变更容积率的申请

关于桐柏·阳光半岛项目提高限高和增加周边配套利用率的报告桐柏县规划委员会：我公司自2010年11月1日竞得本县土地局201015地块以来，积极进行了该地块的前期规划设计工作，由我方委托的中科院建筑设计研究院已经按照土地出让时的限高24米，容积率2.0的要求做出了详细的规划与建筑设计方案。方案出炉以来，我公司进行了认真细致的审查、调研及调阅国家有关规范、法律法规和国务院出台的相关文件，结合本县实际，建议将本地块的限高提高到80米，并由我公司承担四周道路中线以内的公共配套土地出让金，并把将其列为代征道路做为项目可规划面积，具体理由如下：一、提高限高有利于经济社会的可持续发展国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号文）中明确指出“按照节约集约有地原则，审查调整各类相关规划和用地标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率，充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。”可以看出，国家强调节约集约用地的重要性和紧迫性。桐柏县自然特征为“七山一水二分田”，土地资源十分稀缺，全县人口43万人，人均占有平地面积仅0.26亩，随着人口的不断增长，这一数字还在逐渐减小。规划建设，百年大计，要考虑到给子孙后代留更多的发展空间，实现经济社会的可持续性发展，因此，将本地块的限高提高到80米，将更加合理和科学，我们将做为时代的操盘者，更应该审时度势，按照国家宏观调控政策，灵活运用，大胆改革，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观。二、承担周边公共配套费用，节约政府财政支出根据国家相关土地出让政策，为了提高土地利用率，提升项目建设品味少档次，我公司申请承担本地块周边四条道路中心线以内的公用设施土地出让金，做为项目代征道路，列为项目总体可规划面积，满足容积率2.0指标要求，对项目进行总体规划。经核算周边道路中心线以内的面积为25655.1平方米（约合38.48亩），我公司愿承担该部分公用配套土地出让金，即为政府减少了公共配套的支出，而且增加了财政收入，又合理利用了土地。 三、增加利用率，提高建设规模，增加地方税收周边道路中心线以内做为项目配套代征道路后，项目可规划面积可由原来的53944.6平方米增加至79599.7平方米，按原规划条件容积率2.0计算，该宗地可规划建设面积为159199.4平方米。提高建设规模，由我单位承担相应公用设施配套出让金后，项目增加了公共开放空间，按原来可规划面积53944.6平方米计算，容积率相当于由原来的2.0提高至2.95搞高了项目建设规模和档次，充分合理利用了土地，增收了相应建筑及开发营业性税收，增加了地方收入。四、合理提高限高，改善居住舒适度，提高城市品位中科院建筑设计研究院采用先进的计算机日照分析软件，对增高后的建筑物的日照进行了数次模拟演示，结果均满足国家相关规定；由于本设计方案主要为居住建筑，所以调整后的控规指标对本区域的地表水、地下水、空气质量、声环境等影响微乎其微；高层建筑污染少，视野开阔，空气流通，倚楼远眺，白云蓝天，城市美景尽收眼底，可大大提高城市品位。五、提高限高和增加利用率，可以使房价更合理近些年来，高房价成了人们茶余饭后，工作之余谈论的主要话题，不少人成了“房奴”一族，尽管国家使出浑身解数不断地出台新的宏观调控政策打压房地产的过快过热发展，但效果不佳，如果在有限的土地上建设更多的住宅，推动高层住宅比例快速提高，这样，可以节省土地，增加楼面面积，增加了房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价，有利于民生。从项目运作成本分析和对应的相关国家政策，合理提高本项目限高和增加利率是科学合理的。鉴于各种原因综合考虑，特向贵政府部门提出以上申请，望早日批复为盼！附件：中科院建筑设计研究院关于桐柏·阳光半岛项目控规指标的几点建议申请单位：南阳市信德置业有限公司二一一年九月十九日附件：关于桐柏·阳光半岛项目控规指标的几 点 建 议随着人口的绝对增长和城市化进程的不断加剧，土地资源因不可再生而出现短缺，这将是未来城市发展所面对的最为尖锐的矛盾。椐联合国公布资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在100亿左右。在中国，严格的计划生育政策使得人口出生率回落，但到2050年预计将达到15亿，占世界人口的1/6.这些预测数字，要求我们不但要解决好目前城市建设与土地的矛盾，而且还要为子孙后代未来居住留有余地。这就要求我们尽可能的集约利用土地合理放宽对宗地容积率、建筑高度等指标的控制。中、低容积率给眼前可以带来居住环境和品质方面的好处，但是面对日益增长的城市人口，面对越来越紧缺以至匮乏的土地资源，品质追求显得过分奢侈。在用地地价水平一定时，规划高层建筑可以实现较高的容积率，能够有效降低楼面地价水平；在建筑面积一定情况下，采用高层建筑，可以降低用地规模或降低建筑密度，在此基础上最大程度的争取绿化等活动空间，同时亦可减少市政建设投资。面对目前土地使用强度较低的现状，如果能够放眼未来50年社会经济发展来看待土地需求，就应当彻底改变以往对高层住宅的认识，具体做法要突破旧规，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，本着有效利用土地资源、提高与土地的聚集效益原则，倡导城有限的土地上建设更多的住宅，推动高支住宅比例快速提高。这样一来，可以节省地面、增加楼面，保障房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价；长远去看，可以节约土地，留足未来发展空间，有利于可持续发展。建筑代表的不仅仅是建筑本身，更是一种生活方式，一种新思潮的体验，能过本案在建筑风格方面引导一种新的活力，提升整个县城居住建筑建设品味。综上所述，提出以下几点建议：1、本案肜地位置位于桐柏县核心区域位置，邻近火车站、县政府，宜适当提高开发强度，提升城市形象；2、本案用地相对比较规整，在满足国家对日照的相关要求的条件下，适度提高开发强度仍能够保证相对较高的居住环境；3、本案中多层、小高层、高层的统一布置可满足不同层次人群的需求，从构建和谐社会的角度来看，这种居住模式具有促进不同阶层居民交往、缓解贫富差距的积极作用。从长远来年，更是对平衡社会经济发展有不可忽视的社会价值和现实意义。中科院建筑设计研究院有限公司分公司2011年09月14日 5 / 5