某路项目发展规划提报.ppt

PART 3 项目发展定位 目标客户群定位 发展策略 PART 4 项目初步规划设计草案 PART 5 产品力规划设计要点 本案之规划建议 本案之建筑风格建议 本案之户型设计建议 PART 6 项目可行性分析预估 PART 7 结束语,前提 项目初判 PART 1市场格局 城市大环境 区域市场环境 具体项目解析 综述 PART 2项目分析 项目概况 SWOT分析,序 这是一块充满活力的土地 在信阳房地产迅速发展的时代，开发商都充满着机遇、挑战 我们的项目就立足于这里 这是一份基于市场变化 依据市场和地块实际情况 在市场的角逐者中 我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎 面对这块稀有宝地，我们应该有这样的思考： A、在这样的市场环境中，综合地块特征，是走常规型居家产品定位， 还是另辟蹊跷，走创新型和时势型的核心化市场需求产品？ B、如何打造具有针对性和时势性的产品？ C、怎样做好项目成功运作风险的防范和项目整体产品定位方向的确定？,PART 1市场格局,项目初判,城市信阳；经济并不发达的三线城市，居民消费力待挖掘； 区位浉河桥南；毗邻浉河，是城市老城区，认知度较高，周边生活配套和商业配套完善，,城市地产发展潜力与前景好，但地块周边环境较为嘈杂，购买力相对有制约,项目位于三线城市老城区，产品如何突破区域局限、引领市场 -必须走差异化特色产品路线,88,79.5,61,61,要挖掘项目价值化，必需提高容积率，那么如何解决高容积率下的项目品质不弱？ 项目地块小、地价高，项目指标必须大，高层产品必须有，如何解决高层价不高？ 如何解决环境、项目品质、销售力之间矛盾点?,项目初判,开发目标本项目的成功开发,具体表现在三个层面： 市场层面引领 项目层面赢利 社会层面影响力,对这样项目，经验有三：,经验1利用地块资源，做创新型和时势型投资性产品 经验2打造市场最大化需求的产品，并具有亮点、符号性的稀缺产品，地产模范标本 经验3如何最大化的挖掘项目商业价值,城市大环境,信阳市城市结构,房地产市场格局,世纪花园,泰安第一城,隆泉花园,盛世华章,经典花园,府都花园,京广线,富丽华城,馨澳花园,浉河,平桥,羊山新区,浉河南,浉河北,浉河北：配套成熟，商业繁华，多为旧城改造， 以综合性物业出现,浉河南：楼盘规模大，产品质素高，住宅及部分底商，体现居住品质,平桥：区域配套完善，县城形象，整体产品质素一般,羊山：新城区，公务员小区为主，多为纯住宅，商业商务发展缓慢,金色水岸,弘昌运动城,怡和名门广场,申城花园,百年新天地,万家灯火,书香门第,奥星小区,茗阳天下,区域市场环境,区域：浉河区 区域成熟，配套完善，商业繁华，开发水平相对较高 楼盘数量多，规模大小均有，综合性物业多 物业类型由多层逐渐向高层过渡 主力户型是115140 m2的三室，也有公寓型小户型 客户覆盖面广，市区和八县客户 地块稀有，后期供应量少,在售项目推广情况,受开发节奏等相关影响，推广阶段较长，客户积累期较长 推广目的不明晰，缺乏推广主线，且缺乏策略性 推广节奏不明显，很多项目出现推广的空白期 推广渠道较少，渠道面较窄 推广缺乏集中度，节奏乱，效果差，很多项目的知晓率较低 项目价值点梳理不精细，项目卖点挖掘不足，传播不到位,浉河区主要在售楼盘,以浉河南作为项目的主要竞争区域，同时结合其他区域离最新的个别项目作为参考,浉河区主要在售楼盘,以浉河南作为项目的主要竞争区域，同时结合其他区域离最新的个别项目作为参考,容积率高，高层为主，均价3000元以上，销售较好,浉河区主要在售楼盘,地段与居住舒适度，商业与住宅最为明显的价值诉求点,书香门第,阳光华府,弘昌运动城,龙跃河山,金色水岸,经典花园,14层商业 57层酒店 819层公寓 2029层办公,五星级酒店,-2层为地下车库，-14层为商业，商业体量近20万平米，涵盖餐饮、游乐、文化、艺术、休闲、酒店等8大业态 1栋五星级酒店，1栋楼为公寓+酒店+办公混合，其余为29层86260平米住宅,万家灯火城市广场,具体项目解析,万家灯火城市广场,主题推广,60万平米国际城市综合体 一个伟大的mall时代城市mall 第四代商业模式，生活体验式商业中心 360°全景街区，8大顶级业态 信阳复兴一个城市的梦想 高尚住宅，商战能量聚集地,超级城市综合体、城市mall、商战能量聚集地,弘昌运动城,运动城效果图,以康体和运动作为主题，并在产品上得到一定的体现，形成较大的市场轰动,以体育运动作为社区的主题，形成较大的市场轰动，收到较好的推广效果 产品在一定程度上体现了体育运动和健康的元素，修建了体育广场和体育会所，但体育设施普通，功能相对简单,体育广场,推广主题,奥运城运动设施及功能,弘昌运动城,规划设计处于全市的领先水平，但整体配套不足，开发水平不高，可提升空间仍较大,规划上摆脱了目前的行列式布局，并实现了后期开发物业类型的提升，但各期之间较混乱，未形成清晰的组团 配套设施仅有首期建设的体育会所和临街商业，配套略显不足 施工现场混乱，可见开发水平不高,在建临街商业,在建会所,混乱的施工现场,奥运城首期户型配比,主力户型是舒适三室，户型方正实用，但设计亮点不多，对客户需求考虑不够,主力户型是121142m2的三室 户型方正实用，客厅开间4.2-4.5米之间，主人房开间3.9米左右，确保较舒适的居住环境 有阳光房等设计，但其他设计亮点不多，且工作阳台的认同度不高,客厅落地飘窗,对于厨房出去的工作阳台我不喜欢，北阳台没有用的，阴阴的，很难晾衣服。 工商银行翟经理,阳光房等创新设计,工作阳台,销售中心,样板房,开始重视营销手法，但销售与主题脱节，展示区和样板房的表现力不强，整体水平不高,销售中心昭示性好，形象鲜明 在销售过程中未能对生活主题大力推广，与体育运动主题脱节 设置了展示区和样板房，但样板房表现力不强，整体水平不高,泰安·第一城,泰安第一城认筹了4个月，开盘当天销售2000万，1周内3000万，引起了第一次高潮，让全市的人都注意到平桥。 泰安第一城广告策划公司周总,产品素质已引领平桥市场，但规划、园林和配套等整体水平较落后，可提升空间巨大,规划布局仍是目前主流的行列式布局，没有组团概念，布局缺乏变化 园林主要以硬地和草坪为主，配以少量灌木，设计简单 幼儿园和会所集中布置，会所功能简单，位置隐蔽，没有昭示性,幼儿园和会所,园林,入口景观,泰安·第一城二期户型配比,建筑和户型均有创新元素，主力户型是舒适三室，但户型设计亮点少，实用性较低,主力户型是120145m2的舒适三室 首层送花园，二、三层送露台，有情景洋房等创新的元素 小高层户型全为170m2，造成销售困难 户型方正，但设计亮点不多，且进深大，交通面积多，实用性较低,首层花园与二层露台,茗阳天下,茗阳天下在售户型配比,主力户型是舒适三室，户型方正实用，但供客户选择不多，且设计亮点少,仅有5种户型，供客户选择较少，其中主力户型是120136m2的舒适三室 户型方正实用，每户均能实现南北对流和自然通风采光 除双阳台和卧室飘窗台外并无其他设计亮点，户型创新不足,双阳台设计,卧室飘窗台设计,项目分五期开发，规划后期产品升级，但未能充分利用浉河景观资源，整体配套不足，将影响后期产品档次提升,共分五期开发，后期物业类型均有所升级 具有浉河优越景观资源，但未能充分利用 小区所有配套设施均与五期商业结合开发，导致前期住宅配套设施不足 首期均为多层产品，整体素质较低，不利于项目形象的树立,首期多层产品,银珠广场,大阳台,弧形落地飘窗,工人房,入户花园,次卧飘窗,银珠广场首期户型配比,产品设计有亮点，消费者认同高层产品和创新的设计,唯一在售的高层产品，因处于中心地位，早期形成市场轰动 主力户型是121133m2的三室 户型设计超前、创新，有入户花园、大阳台、弧形落地飘窗等创新设计，可见消费者对创新设计认同度较高,信阳的工人房很受欢迎，用来做储藏室也可以，但现在的设计很多都没有考虑。 泰安第一城广告策划公司周总,世纪花园,销售情况理想，但产品整体素质可提升之处多，可见消费仍处于未被引导的初级状态,主力户型是128147m2的三室，有小三室产品 户型方正，实用率高，南北对流，自然通风和采光较好，但无设计亮点 建筑无特色，宅间园林设计简单，产品整体素质较差，但销售理想，可见市场消费未被引导,世纪花园二期户型配比,百年新天地,1期商业约2万平米，3层环形商业，已经运营，主要为服饰，少量餐饮小吃 2期住宅公寓及办公刚开始动工预计7月份才有详细的户型规划及价格,百年新天地,主题推广,构造永不落伍的黄金商业地标 锻造信阳首席超级复合型商圈 20万平米城市建筑综合集群 信阳第一城市商业综合体·,超级复合型商圈、商业地标、商业综合体,个案小结：,创新接受：个案项目因产品或概念有创新，销售状况普遍良好，且价格能刷新当地的认知；说明信阳当地对创新十分接受，同时高端消费的能力较强； 超越有机：个案项目借鉴了先进城市的经验，但仅从个别点有超越，提升空间仍较大，本项目具备全面超越市场的机会； 多种物业均有提升价值：从销售情况看，小高层、高层的物业类型在当地接受度并不低，而多层产品则顶层虽然价格很低销售情况仍不理想，是一个可以提升价值的方向。大面积户型需慎重设置。,对本项目的启示： 信阳中端客户丰富，对创新产品需要引导，一旦接受，支付能力强 项目具备全面超越市场的机会（产品、概念、开发模式、营销手段等） 提升项目产品核心竞争力，考虑高层产品小户型的创新形式，能够提升项目整体的赢利能力；产品力上要有突出的亮点,PART 2项目分析,项目SWOT分析,小结： 区域的发展和良好的定位为本项目的开发提供了较有力的支持,市区对中端自由群体有一定的吸引力 城市化进程加快：城市尺度小，但政府加快城市化进程的意图明显 区域的成熟环境：城市向东发展，但是老城区的核心价值优势依然明显 区域内居住氛围浓厚：区域内人气较旺，居住氛围浓厚，潜在购房群体巨大 区域内形象未来有大提升：随着旅游城市的发展，区域内的环境肯定会得以改善。对项目发展而言也是一种很大的机会 交通优势非常明显：项目所在区域的交通十分便利，商业价值将会得以最大化体现 商业价值具备：项目周边小区密集但上档次的生活配套缺乏，具备商业价值,PART 3 项目发展定位,客户阶层细分,目标客户定位,图示客户阶层主要从客户家庭的经济收入来划分 中端至中高端客户的家庭年收入界定为5-6万元左右，高端客户的家庭年收入界定为8万元以上；,客户档次的确定,中高端 中低端,中端,中高端,高端,中低端,低端,重点客户,辐射客户,重点客户,客户的来源,客户来源包括： 信阳市中心区及边缘产业区； 周边八县,客户职业： 生意人 效益较好企事业单位的管理层 公务员 投资群体,由于项目规模小，吸纳中低中高端客户购买即可； 由于当地房地产市场小户型产品仍处于萌芽阶段，所以一定要凸显项目的投资价值，紧紧把握客户投资需求的心理。,目标客户的心理品性,希望这个城市能有些变化，也改变自己的生活，期待居所能代表自己身份与气质,他们喜欢清闲，享受安逸的生活，重视休闲感,爱面子，消费上表现超前，内心喜欢攀比，注重外观，喜欢选择与自己身份匹配的东西,他们容易聚堆，有自己相对稳定的生活圈子，也比较喜欢和相近的人群一起生活与居住，热闹、亲近、有人情味。,有外在的品质，向往新事物，具有大城市情结，但受经济条件所限，生活方式比较超前,他们注重家庭，居住舒适是他们的重要追求，但除此之外，更需求有自己单独的空间。,他们是精明的，注重实惠及实用性，对价格不太敏感，希望买到自己想要超值的东西,时尚又求新、向往城市、享受安逸、实惠、投资感强,1、单身族和年轻夫妇。随着生活节奏的加快，在信阳这样一个城市，由于种种原因会出现大量的单身族，这部分人往