【房地产上半年报】2019年宁波市场半年报--华星

,2019年半年度市场报告 华星研策,2019年7月3日,第一部分,宏观环境,中 央 定 调,宏观政策,重申“房住不炒”/强调城市政府主体责任,房 价 预 警,宏观政策,住建部“预警”/宁波亦在亮黄牌城市之列,4月住建部会同国务院发展研究中心对房地产市场运行情况开展专题调研。部分热 点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地 产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设 部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5 月 18 日住房和城乡建设部又对近 3 个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较 大的佛山、苏州、大连、南宁等 4 个城市进行预警提示。,地 方 调 控,宏观政策,控地价、调利率/热点城市迎新一轮调控举措,资金& 利率,宏观政策,银根依旧松弛/因城施策/宁波房贷利率上浮,2019年5月6日，约有1000家县域农商行获降准3.5个百分点，5月15日起将执行8%的存款准备金率，预计释放长期资金约2800亿元人民币。 2019年1月15日和1月25日，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。 2018年10月15日，下调银行人民币存款准备金率1个百分点，以置换当日到期的中期借贷便利，净释放资金7500亿。 2018年7月5日起，下调银行人民币存款准备金率0.5个百分点。 2018年4月25日，定向降准1%置换中期借贷便利(MLF)：释放资金给银行偿还央行的中期借贷便利(MLF)以及对冲4月中下旬企业缴税。 2018年1月25日，央行对普惠金融定向降准（0.5-1%）。,6月起利率上调，宁波部分银行首套最低上浮10%、二套房上浮15%； 4月1日起，圈外首套房最低首付20%，二套房最低30%,16年3月,首：首付20% 二：首付30%,首：首付20% 二：首付30%,首：利率85折,甬十六条,二：利率1.1倍,限购政策,首：首付30% 二：首付40%,16年6月,16年10月,17年4月,18年6月,首：利率1.2倍 二：利率1.3倍,19年3月,19年4月,首：利率1.05倍 二：利率1.15倍,19年6月,首：利率1.1倍 二：利率1.15倍,城 市 利 好,宏观政策,利好光环加持/都市圈、海曙鄞州新一轮规划,人 才 政 策,宏观政策,购房补贴/北仑、奉化30-50万高额购房补贴,青年北仑青年公寓政策 补贴10%-20%，最高30万 在管理办法中规定，为兼顾各层次青年的购房需求， 北仑区采取按面积分段的方式对购买青年公寓的青年实施 补贴，并向购买中小套型、有刚性需求的青年适当倾斜。 具体办法为：所购房屋90平方米以下部分房款（以网签备 案的合同价为准，下同）补贴20%，90至120平方米部分 房款补贴10%，超过120平方米部分房款不补贴。每套房 子最高补贴30万元。 每年1000套，属商品房类型，含房企在售房源 北仑区每年列入青年公寓的房屋总套数约为1000套，房源 应为一般商品房（含房地产开发企业在售的住宅类房屋， 不含用于拆迁安置的房屋、限价房等保障类住房，但包含 拆迁安置项目中按照一般商品房向社会公开销售的房屋）。 此外根据需要也可以以土地出让方式筹建青年公寓项目或 者在新出让住宅建设用地时配建青年公寓房源。,奉化高层次人才购房政策 补贴标准： （一）本科学历或中级职称人才，给予购房款 （根据纳税房款计算）总额15%，最高10万元 购房补贴。 （二）硕士研究生学历学位或副高职称人才， 给予购房款（根据纳税房款计算）总额35%， 最高25万元购房补贴。 （三）博士研究生学历学位或正高职称人才， 给予购房款（根据纳税房款计算）总额55%， 最高50万元购房补贴。 （四）博士研究生学位人员或正高职称人员申 请住房公积金贷款的，可贷额度可上浮50%。 基本条件：具有本区常住户口，在本区工作满3 年且累计缴纳基本养老保险满24个月。申请人 在本区未享受过房改政策，且申请人（包括其 配偶及未成年子女）在宁波市内无住房或现有 住房建筑面积低于户36平方米（含36平方米）。,小结& 预判,宏观政策,新一轮调控意在稳而非压 “限购”、“限售”、“限贷”放开概率极低 政策调控思路以“稳”为主，既不允许大涨、也不允许大跌；短期楼市持续回暖面临瓶颈。,第二部分,市场盘点&趋势,PART 1 主城市场盘点 PART 2 主城趋势研判 PART 3 县市盘点,1222亿 735万方,792亿 378万方,430亿 357万方,大 市 ： 19年上半年成交1222亿元，同比 下降1.4%，成交面积735万方， 同比上升1.9%。,县市： 19年上半年成交430亿元，同比,上升26.8%，成交面积357万方，,同比上升14.8%。,市六区： 19年上半年成交792亿元，同比下 降12.1%，成交面积378万方，同 比下降7.8%。,一、主城市场盘点,Part 1,土地市场,4,69 54 76 19,3,7,21,61,42,46,76,47,123,60,31,12,114,20 18 43 27 34 95 19 0 0 31 0 69 12,31,69,125,187,0,50,100,150,200,250,2018-2019.6市六区涉宅土地月度供求走势,3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 19.1 2 3 4 5 6 计容土地供应（万方） 计容土地成交（万方）,市场热度重回主城，量价均创历史新高 量412万（历史新高）/价11249元（历史新高）/成交37宗（近2年最高）,Part 1,板块单价地王不断刷新/7宗楼面价破2.1万,土地盘点,北仑区 北仑区BLXB03-01-06a地块 80859 住宅 161718 10090 48.60% 2019/5/30 碧桂园 海曙区 集士港南片地段 19556 住宅 31290 13690 58.60% 2019/5/17 赤 峰 中 天 鄞州区 19-1a-1#-1(东钱湖)地块 49902 住宅 50401 19850 68.80% 2019/6/4 万科 鄞州区 JS-17-a5 (姜山镇核心9号居住B地块) 19532 住宅 29298 15300 48.00% 2019/6/6 奥克斯 鄞州区 YZ07-03-h3(钟公庙地段)地块 37755 住宅 67959 20750 41.00% 2019/5/8 中交 4700人才房 鄞州区 A1-6（宁波市江东片宁穿路地段）地块 17831 住宅 39228 20750 37.90% 2019/3/14 奥克斯 1600人才房 鄞州区 YZ02-02-d4(投创地段)地块 64706 住宅 148824 18080 37.00% 2019/3/28 绿城 鄞州区 YZ09-10-c6(首南CPD-3)地块 36731 住宅 84481 16410 36.80% 2019/6/14 美的 镇海区 ZH06-04-13-02地块 52612 住宅 94702 12930 36.10% 2019/6/21 创维,鄞州区 YZ13-06-J1b地块(长丰地段) 13741 商住 41223 14250 51.00% 2019/6/14 荣安 鄞州区 YZ13-01-b1地块(长丰地段) 24149 商住 55543 16970 43.90% 2019/5/31 荣安 鄞州区 YZ13-02-h1、h2，YZ13-02-i1、i2（长丰地段） 61184 商住 134017 15000 36.00% 2019/5/30 江山万里&雅戈尔 鄞州区 H1-1、H2-1、H4-1、F3-1（江南公路地段JD08） 地块 104283 商住 285331 13020 27.10% 2019/6/13 龙湖,楼面价超2.6万 楼面价超2.6万,鄞州区 JS-17-a1 (姜山镇核心9号居住A地块) 44318 住宅 97500 14500 59.00% 2019/6/6 景瑞 鄞州区 06-03-02#(东钱湖)地块 61875 住宅 123750 13020 57.60% 2019/3/5 金地,江北区 JB12-01-19a地块（冯家地块） 65854 商住 131708 12090 34.20% 2019/6/19 联想&祥生 江北区 孔浦桂王家1#、2#地块 74357 商住 143472 10800 7.50% 2019/4/11 农工商房地产 鄞州区 DQH12-03-C1B（云龙镇北地段）地块 16205 商住 35651 5670 0.20% 2019/6/14 荣安,Part 1,土地供应计划,住宅土地供应737万方，同比上升13% 5月16日宁波市区2019年度国有建设用地供应计划发布，其中住宅用地737万方，增加84万方，同比18年计划量上升12.8%，海曙、镇海、 东钱湖区域计划量增加超40万方，鄞州区减少34万方，但至6月30日的实际供应量62万方，已超18年全年实际供应量。至2019年5月31日实际 供应187万方，未来土地出让量相对较为充足。,Part 1,成交378万/供求比0.85，较去年同期上升0.11,供求情况,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,0,20,40,60,80,100,120,市六区月度供求走势,供应面积,成交面积,供求比,容量与价格,价格稳定/容量环比大幅上升34%,Part 1,30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,0,50,100,150,200,250,市六区量价走势,成交金额（亿元）,成交价格（元/）,Part 1,去化64%，同期降14%/阳春行情周期缩短,市场监测,54%54%,81%,87%,81%80%,64%,50%,39%40%,54%,43%,20%,54%,87%,67%68%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,6000 5000 74% 4000 3000 2000 1000 0,市六区月度开盘情况,开盘套数,去化套数,开盘去化率,成交面积分析,Part 1,100平以下占比翻倍/120平以上去库存,10% 11%,14%,0%,40%,100%,2014 2013,2015,2016,2017,2019.6 5% 2018 1%7% 6%,2013-2019.6市六区各面积段成交结构,20% 80以下 120-130,80-90 130-140,60% 90-100