2016房地产管理层营改增转项培训

1、“营改增”管理层的专项培训 房地产行业的“营改增”大幕已经开启，这次税制改革将给房 地产行业带来全方位的影响。展望2016年，在新旧税制转换中， 房地产行业是迎来了难得的机遇，还是隐藏了巨大的风险？ PREFACE CONCENTS 01 营改增背景及增值税原理 02 房地产营改增主要内容 03 营改增对天房的影响及应对措施 cONTENTS 营改增背景及增值税原理 01 营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳 务 进口货物 增值税增值税 提供劳务 交通运输业、建筑业、 金融保险业、邮电通讯业、 文化体育业、娱乐业、 服务业 转让无形资产 销售不动产。 营业税营业税 1994年我国实行分税制改革，第一、二产业和第三产业的部分行业划分征收增值税，第三产业中的另一 部分行业划分征收营业税 营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳 务 进口货物 增值税增值税 营业税营业税服务 公司 缴纳营业税服务费 营业税计税原理 服务成本+ 利润 = 材料采购 服务采购 人员成本 办公用品 其他采购 成本中的税金不可抵扣， 只能做为服务成本 净价+增值税+营业税 重复征税 营

2、改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳 务 进口货物 增值税增值税 提供劳务 交通运输业、建筑业、 金融保险业、邮电通讯业、 文化体育业、娱乐业、 服务业 转让无形资产 销售不动产。 营业税营业税 营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳 务 进口货物 增值税增值税 提供劳务 交通运输业、建筑业、 金融保险业、邮电通讯业、 文化体育业、娱乐业、 服务业 转让无形资产 销售不动产。 营业税营业税 营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳 务 进口货物 增值税增值税 提供劳务 交通运输业、建筑业、 金融保险业、邮电通讯业、 文化体育业、娱乐业、 服务业 转让无形资产 销售不动产。 营业税营业税 解决货物与服务税制不统一， 重复征税问题 贯通服务业内部与第一二产业 抵扣链条 减轻企业税负，增加企业活力 营改增背景及增值税原理 交通运输业和部分现代服 务业推向全国，同时将广 播影视服务纳入试点范围 2013 交通运输业和部分现代服 务业部分省市试点 2012 铁路运输业、邮政业、 电信业在全国范围实施 营改增试点 2014 建筑业、房地产业、金 融业、

3、生产服务业自5 月1日起纳入试点 2016 国务院决定开展营改增试 点，逐步将征收营业税的 行业改为征收增值税 2011 营改增背景与政策要点 生产过程中的增值额征税 法定增值额 销项税额 -进项税额 - = 增值税应交税款 利润 收入税率 可抵扣成本适用税率 理论增值额理论增值额 销售收入销售收入 - - 销售成本销售成本 - = = 增值额增值额 营改增背景与政策要点 纳税人类别划分：一般纳税人&小规模纳税人 年应税销售额标准： 生产企业或提供应税劳务：50万 批发与贸易：80万 销售服务、无形资产或不动产：500万 企业可以是一般纳税人也可以是小规模纳税人 非企业单位可以是一般纳税人也可以是小规模纳税人 个体户可以是一般纳税人也可以是小规模纳税人 其他个人（自然人)只能是小规模纳税人 营改增背景及增值税原理 01 02 03 增值税税率（一般纳税人适用） 17%、13%、11% 、6%、0% 原增值税纳税人： 货物、加工修理修配17%、13% 已营改增： 交通运输业、邮政业、基础电信业 11% 增值电信业、现代服务业6% 动产租赁17% 即将营改增： 建筑业、房地产业11% 金融

4、业、生活服务业6% 出口服务0% 征收率： 小规模纳税人、老项目、特殊项目 3%、5% 一般简易办法3% 不动产销售和租赁简易办法5% 预征率：2%、3%、5% 建筑业、程筑业、邮政业预征 2% 开发商预售不动产3% 销售不动产5% 征收范围、税率、征收率 一般纳税人：一般计税办法一般纳税人：一般计税办法 收入收入 税率可抵扣成本中的进项税税率可抵扣成本中的进项税 小规模纳税人：简易计税办法小规模纳税人：简易计税办法 收入收入 征收率征收率不能抵扣进项税不能抵扣进项税 营改增背景及增值税原理 全部价款和 价外费用 合理商业目 的 增值税征收方式增值税征收方式 价税分离：销价税分离：销项税与进项税项税与进项税 价外费用：随同销售价款之外取得的收费价外费用：随同销售价款之外取得的收费，除为除为 国家代收和委托方开具发票代委托方收取的费用国家代收和委托方开具发票代委托方收取的费用之外之外 三三流统一：不统一流统一：不统一不可抵扣不可抵扣 见票抵扣：无票不可抵扣见票抵扣：无票不可抵扣（四种类型的票据四种类型的票据) ) 营改增背景及增值税原理 增值税增值税的四个的四个概念概念 房地产营改增主要

5、内容 一般计税方法 增值税的扣税凭证： 1、增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）； 2、海关进口增值税专用缴款书； 3、解缴税款完税凭证； 4、农产品收购凭证或者销售发票 （书面合同、付款证明、对账单等） 扣税凭证专用发票 扣税凭证海关缴款凭证 扣税凭证税款缴款书 扣税凭证农产品收购凭证 营改增背景及增值税原理 增值税专用发票 营改增背景与政策要点 虚开涉及税款1万元以上 骗取税款5千元以上 增值税管理最严格、刑罚最重 为他人虚开、为自己虚开、让他 人为自己虚开、介绐他人虚开 最高量刑是无期 伪造和出售伪造专用发票虚开 专用发票、非法出售专用发票。 每年出台的各类管理文件最多。 营改增背景与政策要点 纳税义务向税务局申报的时间要求 提供应税行 为并收取销 售款或已到 合同约定的 收款日 先开发 票的， 为开发 票日 建筑业和租 赁业收到预 收款时 2 2 人员工资人员工资 职工福利职工福利 4 4 简简易征收易征收 1 1 旅客运输旅客运输 贷款服务贷款服务 餐饮、娱乐餐饮、娱乐 居民日常服务居民日常服务 3 3 未取得专用发票未取得专用发票 未取得低扣凭证未取得低扣凭证 不能抵

6、扣 营改增背景及增值税原理 不可抵扣的成本费用项目 营改增背景与政策要点 增值税增值税 营业税营业税 营业税与增值税的差异营业税与增值税的差异 供应商纳税人客户 收款150元 付款100元 收入150元 营业税1505%=7.5元 成本100元 利润42.5元 收入100元 营业税1005%=5元 营业税计算方法：应纳税额=营业额税率 供应商纳税人客户 收款150元 付款100元 收入150/(1+6%)=141.51元 成本=94.34元 利润=47.16元 销项税额8.49 元（141.516%） 进项税额5.66 元 应交增值税2.83 元 收入100/(1+6%)=94.34元 销项税额5.66元 增值税计算方法：应纳税额=销项税额-进项税额 营改增背景及增值税原理 “环环征收层层抵扣” 不重复征税,中性 增值税 “道道征收,全额征税” 重复征税 。 营业税 营业税不需区分营业税不需区分，增值税纳税人需要区分一般纳税人、小规增值税纳税人需要区分一般纳税人、小规 模纳税人模纳税人，小规模纳税人按简易办法征收，征收率为，小规模纳税人按简易办法征收，征收率为3%3% 区分纳税人身份区

7、分纳税人身份 2 营业税：仅与收入有关营业税：仅与收入有关 增值税：即取决于收入（销项税），也取决于成本（进项税）增值税：即取决于收入（销项税），也取决于成本（进项税） 计税方法计税方法 营业税：不区分专用发票和普通发票，管理要求较低；营业税：不区分专用发票和普通发票，管理要求较低； 增值税：专用发票可以抵扣，普通发票不能抵扣，管理要求高增值税：专用发票可以抵扣，普通发票不能抵扣，管理要求高 发票管理要求发票管理要求 营业税：单一环节营业税：单一环节 增值税：购入和销售，涉及公司全部业务部门。增值税：购入和销售，涉及公司全部业务部门。 公司部门公司部门 营改增背景及增值税原理 营业税与增值税的差异营业税与增值税的差异 cONTENTS 了解房地产企业营改增政策 02 房地产营改增主要内容 税率11% 征收率5% 税率6% 征收率3% 征税范围与税率 税率11% 征收率5% 房地产营改增主要内容 销售不动产简易征收与一般征收时点划分 2016年4月30日 建筑工程施工许可证注明 开工日期为4,30之前 建筑工程承包合同注明的 开工日期在4,30之前 被认定为老项目 可以选择简易征收 征收

8、率5% 不得抵扣进项税 房地产营改增主要内容 租赁不动产简易征收与一般征收的时点划分 2016年4月30日 4.30前取得的不动产 直接购买、接受捐赠、接 受投资入股、自建以及抵 债等各种形式 被认定为老项目 可以选择简易征收 征收率5% 不得抵扣进项税 自建取得日 期如何确定 房地产营改增主要内容 物业管理简易征收与一般征收的划分 物业公司缴税方法 一般纳税人小规模纳税人 连续十二个月 不含税销售额 合计500万元 连续十二个月不 含税销售额合计 500万元 房地产营改增主要内容 2016年4月30日 可以选择简易征收 征收率5% 开工 预收款 按3%在项目地预缴申报 完工交房 销项-进项 按11%申报 销售商品房一般计税申报方法销售商品房一般计税申报方法 预收款时开发票的，次 月按11%销项-进项申报 一般计税： 预收房款：预收收入/（1+11%）3% 开发票/交房：（售房收入-土地出让金）/（1+11%）11%-可抵扣进项税-预征税款 简易征收 预收房款：预收收入/（1+5%）3% 开发票/交房：售房收入/（1+5%）5%-预征税款 房地产营改增主要内容 租赁服务一般计税申报方法

9、租赁服务一般计税申报方法 2016年4月30日 可以选择按简易办法申报 征收率5% 销项-进项 按11%申报 取得不动产 预收租金或 合同约定的 收租日 按3%在项目地预缴申报 同时按11%在机构地申报 承租期间 再次预收租金或 再次达到合同收 租日 按3%在项目地预缴申报 同时按11%在机构地申报 一般计税： 预收房款：租金/（1+11%）3% 开发票/交房：租金/（1+11%）11%-可抵扣进项税-预征税款 简易征收 预收房款：租金/（1+5%）3% 开发票/交房：租金/（1+5%）5%-预征税款 房地产营改增主要内容 商品房销售简易征收商品房销售简易征收PKPK一般计税一般计税 某房地产开发企业有三个开发项目A/B/C，其中： A项目于2014年开工建设，已于2016年4月20日竣工全部待售， 工程款支付比例约70%； B项目于2015年开工建设，于2016年4月30日已售90%，工程款 支付约30%； C项目于2015年4月20日取得建设工程施工许可证。 一般&简易？ 不得抵扣的项目： 简易征收的购进； 免征增值税的购进； 集体和个人福利的购进 房地产营改增主要内容 不能抵扣贷款服务费用 前期、建安、基础、公建、开间取得专用发票可以当期抵扣 拆迁补偿、大配套费未明确扣除方法，理论上不可以抵扣 简易征收和一般计税同时存在的，简易征收项目不可以抵扣进项税 房地产业务主要营改增政策（一般计税方法） 房地产营改增主要内容 房地产业务主要营改增政策（一般计税方法） 土地出让金可抵减销售收入 房款预收时按3%预征税款 开发票时/交房时申报纳税 除代政府收费和代委托方收款外，其他收款并入收入 房地产营改增主要内容 房地产业务主要营改增政策（一般计税方法） 预收租金/开发票/合同收款到期时申报纳税 租赁物业与机构地不在同一地方，物业所在地预征税 款，机构地申报税款

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