某房地产市场调研报告13

蓟县调研报告,2012.9.29,目 录,蓟县宏观区域情况 蓟县房地产市场概况 土地市场概况 主要地块经济测算,蓟县宏观区域情况,蓟县基本情况介绍 规划发展方向 经济现状 城市人口 收入水平,蓟县在天津中的地位,蓟县作为天津市城镇体系中的11个新城之一 被定位为京津冀地区重要的风景旅游区 重点发展旅游业和轻加工工业 十二五期间建设成为城市北部重要节点和 历史文化特色的现代化新城 来源：天津市城市总体规划（20052020年）,蓟县地理位置,蓟县位于天津市北部，燕山南麓。东临唐山，西襟北京，南联天津，北靠承德，为四市的腹心地区。 总面积1590.22平方公里，其中山地面积840.3平方公里，平原面积504.72平方公里，洼地面积245.2平方公里。 蓟县总人口83万人，新城现状总人口22.8万人，下辖26个乡镇、 一个城区街道办事处、949个行政村、 15个居委会。,蓟县城镇体系规划,蓟县总体规划,十二五规划 一城四区、集约发展；一轴两带、山水生态；,城乡产业布局： 以旅游业带动三产，以三产带动二产和一产 服务业发展布局： “一城一带多景点” “一城”即蓟县新城 “一带”即山前文化旅游产业带 “多景点”即分布在全县的旅游景区景点,蓟县房地产规划发展方向,城区规划发展方向,2007,2005 2010 2011,2008 2009,山水生态休闲区,原生态旅游区,文化旅游区,2011,盘龙谷 恒大金碧,路劲 泰和 至道,开发时序,2012,天一 圣世宫 都铎,蓟县规划方向：旅游 生态 养生 文化,蓟县2008年开始，房地产向山前发展区域逐渐形成，各开发商拿地亦集中在蓟县规划产业带上，旅游休闲带动地产发展。,蓟县县城,蓟县县城位于县域中部，南距天津市中心城区115公里，西距北京市中心城88公里，东距唐山90公里，北距承德220公里。,地块位置,蓟县新建居住组团区位分布,天 一,圣世宫,都铎,路劲,至道庄园,泰和庄园,东部山水生态休闲区,度假组团居住片区,山前组团居住片区,蓟县开发项目主要集中在山前产业带 以宜居、生态、风景区为开发卖点 产品集中为5-6层电梯洋房及别墅产品,山前文化旅游产业带,地块位置,蓟县处于四通八达的京津冀区域交通圈内，铁路、高速、区域公路等道路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应，发达的交通网为蓟县经济的发展，特别是旅游产业的发展，提供了得天独厚的交通资源优势。,蓟县交通规划,蓟县县域旅游资源丰富，蓟县县城为历史文化遗存古镇。 风景名胜与保护区：盘山风景名胜区，九龙山自然保护区，八仙山自然保护区，黄崖关长城保护区。,蓟县旅游资源分析,蓟县经济现状,2011年全县实现地区生产总值264.5亿元，比上年增加58.2亿元，增长28.2%，可以看出蓟县区域经济方面呈较快的发展趋势。,按三次产业划分，第一产业实现增加值23.7亿元，同比增长11.5%；第二产业实现增加值75.8亿元，同比增长36.2%；第三产业实现增加值165.0亿元，同比增长27.6%。按照户籍人口计算，全县人均生产总值达到31764元，同比增长26.8%。,蓟县GDP增量,地区生产总值在天津市排名第14位，占总体比例为2.12%； 第三产业在天津市排名第9位，占天津市比例为3.21%，占蓟县总体比例为63.22%。 （来源：2011年统计年报）,14,蓟县在天津中的经济地位,GDP排名,第三产业排名,蓟县仍处于发展阶段，第三产业为当地的主要发展核心,收入水平,城镇居民人均可支配收入18703元，同比增长14.0% 家庭经营收入5409元，比上年增长388元，同比增长7.7%；居民消费支出快速增长。,职工年平均劳动报酬和生活费47076元，同比增长34.3%。农村居民人均纯收入10998元，同比增长10.4%。其中，工资性收入4828元，比上年增长538元，同比增长12.5%；农村居民人均生活消费支出4489元，比上年增长522元，同比增长13.2%。农村居民人均居住面积27.97平方米，同比增长5.0%。 （2011年统计数字）,承德、唐山、天津、北京四市区域地理中心位置，区位优势明显。,处于四通八达的京津冀区域交通圈内，铁路、高速、区域公路等道路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应。,区域周边旅游资源丰富，位于环首都旅游圈内，受北京辐射影响大。盘山、九龙山、于桥水库等优质旅游资源。,区域分析,区位交通,旅游资源分析,小结,经济指标分析,蓟县85万人口，县城人口22.8万，受旅游及本地发展因素，外来人口呈逐渐上升的趋势，区域经济及人均可支配收入逐年增长，区域发展快速。,蓟县定位为：宜居 生态 养生 文化城镇,蓟县房地产市场概况,土地市场供需情况 商品房供需情况 房价走势 在售产品分布 典型别墅产品对比,蓟县近5年土地出让走势,受调控政策影响，自2011年以来蓟县住宅用地成交量环比降低，且从2011年开始住宅用地成交楼面价呈下降态势，整体市场受政策影响较大。 （2012年数据统计截止到8月）,住宅用地成交价格下降,蓟县2012年土地出让情况,2012年（截至8月）土地出让情况，住宅用地256358，占蓟县总体土地出让的33%，住宅用地楼面价为874元/，较2011年下降13%,受调控政策影响，蓟县整体土地市场楼面积呈降低趋势，同时也成为拿地的较佳时机,本案周边土地市场,延迎宾大街向东延伸的布局已经形成 多为住宅及商服用地,地块位置,蓟县商品房供需情况,由上表看出，09年至12年，蓟县新建商品住宅成交面积呈逐年下降趋势， 调控下蓟县新建商品房成交走势趋缓，但价格则稳步上扬。,高层价格： 65007500元/ 洋房： 80008500元/ 别墅： 1100013000元/ 销售价格受项目位置影响较大，最高价差可达到1000元/,蓟县2011-2012年整体房价走势,自2011年以来，蓟县整体商品房市场成交均价呈现平稳的态势，维持在7200元/，近段市场呈现稳定的状态。,在调控政策延续下价格趋于稳定,蓟县整体市场在售产品面积区间,2012年蓟县总体市场供应量 蓟县在售产品中： 以90-110为主，成交均价为7071元/，占整体供应量的29%； 其次为250以上户型（别墅），成交均价为10886元/，占整体供应量的16%。,蓟县别墅产品历年销售情况,图表说明： 别墅产品开发量成交量逐年下降，但是价格持续走高，2012年售价为10460元/ 2012年在严厉调控背景下，别墅产品呈现零供应 就目前蓟县地区上市的别墅项目看，景区资源，无疑是最大的卖点 别墅作为高端产品，其地段、稀缺优势是保证价格持续增长的动力 2012年售价环比增长10%,蓟县典型别墅产品对比,别墅产品,别墅产品面积区间在260-500 价格受环境资源影响较大，价格区间为11000-13000元/,主要在售竞品分布及存量,天 一,圣世宫,路劲,至道庄园,盘龙谷,66万,11万,17万,6万,6万,3万,6万,3万,总体量,存量,别墅产品价格 受环境资源影响较大，现别墅存量为32万，价格区间为11000-13000元/,都铎,9万,9万,别墅客户来源及特征总结,别墅产品的主要客户来源 90%本地客户，市区及北京、唐山客户占10% 天一绿海、路劲领山售楼员,客户来源及特征总结,40%本地客户，30%市区客户，20%北京客户，10%唐山客户 近三个月来访车辆登记140人次，北京牌照约20人次 北京地区设有外展 圣世宫售楼员,别墅产品客户来源及特征,客户的特征 对居住的地势、风水、朝向、口碑十分关注 他们大多都有住房，属改善型客户，具备投资意识 主要分布为本地大型企业及私营业主、市区、北京、唐山、承德第二居所客户 客群获得房地产信息方式 主要通过电视，报纸等媒体和通过朋友的了解 口碑的良好传递和强有力的宣传力度将对销售形成有效的支持,典型别墅产品对比,年销量在29-43套之间（月均销量为3-4套）,周边竞品情况,天一绿海 占地85万，建面66万，目前上市两期约45万，三期未动工 一期：多层 高层 叠拼别墅 建面约25万 已售罄 二期：独栋 联排 洋房 建面约19万 2011.11开盘 三期：仍未来发 建面约11万,天 一 3期,天 一 2期,天 一 1期,周边竞品情况,天一绿海 2007年上市 建面66万大盘，知名度较高 产品沿坡地而建，景观资源较好，都市化主题风格 产品业态覆盖面广，价格区域内较低，区域认可度高,周边竞品情况,天一绿海 产品业态丰富 价格在同类型产品中占有优势 积累消费者众多 区域内口碑较好 半年成交16套，月均销售3套 成交均价10106元/ 天一绿海别墅产品面积小、单价低 项目属经济型别墅，接受本地消化较多,圣世宫 占地29万，建面17万，目前上市约11万 一期：独栋 双拼 联排 建面约11万 二期：预计2013年6月开盘 建面约6万 五星级酒店：建面5.6万,周边竞品情况,圣世宫 1 期,圣世宫 2 期,地块位置,都铎项目,周边竞品情况,圣世宫 与地块位置一路之隔 产品业态为独栋 双拼 联排 总建面17万，目前开发过半，共分两期 预计二期2013年6月开盘 建面约6万 配建五星级酒店：建面5.6万,周边竞品情况,圣世宫 西班牙建筑风格 配套5星级酒店（万豪入住经营） 中央水系，320-500双拼、独栋别墅 定位高端，户型面积大，总价高 本地消化力有限 北京地区设有外展 2011年11月开售，共计成交22套 合每月成交2-3套 成交均价10048元/,山中的都铎建筑 业态：洋房、别墅、商业配套 建面：在建设中 建面约9万 容 积 率： 1.10 建筑风格：英伦建筑 工程进度：沿街商业配套即将落成 新售楼处即将面世 在售产品为6层电梯洋房，别墅产品未定,周边竞品情况,地块优劣势分析,优势 迎宾大街贯通、周边多块土地出让，城区已呈现明显东进趋势 北靠府君山、南临于桥水库，系风水上位，投资价值突出,劣势 周边大项目齐聚、潜在别墅类产品量巨大，将延长销售周期 东侧和庾地产一定程度上影响该项目的观景效果,机会 蓟县作为旅游城市的定位，加上国家限制下别墅产品的稀缺性，造就了该区域作为养生、休闲的第二居所的特性,威胁 大量旅游地产项目落成，市场存量加大，造成同质化竞争，影响未来定位、定价,总结,区位：属县城东部高端居住区，区域已形成别墅群落，地域认可度高，景观资源较好 竞争：别墅类产品存量约16万未来别墅项目上市量预计将达到32万，未来竞争相对激烈 销售：周边项目及周边交通为项目的双刃剑，将存在客户分流现象，延长销售周期同时也将区域炒热，有效加强整体区域的竞争力。 市场：目前别墅地块稀缺，且地块地理位置较好，市场客户来源渠道较广 具备一定的市场机会，目前周边项目多为月均3-4套，增强项目附加值是项目未来的核心因素。 收益：项目土地款1.64亿元，总投资为4.02亿元 暂按每平米10500元测算，项目净利润7319万元，自有资金收益率6.12%，高于一年期贷款利率（6%） 总结： 产品品质高，有利于开发商品牌建立销售周期较长，竞争较为激烈，存在一定的开发难度，建议继续跟进，深层次对市场及竞品进行深入分析。,周边一手房市场情况,地块周边共两个高层项目，主里户型为70-90，得益于于蓟县客运站、津蓟高速等交通条件，吸纳蓝印型客户较多，有总价低，面积小的优势。,蓟县市场高层产品销售情况,在售高层产品面积区间60-110 成交面积逐年下降，售价平稳上升 四年间价格增长47% 2012年成交均价为6944元/ （截止2012.8数据）,典型产品对比-在售高层,高层产品,高层产品面积主要集中在80-120 价格受位置及产品品质影响较大，价格区间为7800-8300元/左右,周边竞品情况,