房地产估价实地查勘工作指引

1 ZHXQBZHXQB- -1001004 42012017 70 0200200 房地产估价实地查勘工作指引 1 1 总总 则则 1.1 为统一房地产实地查勘程序，保证房地产实地查勘质量，制定本指引。 1.2 本指引适用于对估价对象房地产的实地查勘。 对可比实例的调查及查勘应参照本指引。 对 交易实例、挂牌实例的调查及查勘可参照本指引。 1.3 本指引中的房地产实地查勘， 是指评估专业人员到房地产现场， 观察、询问、 检查、核对、 记录其状况的活动。 1.4 实地查勘是房地产估价的基础性工作，是控制估价风险的重要环节。查勘质量、获得信息 数量直接影响估价方法的选择、估价结果的公正合理。 实地查勘是展示评估专业人员个人职业形象， 宣传和树立企业品牌的重要途径， 是评估机构开 拓和维护市场的重要环节。 1.5 鉴证性房地产估价项目， 评估专业人员应对估价对象进行实地查勘。 咨询性房地产估价项 目，评估专业人员应根据估价委托以及估价目的，判断是否应对估价对象进行实地查勘。 1.6 评估专业人员实地查勘估价对象，应全面了解、观察和体验估价对象的状况，准确把握估 价对象和界定估价范围，认真核实及收集有关估价对象的权属资料和类似房地产市场资料。 2 2 查勘流程查勘流程 2.1 实地查勘房地产应按下列程序进行： （1）了解估价基本事项 （2）约定实地查勘事宜 （3）提交估价资料清单 （4）准备查勘作业工具 （5）实地查勘估价对象 （6）整理分析查勘资料 （7）补充收集估价资料 （8）保存实地查勘资料 2.2 评估专业人员应根据估价委托书或联系沟通结果， 了解估价基本事项， 约定实地查勘事宜， 要求估价当事人提供必要的估价资料。 2.3 评估专业人员应合理预计实地查勘所需工作时间， 并与估价联系人约定实地查勘的具体时 间、接洽方式，落实交通工具、行车路线。 2.4 人民法院委托的司法鉴定估价项目， 评估专业人员应通知涉诉双方当事人或其代理人、 人 民法院工作人员共同对案涉房地产进行实地查勘，确认估价对象及范围。 2 涉诉当事人或其代理人拒不到场的，应通知人民法院工作人员。人民法院工作人员不到场的， 应对实地查勘记录签字确认，否则应终止鉴定程序。 2.5 评估专业人员已取得估价对象必要资料的， 应研究分析估价对象登记情况， 初步确定实地 查勘范围，以及应核实的重点内容。 2.6 评估专业人员尚未取得估价对象相关资料的，应向估价委托相关人员询问估价对象位置、 用途、规模，对估价结果的预期，是否已进行过估价等估价事项，并应向估价委托当事人说明其应 协助查勘、准备估价资料、签订服务协议、评估费标准等事项。 2.7 评估专业人员应根据拟采用的评估方法明确应采集的评估数据及资料， 并模拟或设计实地 查勘调查收集信息的方式方法。 2.8 评估专业人员应根据估价对象用途及规模等， 选择适用的实地查勘记录表， 或调整现有实 地查勘记录表制作适用的实地查勘记录表文本。 2.9 评估专业人员应根据评估对象特征、 估价目的等， 选择适用的评估资料清单、 估价委托书、 估价服务合同等文本，或调整现有评估资料清单、估价委托书、估价服务合同等文本拟定适用的评 估资料清单、估价委托书、估价服务合同等文本。 2.10 评估专业人员应准备好实地查勘必要地图、相机、测距仪、指南针等作业工具。 2.11 人民法院委托司法鉴定评估项目，应有不少于2名（包括2名）具有执业资格的评估专业 人员实地查勘估价对象。 3 3 查勘要点查勘要点 3.1 评估专业人员应收集估价对象登记资料复印件。 收集的登记资料复印件应清晰完整， 并应 要求估价委托人在复印件上签字或加盖公章确认。 3.2 评估专业人员应将收集的估价对象登记证件复印件与原件核对， 一致的应拍照存档； 未能 拍照，或估价委托人未能提供估价对象登记证件原件的，应在实地查勘记录上记录因，并由估价委 托人签字或盖章确认。 3.3 评估专业人员应核实估价对象实际状况与登记状况的一致性，包括： （1）不动产权利人与估价委托人是否一致； （2）不动产登记证件之间登记的不动产权利人是否一致； （3）不动产登记地址与实际查勘坐落是否一致； （4）不动产登记证件之间的登记地址是否一致； （5）不动产登记证件附图上的宗地形状或建筑物外形、方位是否与实物一致； （6）土地、建筑物估价范围是否对应； （7）土地、建筑物是否同时列入估价范围； （8）不动产登记楼层与实际楼层是否一致； （9）不动产登记建筑结构与实际建筑结构是否一致。 （10）不动产登记建筑面积、土地面积与实际目测规模是否相当； 3 （11）不动产登记登记用途与规划用途、实际用途是否一致。 注： （1）不动产权利人与估价委托人不一致的，应在“估价报告使用限制条件”中说明“估价目 的对应经济活动对估价对象的利用、处置应经不动产权利人书面同意”。 （2）不动产登记地址与实际查勘坐落不一致的，应要求估价委托人提供由物业、街道、派出 所、地名办等单位出具的相关证明文件。 （3）不动产登记证件之间的登记地址不一致的，应要求估价委托人提供必要的说明。 （4）不动产登记证件附图上的宗地形状或建筑物外形、方位与实物不一致，应核实建筑物重 建、改建及扩建情形，并收集相关法律许可文件。 （5）委托评估建筑物不在委托评估土地上的，应核实委托估价范围的合法性以及估价目的的 适用性。 （6）土地、建筑物不同时列入委托估价范围的，应核实委托估价范围的合法性以及估价目的 的适用性，并在“估价对象”中说明该情形，在“估价报告使用限制条件”中提醒估价报告使用人 注意。 （7）不动产登记楼层与实际楼层不一致的，应核实原因，要求估价委托人提供必要的说明， 并在“估价对象”中说明该庆幸，在“不一致假设”中予以合理假设。 （8）不动产登记建筑结构与实际建筑结构不一致的，应核实建筑物重建、改建及扩建情形， 并收集相关法律许可文件。 （9）不动产登记建筑面积、土地面积与实际目测规模明显不一致的，要求估价委托人提供必 要的说明，并“估价假设”进行合理假设；根据估价目的应实施专业测量的，应提请估价委托人先 行实施专业测量工作。 （10）不动产登记登记用途与规划用途、实际用途不一致的，按照房地产估价规范 第2.0.6 款规定进行估价。 3.4 评估专业人员核实估价对象实际状况与登记状况的一致性时，应充分关注下列特殊情形： （1）不动产是否存在改建、扩建、重建或加层； 注：估价对象存在改、扩建情形的，应弄清楚是否有相关手续，以及改扩建的内容、部位，对 评估价值的影响。 （2）不动产是否存在不在登记范围内的赠送空间； （3）不动产当前未登记的赠送空间是否可独立登记； （4）不动产是否存在违法建筑情形。 3.5 评估专业人员应根据估价目的，判断委托估价范围的合法性，依法确定估价范围。 对属于房地产范围的其他相关定着物，但不列入评估范围，或者属于房地产以外的财产，但列 入评估范围的，应逐一列清，并由估价委托人签字或加盖公章确认。 3.6 下列属于房地产构成的内容，评估专业人员应着重关注是否列入估价范围： （1）特殊装饰装修以及设备设施； 4 （2）建造在地上的围墙、假山、水池； （3）种植在地里的树木、花草； （4）镶嵌在墙里或直接画在墙上的画。 3.7 下列不属于房地产构成的内容，评估专业人员应着重关注是否列入估价范围： （1）摆放在房屋内的家具、电器； （2）停放在车库里的汽车； （3）挂在墙上的画； （4）在地上临时搭建的帐篷、戏台等； （5）附着于不动产的债权债务。 3.8 评估专业人员应观察和感受估价对象位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等区位 状况的优劣程度。 3.9 评估专业人员应观察估价对象土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等实 物状况的优劣程度。 3.10 评估专业人员应调查估价对象是否存在租赁、抵押、查封、地役权等权利限制情况。 3.11 估价对象为土地及其权益的，应核实供水来源及保障能力、雨污水排放方式、污水处理、 采暖热源、供电负荷及接入点、燃气类型及气源等。为集体建设用地的，还应核实其历史渊源、取 得方式、利用限制情况等。 3.12 估价对象为在建工程的，应核对每一单项工程的形象进度，以及项目建成后需要移交政 府相关部门以及物业的配套设施， 应要求估价委托人协助调查建设工程价款优先权情况， 并对已抵 押担保债权、购买人优先权情况进行说明或承诺。 3.13 估价对象为同一建设项目内多套已完工待售商品房的，应核对所在楼幢、楼层，以及套 型设计情况，底层、顶层以及其他套型是否存在特殊设计等情形。 3.14 列入估价范围的多套（幢）建筑物使用同一宗土地的，应核对估价建（构）筑物是否为 宗地上的全部建（构）筑物；若不是，应弄清楚不在估价范围内的建（构）筑物数量、位置、规模 及权属状况。 3.15 估价对象为整幢建筑物内的部分空间及其土地使用权的，应查勘整幢建筑物的外观、门 厅、大堂、避难层、停车场、电梯、空调、热水、卫生、消防等公共部位及共用设施的情况，应弄 清楚估价对象所在位置，以及建筑内外部交通组织、交通设施、共用设施等对其合理利用的限制情 况。 3.16 估价对象为住宅以及有入学指标的非住宅的，应调查其中小学学区归属、教育资源质量 以及变动情况。 3.17 估价对象为停车场的，应核实停车位划分情况及数量，及其与规划等批准文件的一致情 况。 3.18 估价对象为经营性房地产的，应核实经营方式、经营空间、辅助空间、经营收益、利用 及处置限制等情况。 5 3.19 估价对象为已经消失的房地产的，应对估价对象原址进行必要的调查。 3.20 人民法院委托的司法鉴定估价项目， 实地查勘中遇到争议问题需现场协商或补充确认的， 应及时制作实地查勘记录并要求人民法院工作人员、 涉诉双方当事人或其代理人共同签字确认。 任 何一方拒绝签字的，应中止鉴定估价程序，要求人民法院先行质证。 3.21 评估专业人员应拍摄反映估价对象房地产内外部状况及其周围环境和景观或临路状况的 照片。 每宗估价对象的照片应能反映估价对象外观、门牌号、房号、厅、房、厨房、厕所、阳台、露 台、阁楼、园林、景观等状况。 注：宜从不同角度多拍几张，便于内业时核实现场记录，避免漏项。 3.22 评估专业人员应根据实地查勘情况，向估价委托人提出需要其补充资料的种类和内容。 3.23 评估专业人员应在一次查勘中完成实地查勘估价对象的所有工作，避免重复查勘。需要 再次查勘估价对象的，应征得当事人的谅解。 3.24 实地查勘估价对象的详细程度，应能满足描述与说明估价对象，以及实施估价分析、测 算和判断的要求。 3.25 因估价对象涉及国家秘密等不能进入其内部进行实地查勘的，可不进入估价对象内部进 行实地查勘， 但应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其原因， 相关证明资料应 作为估价报告附件一并出具并保存。 4 4 收集资料收集资料 4.1 评估专业人员应收集查勘对象的权属证明、财务会计信息和其他资料，并进行核查验证、 分析整理，作为评估的依据。 4.2 评估专业人员应要求估价委托人在其提供的估价资料复印件上签字或盖章。 4.3 接收估价委托人提交估价资料，应按规定签收、验证和保存，避免程序纠纷和证据纠纷。 4.4 人民法院委托的司法鉴定估价项目， 委托估价资料以及涉诉当事人补充的估价资料， 应通 过人民法院移交。 4.5 估价对象为土地的，应收集其地籍图或地形图、宗地图、宗地建筑平面图，以及所在区域 基准地价图等图件资料，以及土地出让合同、土地出租合同、土地批复或转让合同等。 4.6 估价对象为在建工程的，应收集其不动产权证、土地出让合同、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证和建筑工程施工许可证、房屋预售许可证等文件，以及概预算书、施工合同、竣 工决算报告、审计报告和验收报告等资料。 4.7 评估专业人员应收集与估价对象的现状利用状况信息 （利用方式、 利用强度、 生产流程等） 、 历史使用状况信息（是否存放过污