某项目背景梳理上位规划回顾

项目背景梳理 上位规划回顾,新江湾城-五角场地区的规划回顾,新江湾城位于上海市中心城区的东北部，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。根据规划，新江湾城将建成为21世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。 江湾-五角场地区作为上海市总体规划确定的四个副中心之一，将发展成为以知识经济为主要特征的现代服务功能集聚区。,上位规划的特色,关注生态,新江湾城依托江湾湿地等保护良好的生态资源，借鉴国内外创建生态型社区的成功开发经验，为将来入住本地的居民和前来工作旅游的人士创造一个人与自然和谐共生的环境。,配套完善,高端定位,新江湾城从人性化出发，建设了文化中心、体育中心、中小学等公共设施。同时依托于临近复旦、财大、同济等高等院校和比邻五角场商业中心的区位优势，提供完善的配套服务。,作为上海中心城区的最后一块大宗处女地受到了国内外知名发展商的热烈追捧，引起了多方关注，导致地价不断飙升，从2005年以来多次创下“地王”的纪录，开发呈现高端化。,项目背景梳理 项目在新江湾城-五角场地区的地位,项目分为两个地块。其中21#地块东至淞沪路，南至青石路，西至国定路，北至七星河路；22#地块东至松沪路，西至国定路、北至青石路。规划道路创业大道由北至南穿越两地块。 作为新江湾城与江湾-五角场城市副中心的结合处，项目东北部临近新江湾城各大高端居住区，东部与湿地公园、铁狮门F地块仅一街之隔，向南可以到达知识创新区和五角场核心商业圈，各方面优势突出，具有很高的土地开发价值。,项目整体定位研究 整体开发理念,创造“宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间,整体开发理念：生态创意办公+40小时全活力社区,生态创意办公(EOD) EOD理念突破了传统商务办公设施开发只关注经济效益和成本收益的狭隘的思维，而强化了生态理念在办公场所设计中的运用。 环保材料、通风设备的应用大大改善了传统的全封闭环境，给办公人员提供了良好的工作环境。同时在室内和室外创造舒适的生态环境，将室外的自然环境，如植物、阳光等引入室内，营造一个亲近于自然的办公生态环境，更有效地提升工作效率。,40小时全活力社区 40小时全活力社区强调的是工作与娱乐休闲的结合，转变了传统工作与休闲相分离的观念。在工作中娱乐，在娱乐中工作，两者合二为一，延伸了每天24小时的生命空间，使社区变成了一个生机勃勃、充满活力的工作、娱乐、休息的场所。,基于对上位规划的回顾和项目所在区位及周边要素的梳理，项目将定位一个“宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间。生态办公将成为项目的核心功能，同时还将配套居住、商业、休憩等功能，是一个复合型的高端社区。,项目整体定位研究 项目功能产品体系,生态创意办公,HIP酒店式公寓,精品商业,高端住宅,精品主题酒店,五大功能产品 塑造完美体验,绿色、生态、健康的办公环境，远离种种烦恼与喧嚣，将休闲与舒适融入工作，在工作中体验自然与人文的双重关怀,开创舒适而私密的个人空间，体验温馨而浪漫的家庭生活，享受宾至如归的完美服务,细腻的服务、周到的关怀，为城市游憩客营造一个艺术而浪漫的氛围，一个温馨而舒适的家，让短暂的停留成为永久的美好回忆,自然、温馨、优雅，在美好的家居环境中细细咀嚼生活的品质，感受家的温暖,购物、餐饮、运动、休闲，综合型高品质的商业设施让每天都充满惊喜与活力，时刻感受城市发展的脉搏,以生态创意办公和酒店式公寓为主要产品，同时开发精品主题酒店与少量高端住宅，并配套高水准的精品商业,生态创意办公,生态办公（EOD，Ecological Office District）突破传统办公物业的“8小时模式”，使人、建筑与自然生态环境之间，无障碍地、持续性地相互接触与渗透，形成一个良性的互动系统，实现真正的办公环境生态化。这种融阳光、绿化、鲜氧、活水于现代办公的模式，可以提高商务环境品质、全面激发商务效率 。,EOD理念,生态创意办公内涵诠释,通过生态与创意的结合，赋予办公空间以全新的内涵与体验，使工作环境不再单一枯燥，可以变化地如此舒适宜人、丰富多样、活泼而灵动,生态元素,生态设计,生态技术,通过生态元素的导入、生态理念的设计、生 态技术的应用，使项目真正实现办公环境生 态化、环保化、节能化,生态,适宜的体量,巧妙打破基地容积率与限高的约束，导入 小体量的建筑、围合式灵动空间，并塑造 丰富、活泼、人性化的立体空间,创意,多样化的灵动空间,生态创意办公 目标客群研究,项目生态创意办公空间的特点,体量小巧灵活，因此适用于人数规模不大的公司及组织 生态空间，在设计与氛围营造上体现创意，更适宜于知识型、创造性的企业与机构 地处创业大道北端的重要节点，周边办公、商业、交通、文化等要素集聚，适宜于那些对此类要素流通要求较高的企业,生态创意办公 产品特色分析与经典案例借鉴,改变传统写字楼仅给办公者留下“8小时办公空间”，在空间内设有休息室、卫生间以及厨房等设施，并提供24小时办公及物业保障。,2,楼层最好无强制分隔，有利于客户根据自己的实际情况轻松进行办公室空间布局安排 。,1,中性的盒子：通过把所有建筑要素平行于空间的“长边”以扩大空间的自然线条。许多室内隔间用可拆卸的磨砂玻璃以强化灵活和变化的观点。 虚拟的盒子：室内中庭是个虚拟花园，静谧的工作环境，即露天又能得到其他要素的保护。,天窗,贯通灵活的空间,层层退台设计,虚拟花园,圣莫尼卡工作生活中心 提供一个以新的工作生活态度去支持最佳可能性的环境,上海财富兴园 在公园中办公,国际流行的开放式园区，应用EOD发展模式，园区内建筑与景观布局错落有致。 办公环境设计考虑多方面需求，强调生态、生活、休闲与办公的融合，户型设计上更是形成良好体现。,展示区,休息室 /宿舍,洗浴室,厨房,生态创意办公 产品特色分析与经典案例借鉴,层层退台与空中花园的设计，可以创造半开放茶室、观景台等非正式交流空间，营造静谧、舒适、灵活的第二办公场所。,3,韩国动画博物馆及办公楼 两栋半独立的大楼，其形状、材质与氛围在这两个相对的建筑形态间形成了动态的平衡。 动画博物馆沿着场地自然的轮廓线倾斜，为大规模公共交流提供了露天场所；两个建筑体之间由一座桥相互连接，也促进了公共和办公环境的互动交流。 办公大楼靠近博物馆的一边形状逐渐变窄，不仅从感官上与博物馆融为一体，并且形成了不同大小的楼层，能够满足不同规模工作组的办公需求。,动画 博物馆,办公大楼,中庭挑空、导入“光通道”等设计，大大提升了生态办公建筑的采光性、通风性与节能性，最为直接地改善工作环境、提升人体健康。,4,日本仙台媒体中心,设计师伊东丰雄放弃了传统的柱子，而是使用螺旋形管道。直径范围在2至9米的管道中包含采光、电梯、楼梯和空调设施。 设计尽量避免使用墙壁来隔断空间，这幢建筑内部没有一堵墙壁，完全依靠螺旋型管道支撑。“这是一个没有固定界限和用途的空间，我希望它是一个让人们感觉轻松自由的公园。”,生态创意办公 产品特色分析与经典案例借鉴,建筑围护结构、自然通风、太阳能利用、自动控制、高效新型空调等生态环保技术的应用，使生态办公从更高的技术层面得到了实质性的落实。,上海生态建筑示范楼,生态楼西向为环境实验室，东向为展示区和办公用房，在东向中部设有中庭并设计天窗，保证建筑内部的白天照明。 生态楼采用多种先进的技术措施，减少了不可再生能源的消耗以及对环境负面影响，最终实现全年采暖和空调能耗降到普通办公建筑的1/4。并实现办公环境的健康、舒适、高效。,5,精品商业及公共服务,开发理念,打造“40小时”全活力工作生活的精品配套构建与生态创意办公完美相融的商业产品与氛围，业态精致而独具特色、服务周全而讲求品质，使办公空间与休闲空间能够随意切换，打造“40小时”全活力工作生活氛围。,目标客群,针对高校的智力人群、创意产业人士，倡导娱乐融入工作、工作融入生活的居业娱相融的生活理念 引领全新的现代化都市活力生活，形成项目对年轻一族、都市新贵的特殊魅力,现代生活办公理念的传播，概念一致却又个性十足的独有社区文化艺术与场所的完美融合都市新锐力量的聚集思想的碰撞、创意的迸发或安静读书、或独自思考、或激烈讨论/充满活力、热情、创想与未来,意境意向,精品商业及公共服务 产品特色分析,创意元素与商业元素的结合 以创意生态办公的整体氛围为基调，利用典型物业空间，融入创意、科技与人文特质， 提供具有深度体验、高质、美感的产品。,文化元素与商业元素的结合 项目周边区域文化气息浓厚，学府文化、创意文化等都可以挖掘与商业的结合点，通过商业的载体，体现文化的内涵。,时尚艺术与商业元素的结合 契合项目周边消费群结构的年轻化、高品质化的特征，精品商业的开发需注重时尚艺术的商业形态，保持处于潮流与思想的前端。,协调各元素之间的差异性，体现组合的有机与和谐，营造高雅、知性、品质、活力的商业氛围,项目创意生态办公的整体氛围、面临的潜在客户，以及位于创业大道北端的良好区位，决定了项目精品商业的开发需要与创意元素相结合、与文化元素相结合、与时尚艺术相结合的产品特色。,精品商业及公共服务 商业配套产品体系,客群和区域属性：依托高档办公楼和商业中心带来的高消费群体，引入日式超市理念的香港企业。 经营内容：食品部、生活用品部、和Cooked Deli（国际快餐美食广场),营业面积：约1800-5500平方米 楼层分布：通常位于地下1层-地上3层中的1-2层,食 品 部 为吸引烹饪及美食爱好者，集合国际美食的食品部致力提供最优质的新鲜蔬菜 、水果 、海产 、 肉类 、家禽 、香料 、洋酒及小食 生 活 用 品 部 拥有各式个性化 、高档次的生活用品，如美容护肤品 、香薰用品 、文具以至旅行装备等 cooked Deli 为国际快餐美食广场，顾客可在舒适的环境中享用优质的美食,精品商业及公共服务 核心产品案例借鉴走精品路线的中型超市CITYSUPER,E：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆忙，CitySuper为他们营造一个舒适和宽敞的环境，让他们可以好好享受公余时间。 P：products，这里售卖的货品都是由专业的采购员从世界各地采购回来，或直接由海外入口，因此货品较独特且款式新颖。 S：services，顾客服务和售后服务对零售业来说十分重要，CitySuper的服务亮点在于用知讯杂志和俱乐部活动来维系客户关系。俱乐部活动中，依托超市自有产品的“赏味厨艺班”起到了很好的形象宣传作用,精品商业及公共服务 核心产品案例借鉴走精品路线的中型超市CITYSUPER,经营理念：EPS,6:00am 8:00am,8:00am 11:30am,11:30am 1:30pm,6:00pm 10:00pm,1:30pm 6:00pm,10:00pm 6:00am,娱乐工作,44,40,迈入生态办公楼，静谧的庭院，绿树环绕，一两声鸟鸣让人会心一笑 工作累了，去厨房煮上一杯香浓的原味咖啡，细细品位，疲意顿消 精心准备的各色小点、饮料和水果可按需自取，同事们聚在小桌前思维碰撞、激荡心情 乒乓球台、美式桌面足球随时恭候，工作间隙享受运动的酣畅淋漓 高强度心智劳动后更有按摩椅来解脱一身疲乏，养生在第一时间满足 带上宠物，一天将有更多时间相处,结束紧张的工作，与同事相邀去city super的特色餐厅共享美食 入夜时分，在主题休闲吧，品位纯正的曼特宁，上网浏览时事讯息，查阅相关资料 或是在健身房、音乐吧与客户共同挥洒汗水、欣赏名曲，谈天说地，轻松环境更易实现真心交流,OFFICE TIME,午休时分，商务套餐加咖啡的搭配，与同事闲侃工作，漫话生活 饭后信步于庭院的别致草坪中，在宁静雅致的自然中寻找心灵的放松 抑或钻进帐篷中小憩片刻，感受如户外露营般惬意心情,在湿地公园慢跑片刻 在多功能草坪上翻阅晨报 在商务餐厅中享用营养早餐，收看财经科技快讯 精力充沛的一天由此开始,BEFORE OFF