城市综合体案例： 加拿大多伦多湖区、保利千灯湖、华润中心

Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 案例分享 Code of this report | 2 © Copyright Centaline Group, 2010 PART1 城市综合体改造 Code of this report | 3 © Copyright Centaline Group, 2010 加拿大多伦多湖滨区改造加拿大多伦多湖滨区改造以公共文化为主的以公共文化为主的RBDRBD型型 都市综合体，占地约都市综合体，占地约40.4740.47万万 案例借鉴1 1 1 加拿大多伦多湖滨区加拿大多伦多湖滨区曾是以 海运设施、仓储、铁路等为 主的工业区，20世纪60年代 开始逐渐衰落并闲置。 自1978年开始，在加拿大联 邦政府的直接领导下，多伦 多湖滨区开始了为期30余年 的再开发建设。 现在的多伦多港湾湖滨 区（Harbourfront）已成为 由住宅、文化、休闲娱乐与 商业融合而成的都市综合区。 湖岸沿线的住宅和商业物业 由湖滨公园和开放空间系统 有机地连接在一起，形成一 道靓丽的风景线，该区域已 成为加拿大著名的文化名胜。 Code of this report | 4 © Copyright Centaline Group, 2010 多伦多湖滨区分为五个码头区，多伦多湖滨区分为五个码头区，总体开发集住宅、商业、文化和休总体开发集住宅、商业、文化和休 闲娱乐设施为一体，打造功能齐全的城市湖滨闲娱乐设施为一体，打造功能齐全的城市湖滨 巴瑟斯特码头巴瑟斯特码头 斯巴丹娜码头斯巴丹娜码头 枫叶码头枫叶码头 约翰码头约翰码头 约约 克码头克码头 20世纪20年代，该地块曾是包 括海运运输、货栈、铁路、谷 仓和工厂在内的复杂工业网， 这些网点散布在海岸沿线。 到了20世纪60年代，随着现代 集装箱设备的出现以及港口运 输量的减少，这些仓库和港口 工业逐渐过时并闲置。 到了1970年，尽管该地块与多 伦多中心商业区南部仅2个街 区之隔，却一直没有得以重新 利用。 1972年，联邦政府对该地区的 土地进行了整合，并作为礼 物“湖滨公园”送给多伦 多市居民。 公园和开放空间建设是最大亮点 房地产开发来维持和增加文化休闲活动 Code of this report | 5 © Copyright Centaline Group, 2010 案例一启示：案例一启示：项目依托滨湖地段，将仓储、海运等为基础的工业区项目依托滨湖地段，将仓储、海运等为基础的工业区 打造成集公园、开放空间、住宅、商业为一体的风景名胜地打造成集公园、开放空间、住宅、商业为一体的风景名胜地 打造住宅与商业打造住宅与商业 公共文化公共文化 休闲娱乐休闲娱乐 社区活动建社区活动建 设为重点的设为重点的 旧城改造项旧城改造项 目目 打造公园和开放空间打造公园和开放空间 五大码头区主题各不相同五大码头区主题各不相同开发大量文化和休闲机会开发大量文化和休闲机会 是湖滨再造工程的核心，也是项目中是湖滨再造工程的核心，也是项目中 最靓丽的一道风景线，最靓丽的一道风景线， 整个过程中，公园和开放空间的建设整个过程中，公园和开放空间的建设 是最大的亮点是最大的亮点 通过湖滨公园和开放空间的建设将滨通过湖滨公园和开放空间的建设将滨 湖区域的五个码头有机地联系在一起湖区域的五个码头有机地联系在一起 通过住宅、商业物业、学校以及服通过住宅、商业物业、学校以及服 务设施的再开发，为公共文化、休务设施的再开发，为公共文化、休 闲娱乐和社区活动设施及项目开发闲娱乐和社区活动设施及项目开发 提供建设资金提供建设资金 吸引更多的住宅和商业开发吸引更多的住宅和商业开发 从完善和提升城市功能角度，从完善和提升城市功能角度， 打造公共文化休闲娱乐为主的都市综合体，彻底推翻原区域定义，重新定义片区打造公共文化休闲娱乐为主的都市综合体，彻底推翻原区域定义，重新定义片区, ,大大提升片区形大大提升片区形 象象 Code of this report | 6 © Copyright Centaline Group, 2010 印第安纳波利斯中心区河滨改造印第安纳波利斯中心区河滨改造 案例借鉴2 1 1 城市背景信息：城市背景信息： 印第安纳波利斯是印第安纳州的首府，靠近五大湖区，由于在公路交通 网中占有重要地位，被称为美国的十字路口. 印第安纳波利斯中心区河滨改造印第安纳波利斯中心区河滨改造: : 印第安纳波利斯，印第安纳州 设计时间：1997-2001年 印第安纳波利斯市中心区河滨改造工程将已经废弃的白河沿岸土地改造 成统一的城市开放空间，这一新的开放空间体系成为联接周围城区和城 市滨水区的纽带。 这个耗时这个耗时1010年的改造项目年的改造项目最初来自美国军队工程机构的一个总体规划构 思。这一规划构思是为穿越印第安纳州首府城市印第安纳波利斯市中心 区的，长约14.4公里的白河沿岸所做的. Code of this report | 7 © Copyright Centaline Group, 2010 印第安纳波利斯中央公园印第安纳波利斯中央公园 印第安纳波利斯中央公园印第安纳波利斯中央公园的设计超 出常规的公园设计，城市更新是这 一项目的关键要素。开发之前的公 园建设使得土地价格升值，从而吸 引更多的开发计划。在这一项目中， 滨河公园起了催化剂的作用，将城 市中的不同机构和设施与公园和河 流重新联系在一起，形成了新的结 构关系。其中有公共机构，如印第 安纳波利斯动物园、Eiteljorg博 物馆和州立博物馆，有娱乐场所， 如印第安纳波利斯少年联盟棒球场 和IMAX剧院，有私人财产，如NCAA 公司总部，还有IUPUI大学校园。 此外，私人投资利用中央水渠扩建 的时机在其沿岸开发新的城市住宅 区，这也为中心城区带来了活力。 Code of this report | 8 © Copyright Centaline Group, 2010 案例二启示：案例二启示：改造工程将已经废弃的白河沿岸土地改造成统一的城改造工程将已经废弃的白河沿岸土地改造成统一的城 市开放空间，通过城市公园体系实现三大目标市开放空间，通过城市公园体系实现三大目标 将白河改造成城市的一个将白河改造成城市的一个 重要资源，使其服务于市重要资源，使其服务于市 民和来访者民和来访者 将白河改造成城市的一个将白河改造成城市的一个 重要资源，使其服务于市重要资源，使其服务于市 民和来访者民和来访者 其次是使白河沿岸地区其次是使白河沿岸地区 成为代表城市特征的一成为代表城市特征的一 个重要地理标志个重要地理标志 通过改造来扭转这一地通过改造来扭转这一地 区环境和经济恶化的趋区环境和经济恶化的趋 势势 规划城市规划城市 公园体系公园体系 印第安纳波利斯中印第安纳波利斯中 心区河滨改造目标心区河滨改造目标 印第安纳波利斯中印第安纳波利斯中 心区河滨改造目标心区河滨改造目标 Code of this report | 9 © Copyright Centaline Group, 2010 保利地产，保利地产，20052005年进驻佛山，打造千灯湖保利生活圈年进驻佛山，打造千灯湖保利生活圈案例借鉴3 1 1 保利洲际酒店保利洲际酒店 保利水城、西街保利水城、西街 保利花园保利花园 保利星座、顺德保利百合花园保利星座、顺德保利百合花园 保利品牌打造千灯湖保利生活圈保利品牌打造千灯湖保利生活圈 千灯湖一号公馆千灯湖一号公馆 Code of this report | 10 © Copyright Centaline Group, 2010 保利地产打造住宅、公寓、酒店、商业等多种类物业类型，保利保利地产打造住宅、公寓、酒店、商业等多种类物业类型，保利 水城大型商业配套带旺千灯湖片区整体升级水城大型商业配套带旺千灯湖片区整体升级 保利水城：保利水城：保利水城购物中心作保利水城购物中心作 为目前国内第一个推出为目前国内第一个推出“水景水景” 概念一站式大型综合性购物中概念一站式大型综合性购物中 心，总建筑面积逾心，总建筑面积逾16万平方米万平方米 ，包含地下一层停车场和地上，包含地下一层停车场和地上 四层商铺。四层商铺。 东广场：东广场：2009年年4月月25日开业，日开业， 吉之岛、苏宁电器、保利国际吉之岛、苏宁电器、保利国际 影城、伊丽莎白美容会所等主影城、伊丽莎白美容会所等主 力商店在内的力商店在内的150余家商铺已余家商铺已 在水城内正式营业。在水城内正式营业。 西街：西街：中间为三层商业，两侧为中间为三层商业，两侧为 底商，二层以上是公寓。西街底商，二层以上是公寓。西街 商铺已经销售完，至今尚无商商铺已经销售完，至今尚无商 业进驻。业进驻。 商业商业酒店酒店公寓公寓住宅住宅 东东 广广 场场 西西 街街 1 1 号号 公公 馆馆 洲洲 际际 酒酒 店店 保保 利利 花花 园园 千千 灯灯 湖湖 水水 景景 Code of this report | 11 © Copyright Centaline Group, 2010 案例三启示：案例三启示：区域领导者战略，通过综合型物业打造，加速区域区域领导者战略，通过综合型物业打造，加速区域 成熟，通过升级版的大型商业配套建设带动区域全面升级成熟，通过升级版的大型商业配套建设带动区域全面升级 全业态开发品牌全业态开发品牌 影响力影响力 保利地产带动片区整保利地产带动片区整 体商业格局的升级换体商业格局的升级换 代代 补缺区域商业配套补缺区域商业配套 着眼于片区定位，着眼于片区定位， 打造住宅、公寓、打造住宅、公寓、 酒店、商业等多种酒店、商业等多种 类物业，奠定品牌类物业，奠定品牌 影响力，采取区域影响力，采取区域 运营的领导者战略运营的领导者战略 先发制胜先发制胜 保利水城保利水城 保利生活圈保利生活圈 保利地产区域领导者战略，配套先行带动片区加速成熟保利地产区域领导者战略，配套先行带动片区加速成熟 带动广佛带动广佛RBDRBD 核心区的加速核心区的加速 成熟成熟 Code of this report | 12 © Copyright Centaline Group, 2010 综合以上案例启示，寻找本项目核心问题的解决思路综合以上案例启示，寻找本项目核心问题的解决思路 多伦多湖多伦多湖 区改造区改造 印第安那印第安那 波利斯中波利斯中 心湖区改心湖区改 造造 保利之千保利之千 灯湖灯湖 如何通过项目打造，改 变片区劣势，提升和完 善城市功能，建立区域 乃至城市高端形象，突 破竞争，获得成功？ 公园及开放空间 风景名胜地 代表城市地理标志 城市公园体系打造 保利千灯湖生活圈 保利水城大型商业配套 1 1、从区域改造案例可知，从完善城市功能角度出发，打造城市级配套，建立全新形象。、从区域改造案例可知，从完善城市功能角度出发，打造城市级配套，建立全新形象。 2 2、从区域重建案例可知，树立区域领导者大盘形象，强势配套使加速片区成熟。、从区域重建案例可知，树立区域领导者大盘形象，强势配套使加速片区成熟。 Code of this report | 13 © Copyright Centaline Group, 2010 PART2 城市商业驱动型综合体 Code of this report | 14 © Copyright Centaline Group, 2010 项目总体规划：项目总体规划： 购物中心面积购物中心面积1414万平方米、商业街区面积万平方米、商业街区面积5 5万平方米、五星级酒店面积万平方米、五星级酒店面积4 4万平方米、写字楼和商务万平方米、写字楼和商务 公寓面积公寓面积1212万平方米、住宅面积万平方米、住宅面积3838万平方米（商品住宅万