交房百问白答

交房百问百答 销售篇 1、小区由哪家开发商开发？ 2、小区由哪家设计院负责设计？ 3、小区由哪家公司承建？监理单位是哪家？ 4、小区的使用年限及起止日期？ 5、小区的具体地理位置？处于哪个行政区？ 6、小区的主要市政配套和商业配套有哪些？ 7、小区总占地面积为多少？总建筑面积为多少？小区内有哪些配套？ 8、小区的容积率是多少？ 9、小区的绿化率是多少？ 10、小区一共多少栋楼？分几期开发？ 11、小区设有几个出入口？ 12、小区共有多少车位？是否人车分流？ 13、小区楼间距为多少？ 14、小区的采取什么方式供水、供电、供热？ 15、小区的结构特点？抗震标准为多少？ 16、小区屋面采用平顶还是坡顶？采用哪种防水材料？屋面隔热是怎么处理的？保温墙采用什么保温材料？ 17、小区上、下水管道使用什么管材? 18、小区厨卫有哪些防水措施？ 19、小区是否实现五通？是哪五通，是否另行收取五通费用？ 20、小区是否配有自备发电机组以备电梯、通道、消防等应急之用？ 21、小区是否预留空调安装位？ 22、小区消防设备安装情况？有无紧急应变设施？ 23、小区内住宅的装修标准？ 24、小区住宅独立电表的容量是多少？ 25、小区采用什么样的水电气表？ 26、小区住宅有无可视对讲及防盗系统？ 27、小区是否有电话、电视、宽带接口？ 28、小区是否采取防雷电、防震措施？ 29、小区有无排雨措施？一层是否有独立的排水系统？ 30、小区垃圾站及配电室的位置在哪里？ 31、进入小区变压器电压是多少？进入每户电压是多少？电表量是多少？可否增容？ 32、厨房内是否设统一排烟管道？ 33、如何确保小区封闭安全？围墙是否安装安防报警装置？ 34、小区内有无老年人和儿童的活动场所？ 35、小区房屋是否经过验收，有无两书一表？ 36、水、电、暖，气如何计量？ 入伙类 1、办理入住手续需要哪些资料？ 购房人（及共有人）本人收房及办理产权手续需携带资料：1、有效证件（身份证、军官证或护照）原件及复印件（4张）和方章；2、商品房买卖合同原件和收房邀请函原件；3、全部购房收据原件；4、房屋维修资金缴费凭证原件；5、购房人方章；6、如需增加配偶为房屋共有人，请配偶本人到场并携带身份证、结婚证原件。如有不明请详细查看入住通知书。 2、办理入住手续有哪些流程？ 业主身份确认、审核入住资料；结算房屋面积尾款；物业办理签约手续，缴纳物业费用；领取钥匙；一同验房。 公须符合相关部门有关规定，经物业同意，具有工商行政等主管部门的批文。 3、何谓收房时的“两书一表”？ 为了加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住 宅消费者的合法权益，国家要求建设单位在商品房交付使用时提供住宅质量保证书住宅使用说明书及项目竣工验收备案表。 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺；住宅使 用说明书是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项；项目竣工验收备案表是开发商竣工验收后提交西安市建委批准合格的备案文件。 4、裂缝产生的原因? 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。从建筑角度上说，因混凝土墙体与后砌墙体的收缩系数不同产生了裂缝。 5、怎样判断何为有害裂缝? 裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。 6、收房时我需要带多少钱？要交哪些费用？ 1、面积差异结算（按合同约定误差面积比在3%内的多退少补，超出3%按合同约定执行）；2、契税：按面积结算；3、维修资金：按面积结算；4、产权登记费暗接160元/户，一次性80元/户；5、3个月的物业费、电梯费、垃圾费等，其中第2、3项在房管局指定的地方缴纳。 物业服务类 1、小区由哪家物业公司提供物业服务？ 2、小区的物业费的标准是什么？ 高层： 元/ 商业用房： 元/ 办公用房: 元/ 3、物业服务费、电梯费的收费标准各是多少？依据是什么？ （1）物业服务费（不含电梯费）：住宅：高层： 元/ 办公： 元/ 商业： 元/ （2）电梯费：按建筑面积及楼层收取相应费用，平均约为 元/ （3）物业服务费用主要用于： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用； 物业管理区域内清洁卫生费用； 物业管理区域内绿化养护费用； 物业管理区域内公共秩序维护费用； 物业办公费用； 物业管理企业固定资产折旧费； 经业主同意的其他费用 （4）电梯费主要用于：电梯的日常运行、保养、维修和年检费用。 （5）收费依据是：陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）第十四条和第二十条中规定。其中，电梯费标准取用同类通行业的一个经验值。待小区基本完成入住，运行平稳后，根据运行情况核算成本，合理分摊后做相应调整。 4、代收代缴费用的收取：水、电如何定价？最终价格是多少？依据是什么？ （1）水、电费收取标准为政府定价+公摊（其中，水价=政府定价=二次加压费+管损+公摊，电价=政府定价+变损+线损+公摊） （2）最终价格： 项目 政府定价 公摊 最终定价 住宅用电 0.4983元/度 另加变损耗、线损及公摊 居民:0.15元/度 生活用水 2.90元/ m³ 加压费、管损、公摊 居民: 3.55元/m³ （3）依据市物函【2007】80号文定价：2.90元/吨，管损8%，补压、加压另计。水的二次加压费取用同类同行业的一个经验值。待小区基本完成入住，运行平稳后，根据运行情况核算成本呢，合理分摊后做相应调整。 电价依据陕价价发【2006】167号文定价：0.4983元/度，及陕价价发【2002】120号文件，5%线损、变损。公摊按小区公共照明用电量初步核算，待小区基本完成入住，平稳后核算成本，合理分摊做相应调整。 5、机动车和非机动车停放服务费收取依据是什么？ 依据陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）（陕价经发【2005】158号） 地上车位停放服务费 元/月，地上临时停放服务费 元/8小时。 地下车位停放服务费 元/月。地下临时停放服务费 元/8小时。 6、生活垃圾处理费标准是多少？依据是什么？ 6.00元/户/月（按三口之家计算）。小区实行袋装化管理，业主将袋装密封的垃圾投放在门前的垃圾桶内，有物业公司清运到换位部门指定的垃圾存放点。 依据市政办【2005】71号文件执行，文件规定2元/人/月。 7、一层是否收取电梯费？收取电梯费的依据是什么？ 一层收取电梯费。依据：物权法第六章第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权力不履行义务。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共用部位享有共有权以及因共用关系的产生而产生的共用管理权的结合。 7、物业费、电梯费的起计时间如何确定？收房后如果空置如何收费？费用的收取时间及依据？ （1）按各栋楼交付安排时间表及业主收楼之日起缴纳物业服务费用。已通知收房未来收的业主，按其交付安排时间表上该楼最后交付日日期起计费。 （2）业主收房后，如房屋空置则需按规定办理申请手续。依据陕价经发【2007】174号文件关于修改陕西省物业服务收费管理实施办法第十九条内容的通知。业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%缴纳；入住后（含房屋装修），不适用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业管理服务费用按收费标准的70%缴纳。 （3）正常预收三个月物业服务费、电梯费、垃圾费，交费期为每季度第一个月1-7日。依据陕西省物业服务收费管理实施办法第八条。 8、为什么要预售3个月的物业管理费？ 按陕西省物价局、建设厅发布的陕西省物业服务收费管理办法中第八条规定：物业管理公司可以预收3个月的物业管理费。只要业主办理收房手续，就应缴纳物业管理相关费用。 9、通知业主收楼后，业主一直未来接收房屋，物业费如何收取？依据什么？ （1）在您所签的前期物业合同里第八条中已说明从开发商收楼通知书约定的收楼之日起就应缴纳物业管理费用。 （2）收费标准可按照陕西省物业服务收费管理实施办法第十九条内容修改通知：业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。 10、什么叫前期物业管理？ 前期物业管理是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。 11、为什么还未入住就要交物业服务费呢？ 物业管理是公共区域的管理，并非对业主户内进行管理，这也就是为什么空置房屋也要收取物业服务费的原因。虽然业主都未入住，但物业公司的工作是无时无刻不在进行着的，例如我们的保洁人员，每天都在为小区有一个干净、整洁的环境工作，又如我们的秩序维护人员，从业主进入小区就开始为业主提供车辆管理等服务工作。物业公司在前期介入阶段的支出是由开发商承担的，开发商宣布交房后，物业服务相关费须在物业服务费中提取。所以应该缴纳物业服务费；如果暂时不装修也不打算入住，可以向物业公司提出空置房申请，根据陕西省物业服务收费管理实施办法中规定的空置房标准（70%）收取。 12、为什么要订立临时管理规约？ 依据物业管理条例相关规定，临时管理规约是前期物业管理期间由大业主开发商制定的，即对有关物业使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的业务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 一个小区的公众行为需要规范，不然小区会变成无政府状态，会变得脏、乱、差，制定临时管理规约就是制定业主的共同行为准则，保证物业和配套设施的正常运行，使业主的行为有章可循、有据可依，也是业主自治的一种综合体现。 13、物业管理服务的内容和标准是什么？ 物业共用部位管理、物业公用设施设备维修养护、物业管理区域公共秩序维护、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护和装饰装修管理服务等。根据陕西省住宅小区物业管理公共服务制度标准（试行）陕建发（2003）85号文件规定，小区执行物业服务 级标准。 14、什么是专项维修资金？如何使用？依据是什么？ 专项维修资金属于业主使用，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，不得挪作他用。 使用程序：物业服务公司提出维修计划，制定实施方案-占总面积2/3以上业主和占总人数2/3以上的业主用以后-银行拨打制定专户-使用修缮后，作出公摊明细告知业主或业主大会-业主大会决定续筹计划。 15、收取物业费是否已经过物价局备案？ 16、房屋是否可以作为办公用？可否在楼梯道挂牌？依据什么？ 不可以，依据：（1）您在后买房屋时签订的商品房买卖合同第十八条中约定，房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体节后，承重结构和用途。 （2）依据陕西省物业管理条例第七十一条第三款规定：在物业使用中不能有下列行为：“（三）擅自将住宅变为经营用房”。本住宅区的住宅不可挪作其他用途。 17、房屋的共用部位包括哪些？ 共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、电缆竖井、治安监控室、消防监控室等。 18、物业的公用设施设备有哪些？ 公用设施设备有：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设