土地估价的基本理论

1、第二章 土地估价的基本理论,本章主要内容： 1、 地租理论 2、 区位理论 3、 土地市场理论 4、 土地报酬递减规律 重点及难点 1、地租的本质、类型 2、传统地租理论的基本观点及指导应用 3、区位理论中的概念、分类及农业区位论 的基本观点,第一节 地租理论,基本要求： 掌握：地租的定义，地租与地价的关系。 熟悉：马克思主义地租理论，新古典城 市地租理论。 了解：地租理论在土地估价中的应用 难点：有关基本观点 重点：地租的本质、类型，传统地租理 论的基本观点及指导应用。,第一节 地租理论,主要内容： 1、地租概念 2、马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租 3、新古典城市地租理论(自学，作业） 4、地租与地价的关系 5、地租理论在土地估价中的应用,一、地租概念,地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。 马克思指出：“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。 资产阶级经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。“地租是一种经济剩余

2、，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那部分”。并将地租分为契约地租和经济地租两类。,契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金； 经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。 近代西方经济学将地租的概念加以扩充为广义地租和狭义地租。 广义地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。 西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。,二、马克思主义地租理论,级差地租 绝对地租 垄断地租 矿山地租 建筑地段地租,马克思级差地租理论的基本内容,1、级差地租的概念：是指租用较优土地所获 得的归土地所有者所占有的超额利润。 2、对资本主义级差地租的实例分析： 假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。 实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、

3、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。,对资本主义级差地租的实例分析,假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。 在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。,对资本主义级差地租的实例分析,农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。 举例说明,3、级差地租形成原因,土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础

4、。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。 级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，它不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。,4、级差地租的分类,级差地租按其形成的基础不同，可分为级差地租和级差地租两种形式。 级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。 级差地租：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。,马克思绝对地租理论的基本内容,绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。 土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。 绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。,垄断地租,垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。 垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转

5、交给土地所有者后形成垄断地租。 垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。,矿山地租,概念：矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。 原因： 各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。 矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿 山的个别生产价格来决定。 由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以 按高于它生产价格的价值出售。,建筑地段地租,建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。 建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。 马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。,建筑地段地租自身的特征,1、建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。 2、建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。 3、建筑地段地租的另一个显著特点

6、，就是垄断地租占有显著的优势。 社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。,三、新古典主义城市地租理论,1、新古典主义关于地租、地价的论述的特点： (1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 (2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入， 使得新古典主义更具实际应用价值。 (3)对土地市场的分析趋于成熟。 (4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。 (5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。,2、政策因素与地租和地价,政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。 土地利用规划：土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。 城市基础设施政策：基础设施投资在地价中占有很大比重,这一比例从35%到80%不等。设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对

7、一个具体地块来说是三个最关键的因素。,3、地租模型,阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。 阿兰索公式 ：Y=PzZ+P(t)q+K(t) Y收入； Z其他商品的数量；q土地数量； Pz其他商品的单位价格； P(t)距市中心t处的地价； K(t)距t处的交通费用； t距市中心距离。,四、地租与地价的关系,土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原率，两者就能相互推出。,五、地租理论在土地估价中的指导作用,1、绝对地租是土地价格存在的根源 2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。 严格审查被评估土地的权属性质，并确定其相应的价格。 根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济

8、条件，准确地评估出土地价格。,作业： 总结西方古典经济学和庸俗经济学家地租地价理论的代表人物、主要著作及主要观点,第二节 区位理论,基本要求： 掌握：区位概念，区位的影响因素。 熟悉：几种主要的区位论。 了解：区位理论在土地估价中的作用。 难点：有关基本观点 重点：区位理论中的概念、分类及农业区 位论的基本观点,主要内容： 1区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质 2区位的影响因素 3几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2)工业区位论 (3)中心地理论 4区位理论在土地估价中的作用,一、区位概念,1、区位定义： 区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 2、区位实质： 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。,二、区位的影响因素,影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。 1、社会经济因素 (1)繁华程度 (2)交通状况或通达程度 (3)基础设施和公用设施的完备程度 (4)人口密度 2、自然因素 地形坡度、土地承载力

9、、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等都会对土地区位的优劣产生影响。 3、行政因素 主要是城镇规划,三、区位理论的主要内容,1、农业区位论 2、工业区位论 3、中心地理论 作业： 各理论的代表人物、主要著作、主要观点,几种主要的区位论,农业区位论杜能 （1）杜能“孤立国”理论的前提 （2）杜能区位理论的基本经济分析 ： P+T=V-E=K （3）杜能圈：六种耕作制度 （4）杜能圈的修整模型 工业区位理论韦伯 （1）基本假设 （2）关于运输成本定向工业区位的分析 （3）劳工成本影响工业区位趋向的分析 （4）聚集与分散因素影响工业区位的分析,中心地理论克里斯塔勒 （1）几个基本概念 （2）假设条件 （3）六边形市场区 （4）市场等级序列 （5）中心地体系的基本模型 市场原则K=3 交通原则K=4 行政原则K=7,四、区位理论在土地估价中的作用,1、区位是决定城市土地利用价值的重要因素; 2、区位是衡量地租、地价的主要标尺。 因此，以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。,第三节 土地市场理论,基本要求 掌握：土地供给与需求的特征。 熟悉：土地供给的种类与方式，土地需 求的种类与方式，土地供需平衡原理。 了解：我国土地供需关系的特点。,一、土地的供给,1、土地供给的涵义含义 土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。 2、土地供给的特征 土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零；土地的经济供给是有弹性的。 3、土地供给的方式： 土地的自然供给：是指土地自然固有的可供人类利用的部分。,制约土地自然供给的因素主要有： 适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件； 资源条件；可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等； 交通运输条件。通过某种交通工具可以到达。 土地的经济供给：是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在

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