项目物业环境管理概述

项目八 物业环境管理,导入案例：,乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。某花园管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。 但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。 实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？ 管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。,管理方案设计： 针对管理处探明的原因，请分组设计出解决方案。,第一节、物业环境管理,一、物业环境管理的概念 二、物业环境管理的基本原则 三、物业环境管理的主要内容 四、物业环境质量的监控,一、物业环境管理的概念,物业环境的定义： 物业环境管理是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制可能发生和已经发生的物业环境污染。从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活工作环境。,根椐环境管理和专业化物业管理的要求，它主要包括以下内容： 1、大气污染的防治； 2、水体污染的防治； 3、固体废弃物污染的防治； 4、噪声污染的防治； 5、保洁管理和绿化管理等。,二、物业环境管理的基本原则,1. 以防为主，防治结合的原则加强管理。 2. 专业管理与业主和使用人自觉维护相结合的原则。,3. 环境保护与资源利用相结合的原则 如：利用工业废渣做建筑材料；利用固体废弃物做农业肥料；回收固体废弃物中的可用资源和能源：还有余热的再次利用、水的再次利用等等。 4. 污染者要承担相应责任的原则 如：治理责任、损害补偿责任、法律责任等。 5. 环境管理与精神文明建设相结合的原则 以加强社会主义精神文明建设为契机，才能收到预期的管理效果。,三、物业环境管理的主要内容,主要包括物业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理。 1. 环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业服务企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减少噪声。,2. 环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作。 良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用。 3. 环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的。,4. 各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业服务企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用。,四、物业环境质量的监控,对物业环境质量的监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。 监测，就是监视、检测并及时分析和处理代表环境质量的各种数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。 控制，就是根据环境质量的现状及变化发展趋势，特别是超标排放和严重污染事故要及时反馈给有关部门，通过有关部门采取具体措施，遏制并改善物业区域内的环境质量。,情境：日本核泄漏事件,日本核泄漏，国民人心惶惶。更有”大核民族，盐荒子孙”的谚语，表明在核泄漏中我国所引发的一系列蝴蝶效应。 1、抢碘盐的风波 2、不敢饮海鱼海鲜 3、不敢吃大片的绿叶子青菜 4、日本料理店生意锐减 针对这个环境污染事件，作为物业公司该如何做？,日本核泄漏专题,1、日本福岛核电站泄漏的原理 2、放射性辐射及对健康的影响 3、核辐射对我国的影响 4、防辐射注意事项,正常状态,发生事故,对日常工作中不接触辐射性工作的人来说，每年正常的天然辐射(主要是因为空气中的氡辐射)为1000-2000微西弗。 一次小于100微西弗的辐射，对人体无影响。 一次10002000微西弗，可能会引发轻度急性放射病，能够治愈。 福岛核电站1015微西弗/小时辐射，相当于一个人接受10次X光检查。 日常生活中，我们坐10小时飞机，相当于接受30微西弗辐射。 与放射相关的工人，一年最高辐射量为50000微西弗。 一次性遭受4000毫西弗会致死。 注：西弗，用来衡量辐射对生物组织的伤害，每千克人体组织吸收1焦耳为1西弗。西弗（Sv）是个非常大的单位，因此通常使用毫西弗（mSv）、微西弗（Sv）。1西弗=1000毫西弗1000000微西弗。,21名福岛核电站工作人员遭到的辐射使他们出现轻微的辐射疾病。,核辐射对我国的影响,全国省会城市和部分地级市辐射环境自动监测站实时连续空气吸收剂量率监测值,隐蔽是防护的措施之一,核事故后烟云能飘浮多远很难预测，它取决于风速和其它气象条件。在突发事件的早期和中期，隐蔽是主要防护措施之一，大多数建筑物可使建筑物内的人员吸入剂量约降低一半，隐蔽时间一般认为不应超过2天。 一、体外照射的防护原则 1、尽可能缩短被照射时间； 2、尽可能远离放射源； 3、注意屏蔽，利用铅板、钢板或墙壁挡住或降低照射强度。 二、体内照射的防护原则 避免食入、减少吸收、增加排泄、避免在污染地区逗留。 1、进入空气被放射性物质污染严重的地区时，要对五官严防死守。例如，用手帕、毛巾、布料等捂住口鼻，减少放射性物质的吸入。 2、穿戴帽子、头巾、眼镜、雨衣、手套和靴子等，有助于减少体表放射性污染。 3、要特别注意，不要食用受到污染的水、食品等。 4、如果事故严重，需要居民撤离污染区，应听从有关部门的命令，有组织、有秩序地撤离到安全地点。将受污染的衣服、鞋、帽等脱下存放，进行监测和处理。 5、受到或可疑受到放射性污染的人员应清除污染，最好的方法是洗淋浴。,（二） 对物业环境质量的评价 对物业环境的质量的评价，就是按照一定的评价标准和评价方法，对物业区域的环境质量进行评价，包括区域环境质量和发展趋势进行定量的描述、评定和预测。 1988年，我国发布了关于城市环境综合整治定量考核的决定，提出5个方面、20项指标。5个方面是指大气环境保护、水环境保护、噪声控制、固体废弃物的处置和绿化。,第二节 物业环境的保洁管理,一、保洁管理的内涵 二、保洁管理的具体操作 三、保洁管理的设备材料 四、保洁人员的配备 五、保洁管理的制度建设,一、保洁管理的内涵,（一）保洁管理含义： 是指物业管理公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。 现代保洁管理 =专业清洁 + 卫生 + 美观,（二）保洁管理的工作内容,清扫+保洁+清运,（三）保洁管理的工作范围,（1）公共区域 （2）公共通道 （3）公共设施 （4）小品 （5）绿地 （6）物业表面 （7）卫生消杀工作,二、保洁管理的具体操作,（一）保洁管理的模式 1、委托管理 将业主委托给物业服务企业的物业保洁服务项目的一部分，以招标或者契约的形式，委托给专业的保洁公司。 2、自主管理 3、综合管理,（二）保洁管理的实施原则与目标,原则： 1、以保洁为主，清扫保洁相结合 2、依据合同，严格监管 3、责任明确，分工具体 目标： 六净： 六不见：,(三) 保洁服务工作的基本标准,普通住宅小区物业管理服务等级标准 一级保洁服务基本标准 二级保洁服务基本标准 三级保洁服务基本标准 具体见教材P138,（四）、保洁管理的具体措施 1、实行生活垃圾分类袋装化 做到“三统一”：统一垃圾袋规格（黑色、易封口）、统一收集、 统一运至指定地点进行无害化、资源化、 减量化处理，从而大大改善环境的质量。 2、进行超前宣传教育 在售房时、分房时、办理入伙手续时，。 3、配备必要的硬件设施 固定垃圾投放位置，配备垃圾收集专用桶、箱等。 4、经济处罚及典型曝光,三、保洁管理的设备材料,清 洁 设 备 现代物业保洁，离不开先进的机械设备和器具用品。这些机械设备和器具用品是许多前辈为减轻体力劳动，提高劳动效率，提高清扫保洁质量，逐步创造、积累起来的经验和智慧的结晶。物业保洁常用的机械设备和器具用品相当多，这里将一些常用的机械设备、器具、用品分别简介如下：,清 洁 设 备,- 驾驶式扫地车 - 自动洗地机 - 多功能擦地机 - 高速抛光机 - 吸尘吸水机 - 吸 尘 器 - 地毯清洗机 - 吹 干 机 - 高压冲洗机,驾驶式扫地车,多功能擦地机,是一款集喷水，刷洗，吸污，抛光与一体的地面清洗设备 。适合需要深度清洁的场所，如商场超市、酒店宾馆、工厂地面、市政广场、办公大楼等等，为各种清洁要求极高的场所提供全面周到的清洁服务，从边缘角落到大面积清洗 。,吸尘吸水机,通过机械接通电源,电源经滤波板,电源开关驱动电机高速转动,风机风叶旋转,使空气高速排出,而风机前端吸尘部分的空气不继补充风机的空气,致使机器内部产生瞬时的真空,和外界形成负压差.机器在负压差的作用下,吸入有灰尘的空气,经滤尘装置(尘装/尘格)过滤,排出清净的空气。,地毯清洗机,主要适用于地毯清洗作用,高压冲洗机,高压冲洗机也叫高压水枪、高压清洗机，按种类分为冷水机和热水机，更多的是能够在生产领域、公共场所进行清洁保养，提供人力解决不了的清洗方案。,自动洗地机,洗地机主要应用于：汽车制造业、机械制造业、卷烟厂、轮胎生产企业、纺织与服装业、制鞋业、食品饮料制造业、光电企业。用来清洗和吸干地面,高速抛光机,适用于板式平面家具等进行油漆涂装后白坯,腻子,底漆等各工序砂光作业.,吸 尘 器,吸尘器按结构可分为立式、卧式和便携式。吸尘器的工作原理是，利用电动机带动叶片高速旋转，在密封的壳体内产生空气负压，吸取尘屑。,吹 干 机,用途：用于洗手间、车间地面潮湿的吹干，地毯清洗后的吹干等。,常用器具,清洁垫,常用器具,常用清洁器具，人们在日常生活中都经常接触、使用。 清扫类：扫帚、畚箕、尘推； 洗擦类：拖布、橡胶刮子、毛滚； 盛器类：垃圾车、拖布压干车、喷雾器； 工具类：梯子、吊板。,常用用品,擦拭用品：毛巾、抹布； 去污用品：刷子、百洁布； 开荒工具：刮刀、铲刀、钢刷、砂轮、油石； 喷洒工具：喷壶、水桶； 掸尘工具：掸子。,开荒保洁一般是指新房装修（粉刷）后的第一次保洁，因此也称装修后保洁。,清 洁 剂,清洗离不开水。水可以溶解去除灰尘、污垢。但是，对于斥水性油脂类污垢，水则无能为力。必须添加相应的去污材料，才能达到预期效果。过去用做物业清洗的材料主要是肥皂、肥皂粉。随着科学技术的发展，现在已普遍使用去污效果更好、使用更方便的各种液体清洁剂。,目前用于物业清洗方面的清洁剂，多为液体清洁剂，以表面活性剂为主要材料，再加入各种助剂而制成。 表面活性剂是亲水亲油两种性质兼备的物质。这种分子结构特点，使具有将油污分解与水中，从而达到去除油污的作用。 清洁剂的辅助材料多采用磷酸盐、碳酸盐、硅酸盐等固体原料，根据使用目的，有的还可添加酸、蛋白质分解酵素、研磨料、有机溶剂、金属离子封锁剂、污垢重粘防止剂等等。,正确选用清洁剂, 清洁剂有碱性、中性和酸性三种。每种清洁剂都是根据特定用途，选择相应的材料配制的。性质不同的清洁剂，不能混用，不能乱用。特别是加入碱、酸、有机溶剂等助剂和添加剂的清洁剂，对建筑材质有很大影响，必须充分注意。,碱、酸的不同清洗作用,碱具有较强的清洗效果，许多清洁剂中都加有碱，但它对木材和天然纤维具有不良影响，还会影响色素作用而招致褪色。 酸对去除大、小便器内粘固的污垢和浴槽内的污垢具有显著的效果，但对于石灰质具有侵蚀作用，对大理石、水磨石有损伤作用。 有机溶剂对去除油脂性污垢