包括顺位号、 登记目的、受理日期和受理号、登记原因、权利人等 三、不动产登记簿 v其他国家和地区登记簿设置情况 v 我国台湾:分标示部、所有权部及其他项权利部, 依次排列分别注明页次,并于标示部用纸记明各部 用纸之页数。登记簿就登记机关辖区情形,按照乡 (镇、市、区)或地段加以登记,其中土地按照地 号编成,而建物按照建号编成。在土地登记簿上要 标明地上建筑物的建号,在建物登记簿注明土地的 地号。登记簿按照地号或建号的顺序,采用活页加 以装订,并在页

      9、首附录索引表。区分所有建物共用 部分仅建立标示部,及附加区分所有建物共用部分 附表,其建号、总面积及权利范围应于各区分建物 的所有权状中记明,不另发所有权状。 三、不动产登记簿 三、不动产登记簿 三、不动产登记簿 三、不动产登记簿 v从其他国家和地区看,具体形式上,大都根 据不动产自然信息、权利信息等区分了不同 的簿页部分。主要区别在于土地、房屋是一 簿还是两簿。 v我国采取“一簿”设计。涉及房、林、地、海等多种不动产 ,一簿能够统一,利于信息集中;权利设立和处分时,遵循 “房地一体”和“地林一致”原则,房地登记簿分开,可能 产生权利分别处分;房地合一的地方,登记簿合一。 三、不动产登记簿 v目前的登记簿样式,按照条例的规定( D8),主要分为宗地和宗海基本信息、不动 产权利登记信息、其他事项登记信息三大部 分。共有26张表单(2张基本信息+10张权利 信息+5张事项信息+6张附图+2张封面+1张目 录)。主要是实现登记簿以宗地、宗海为单 位进行编成,应对复杂的不动产权利体系。 v基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、 界址、空间界限、面积、用途等自然状况。 三、不动产登记簿 v权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、 期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权,建设用 地使用权、宅基地使用权,房地产权,海域、无居民海岛使 用权,构(建)筑物所有权,土地承包经营权、农用地的其 他使用权,林权,其他相关权利八个部分。其中,房地产权 登记包括项目内多幢房屋和独幢(层、套、间)房屋等两种 情形,并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。 v 内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、 权利期限和权利价格信息、定着物(房屋、构筑物、林木、 矿产等)自然状况信息、不动产权证号信息以及附件信息。 记载集体土地(包括林地和草原)所有权、国家土地所有权 记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权,限于空地 记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权 记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权 记载建筑物区分所有权业主共有部分【天然共有、法定共有、约定共有】 记载海域使用权和无居民海岛使用权 记载地上构筑物所有权、海域和无居

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