个人住房贷款的主要方法及练习

1、第五章个人住房贷款,第一节 概述 第二节 工具 第三节 运作,背景,1998.7,国务院，关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，逐步实行住房分配货币化 职工购房来源：职工工资，住房公积金，个人贷款、住房补贴等 1998.5,中国人民银行个人住房贷款管理办法，完善住房金融体系。,一、个贷的概念和种类,1.概念（掌握）,金融机构,自然人,贷款,购买、建造、改造、修缮各类住房,2.种类（熟悉）,资金来源 A自营性贷款： 银行发放，信贷资金， 资金成本高，利率高，额度大， 灵活 B委托性贷款： 中心，住房公积金贷款， 低进低出 C组合贷款：B+A,住房交易形态 首次住房贷款 一级市场，一手房贷款 再交易住房贷款 二级市场，二手房贷款,贷款用途 A个人住房贷款 B个人大修贷款 按购买住房类型 A经济适用房贷款 B商品房贷款,二、特征（熟悉）,1.期限长：6-30年， 2.零售性：数量多，单笔金额少 3.分期偿还性：难一次还清贷款 加：4.灵活性：体现在A i n 上,三、主要术语（掌握）,1.贷款金额 概念：借款的数额 贷款限额：数量，*万元 比例，A% 取整 一般额度：10-30

2、万元,2.首付比率 概念： 注意：首期首次，住房总价住房款 表示：A% 几种情况,3.贷款比率 概念： 表示：A%：例如80% 成数：贷款八成 关系：首付比率贷款比率100%,4.偿还比率 概念： 表示：A%：例如80% 一般30%。,4.贷款余额 概念： 尚未偿还的贷款本金数额 表示：Pm 作用：提前还款时需计算,总结,1.贷款金额 2.首付比率 3.贷款比率 4.偿还比率 5.贷款余额,最高 最低 最高 最高 实际,术语 限额,20%，40% 80%，60% 30%,分析,李阳于2007年6月，购得位于西安市青岛路房屋一处，单价为6000元每平方米，房屋建筑面积为80平方米。他目前家庭积蓄为10万元，可全部用于首付。当地规定，按李阳的情况最高可贷总房款的八成。 请给该客户计算贷款的购房方案。,分析2,李强于2005年购买由天人集团开发的位于阳光小区的住房一处，房号为3-3-501.该房建筑面积为100m2，单价6000元。购买一处车库，编号为A区18号，车库款为7万元。同时由于购房所加保险、契税等费用约3万元。李强可办理最高30万元20年的公积金贷款，工行7成20年的按揭贷款。李强

3、可提供30万元的现金首付。 请设计三种购房贷款方案。,四、个贷的担保方式（熟悉）,五种方式 1.以所购住房做抵押（多）： 最主要，最有效的担保形式。 两种形式 现房抵押： 期房抵押：按揭贷款,2.抵押加连带责任保证（多） 概念：阶段性保证担保住房抵押 两种形式 期房抵押：由开发商提供保证 住房置业担保：由住房置业担保公司提供保证,3.抵押购买住房贷款保险 概念：住房抵押住房贷款保险 当出现意外情况，由保险公司借为履行。,4.质押担保 5.连带责任保证,五、住房置业担保（了解）,1.概念 依法设立的保证置业担保公司，在借款人无法满足贷款要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。,2.程序,申请受理办手续解除,3.住房置业担保公司,为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。 只能从事住房置业担保和房地产经营业务。,六、个人住房贷款的性质（理解）,1.实质： 个人住房贷款房地产按揭贷款 房地产抵押贷款 P91 按揭购楼的行为过程： 按揭人由租楼买楼的过程 虚拟抵押,2.按揭贷款与抵押揭贷款的区

4、别,房地产抵押 按揭贷款 债务承担手段 自有 租用 债权债务参与人 借贷双方 先买后租 债务资金运用及目的 贷款 住房 还贷形式 多种 月供 审查资信重点 P94,第二节 个人住房贷款工具（掌握）,一、月等额偿还按揭贷款（等额本息法）,1.概念及适用范围 借款人每月以相等的金额偿还贷款 （本息和相等，本 息） 适用预期收入稳定的借款人 2现金流量图（对银行，对个人，板书） 3公式 PA及注意事项 4P103例题2,5.求贷款余额,P103法定利率调整 一年内，合同利率 一年以上，于下年初开始实行新利率 求贷款余额的两种思路 m期后A的现值之和 先求m期累加的现值，再和P相减得到贷款余额的现值，最后折算成第m期初的将来值,6.求调整利率后的A,步骤： 求正常情况下月还款额A 求贷款余额 求新利率下的A P104例题3,二、等额本金偿还按揭贷款,1.概念： 本金部分按月等额偿还，利息按实际余额和利率计算。（本息） 适用预期收入逐渐减少的借款 2.现金流量图（板书） 3.公式（板书）（注意修正书的公式） 4. 例题4P105 总结：每次计算需用到Pi和 P/n，可以先计算。,P106两种方法

5、的异同,等额本息法 等额本金法 A 相同的 逐期减少 本息 先还息多 本同，息 总利息 多 少 使用 方便（多） 不方便少）,练习,P125 5 月等额方式下，月还款额是多少？ 若全部商贷，八成15年，则A？ 5年后贷款余额是多少？利率为7%时，A=? 若全部商贷，求a1 a180 a61 6.求5年后的贷款余额是多少？ 若等额本金法，求a1 a120 a61,三递增式偿还按揭贷款,1.概念： 在每年的各个月份，以相等的额度偿还，但逐年按一定比例递增。（分级支付、渐进还款） 2.现金流量图P107 3.计算公式 P107 不考虑月计息 考虑月计算 4.例题P108,四、飘浮式按揭贷款,1.概念：每期偿还额均低于A，最后一次还清全部贷款。 2.现金流量图： 3.计算步骤： 计算A：A=P（A/P,i,n）PMc1 (等额月偿还系数） 计算A1 ： A1=PMc0(月偿还系数) 计算E ：E=A1（A-A1）（F/A, i,n）,A,A1,E,五、可变利率按揭贷款,形式 随价格水平调整 可调利率 1.随价格水平调整 概念：只确定初始利率，约定在一段时间后按市场价格指数对Pm进行调整。 计算步骤：求A:A=P（A/P,i,n） 求Pm ： Pm = A（P/A,i,n-m） 求Pm ：Pm Pm（1+i）(市场价格指数) 求A :A=Pm （A/P,i,n-m）,五、可变利率按揭贷款,2.可调利率按揭贷款 概念：贷款初期确定略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次。 分类：利率调整无限制（多） 利率调整有上限 还贷额有上限 现金流量图： 计算：不断求A和Pm ，得到各期的还款额 3.优缺点P106,六、逆向年金抵押贷款,概念：银行按月给房地产所有者A，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。 计算步骤： 评估房产值（将来值，一定比例） 确定贷款期 计算A 处分房产，清偿贷款 计算P116,

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