2018年苏州房地产市场分析报告

,2019.01,苏州2018年房地产市场年报,宏观政策分析,吴江市场情况及市场趋势研判,苏州主城市场情况及市场趋势研判 主城：姑苏区、园区、高新区、吴中区、相城区,太仓市场情况及市场趋势研判,昆山市场情况及市场趋势研判,张家港市场情况及市场趋势研判,1,2,3,4,5,6,常熟市场情况及市场趋势研判,7,宏观政策及市场分析,1,中央：9次 涉及坚持调控目标不动摇、力度不放松等 地方：67次 涉及天津整治市场秩序等,中央：2次 涉及稳地价、稳房价、稳预期等 地方：42次 涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,中央：2次 涉及严控金融风险等 地方：24次 涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利率等,中央：6次 涉及房住不炒等 地方：30次 涉及抢人大战等,中央：8次 涉及定向降准等 地方：38次 涉及杭州摇号售房等,中央：10次 涉及定向降准、上调个税起征点等 地方：48次 涉及徐州等三四线限售,中央：3次 涉及坚决遏制房价上涨、分类推进棚改货币化安置等 地方：31次 涉及“湘十一条”等,中央：5次 涉及上调个税起征点等 地方：29次 涉及北最严公积金信贷等,中央：4次 涉及免征或减征印花税等 地方：17次 涉及北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等,中央：5次 涉及定向降准等 地方：14次 涉及广州布局放松限价等,中央：1次 涉及支持优质房企发债 地方：10次 涉及菏泽取消限售等,中央定调三阶段变化：重申“房住不炒”，7月底政治局会议坚决遏制房价上涨，8月住建部要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。12月住建局会议再次重申“三稳”是第一要务。 地方政策两阶段变化：1-9月坚持调控目标不动摇、力度不放松，四限、整治市场秩序、上调房贷利率等；10月至今布局放松限价，下调房贷利率上浮比例、取消限售及区域限购调整等。,PART1 中央及地方层面/稳字当先，地区存在松动迹象,20168/29,201610/3,发布史上最严调控：大幅收紧限购和信贷政策（且适用范围调整为吴江、昆山和太仓）,20175/19,20178/17,201811/19,相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需600积分,201812/9,部分银行贷款利率上浮比例小幅下调（2017年以来的首次下调）,苏州被住建部确立为租购并举试点城市,张家港实行限售政策，未满两年的商品住房、二手房，不能出售,常熟本地人优先购买140平米以下的住房,响应住建部号召，苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知,PART1 苏州层面/维持高压态势，局部地区加码，部分政策松动,苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；2018年调控政策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。,注：不含经济适用房用地,2017年供应779万，成交510万，楼面价13825元/,2018年供应460万，成交511万，楼面价13519元/,PART2 苏州土地市场,2018年全年供应较去年大幅度减少，成交量基本与去年持平，板块成交出现分化，部分板块出现流拍现象，但热门板块依旧火热，成交楼板价与去年同期略有降低，房企拿地回归理性。,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,今年成交地块溢价率下调（部分受土地高起拍价影响），底价成交成常态，宅地现房率大幅下降不足三成（去年超七成），新进开发商数明显减少，房企拿地热情明显下降。,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,全年共计流拍7宗8次住宅用地，归结原因主要有四点：总价较高房企资金紧张、板块市场内竞争激烈、地块需要配建其他配套增加开发成本、起拍价相对周边地块较高。市场趋冷情况下，房企拿地更加理性。,（2017年月均流速43.73万方）,（2018年月均流速41.16万方）,全年均价23249元/,全年均价20952元/,PART2 苏州住宅市场/量价市场,受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响，市场供应量同比下降约9.93%，成交量同比下滑5.89%，由高性价比限价楼盘（2016年前拿地）主力去化，随着高价盘成交增多，成交价格结构化上涨。,市区各区域量价同比变化,PART2 苏州住宅市场/区域量价市场,除姑苏及新区成交量同比下滑外，其他区域成交均有不同程度增加，园区由于供应增量成交表现突出，新区由于浒关项目入市多且去化不力，存在供大于求态势；随着高价项目增多，各区均价都向上攀升。,16936,18060,22877,25641,25641,24441,17918,19183,25170,27038,28851,26440,套均面积,PART2 苏州住宅市场/成交结构,苏州从2015年开始进入改善时代，最近几年套均面积持续放大，2018年达到新高，中小户型成交缩量明显，并且从成交结构上看面积越大，单价越高。,苏州市区二手住房成交情况,苏州市区一手/二手住房成交占比,PART2 苏州住宅市场/二手房现象,苏州二手房市场日趋成熟，成交量环比增加33%，套均面积持续走低，2018年二手房成交量继续远超一手房，未来刚需买二手，改善买一手的趋势将更加明显。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,PART2 苏州住宅市场/存量市场,自2016年国庆高压调控政策开始，存量及去化周期持续提升，库存量在400-500万区间波动，去化周期基本维持在12个月左右，下半年迎来加推高峰期，库存量略有上升。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,22%,28%,7%,35%,11%,各区域库存占比情况,各区域库存去化周期情况（月）,PART2 苏州住宅市场/区域存量市场,目前整体存量主要集中于吴中区、相城区和新区，姑苏、园区存量较小；新区、相城由于去化缓慢，供应项目市场接受度低导致去化周期较长，其他各区域去化周期均小于12个月，园区市场库存告急。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,21%,6%,12%,32979套,9.2个月,90-144,库存套数,去化周期,主力库存面积,PART2 苏州住宅市场/区域存量市场,主力库存面积段90-144，但去化周期均不超过10个月；除144-160和180以上，其余面积段去化周期均维持在合理水平。,2018年 TOP10 房企销售金额 450.08亿,占据市场份额33%,PART2 苏州住宅市场/企业集中度,TOP10房企销售金额占比33%，市场集中度一般。前十名房企销售金额门槛为28.4亿（去年为31.6亿）同比门槛降低，反映了由于品牌房企多，市场份额的分散。,PART2 苏州住宅市场/单盘项目排名情况,销售金额前十名项目中主要以改善型项目为主（有7个项目套均面积超过120），除新区外各区域均有分布；成交套数前十名项目中刚需型项目占比过半（有6个项目套均在100左右），主要集中在相城区和吴中区，基本为该区域限价刚需盘。,住宅市场,PART2 苏州住宅市场/小结,土地 政府年度供应量预计400公顷左右。土地市场预计走势平稳，政府通过调整起拍价、放宽限制条件等手段稳定市场，增加开发商拿地热情。,供应 2019年预计供应量维稳或小幅减少，纯新盘入市量明显增加，市场竞争将有增无减。,成交 在低价存量持续减少、高价项目入市依旧去化艰难的情况下，预计2019年市场小年延续，成交量仍将减少。,价格 受高价盘市场成交不力影响，加之政策仍然相对严格，高价盘价格存在下探的可能，但由新房市场价格将主要受成交结构影响，仍有上升空间。,政策 政策整体趋稳： 限购、限贷等控制性政策延续； 贷款利率存在放松可能； 限价政策难言放松。,PART2 苏州趋势预判/市场预判,吴江市场情况及趋势研判,3,注：不含经济适用房用地,8月撤牌地重挂11月成功出让,年中受乡镇地块出让影响，成交楼板价有所下跌,PART3 吴江土地市场,全年供地总建筑面积约170万同比下跌38%，平均成交楼板价8329元/；作为近年苏州发展的潜力区域，吴江仍保持较高需求量，除8月两地块撤牌重挂外，2018年无地块流拍。,注：以上所列举招拍挂地块，不含安置房地块,PART3 吴江土地市场/涉宅土地成交情况,受整体市场转凉及起拍价提高影响，房企拿地趋于谨慎，溢价率较2017年有所下降，但城镇热点区域地块仍受较高关注度，成交楼板价均维持高位。,PART3 吴江住宅市场/商品住宅市场,吴江商品住宅市场供需两旺，高性价比项目跑量迅速（本年已基本出清），成交均价在政策调控下保持小幅度增长，全年同比上涨11%。,吴江各板块量价同比变化,PART3 吴江住宅市场/区域量价市场,城南、太湖新城两城镇板块市场活跃，成交量较高；乡镇板块除盛泽外，整体成交量相对较低；城中、同里板块在售项目较少，受部分高价项目影响，均价较高；汾湖依托环沪区位，均价涨幅明显。,14512,15454,15966,16672,19842,18063,14208,15264,14683,16304,14644,17190,PART3 吴江住宅市场/产品成交结构,作为苏州刚需置业释放地，吴江近两年套均面积有所缩小；从成交结构来看，虽90-120仍为市场成交主力，但2018年120以下占比有所降低，120-160占比同比上涨5%，未来改善需求将逐渐显现。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,PART3 吴江住宅市场/存量市场,2018年上半年多盘集中供应，库存被拉至高位水平，随大量高性价比项目跑量，去化周期持续走低，截止12月底，去化周期9.9个月，库存约269万，待未来高价地陆续入市，去化周期将有所增加。,去化周期=当前存量/近半年的月均流速,各板块库存占比情况,各区域库存去化周期情况（月）,PART3 吴江住宅市场/区域存量市场,库存主要集中在盛泽、城南、太湖新城及汾湖等地区，近半年城南、太湖新城、城中及运东开发区流速相对较快，去化周期较短，受上海客户限购及网签滞后影响，汾湖板块去化周期有所延长。,2018年 TOP10 房企销售金额 293亿,占据市场份额60%,PART3 吴江住宅市场/企业集中度,绿地领跑销售金额榜，碧桂园、红星、新城等排名略有下降，华润、鑫控销售额提升较快，前十房企市场集中度较高；2018年销售金额榜前十门槛为13.35亿元（2017年11.56亿元），同比上年略有上升。,PART3 吴江住宅市场/单盘项目排名情况,吴江前十名项目主要集中在太湖新城板块与城南板块，均价大多属于吴江中高位水平，偏向首改及再改型产品；全年单盘极值销售金额为26.10亿元，品牌房企号召力强。,住宅市场,PART3 吴江住宅市场/小结,土地 政府将继续增加土地供应，但供应总量未来将有所下降，核心区域控制土地出让量，乡镇土地市场进入平淡期；整体市场将趋于理性。,供应 受政策及市场降温影响，高价地项目入市将受到一定压力，2019年供应将有所放缓。,成交 城镇板块需求依然活跃，乡镇部分板块将逐渐降温，随低价项目出清，2019年吴江全年商品住宅市场成交量将有所下降。,价格 2019年，随高性价比项目出清、高价地逐渐入市 ，区域价格将有所上涨。,政策 目前政策严厉，市场已调控到位，政策加码概率低，未来或将适度松绑，但整体仍以“稳” 为主。,PART3 吴江趋势预判/市场预判,张家港市场情况及趋势研判,4,注：不含经济适用房用地,注：不含经济适用房用地,PART4 张家港土地市场,张家港2018年推出202万经营性用地，已成交137万 （一宗乡镇土地流拍，多宗年底供应土地暂未成交） ，土地市场需求仍较高，但较2017年已有所降低（2018下半年起房企拿地逐渐谨慎）。,PART4 张家港土地市场/涉宅土地成交情况,张家港不受限购政策影响，上半年土拍溢价率依然较高（虽较2017年有所减弱），下半年房企拿地基本为底价成交，