【AAA】房地产开发公司股权转让合同实务

【MeiWei_81重点借鉴文档】房地产开发公司股权转让合同实务近年来，房地产开发项目转让通常采取转让开发项目所在的房地产开发公司股权的形式来实现。该等股权转让具有合同标的金额大、合同交易条件复杂、合同履行期限长等特点。本文系作者结合多年参与房地产开发公司股权转让的实践经验，结合相关法律、法规、规章的规定，就房地产开发公司股权转让合同订立过程中，应注意的若干法律问题进行总结归纳，以供参考、借鉴。一股权转让合同是否涉及外商投资若股权转让合同双方当事人中有一方或双方为外国企业或个人（包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区），或该房地产开发公司为外商投资企业，进行股权转让交易必须依照规定经审批机关（商务主管部门）批准。若受让方为外国企业或个人，则应符合自20RR年9月8日起施行的关于外国投资者并购境内企业的规定及20RR年7月11日起施行的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见的相关规定，按照上述规定的要求报送相关文件、材料，按照法定的程序进行审批。若股权转让不涉及外商投资的问题，则股权转让交易无须经审批机关批准，双方签订股权转让合同后，应依法向工商登记管理机关办理工商变更登记。二目标公司其他股东方的优先购买权公司法第七十二条规定“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”根据上述规定，在股权转让过程中，该房地产开发公司的其他股东对转让方转让的股权，在同等条件下有优先购买权。因此，在签订股权转让合同前，应取得该房地产开发公司的其他股东同意转让并申明放弃优先购买权的法律文件。三订立合同的目以及合同订立的基础和前提的约定由于，受让方受让该房地产开发公司（以下称目标公司）股权，目的是取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。因此，为了使合同目的得以实现，双方应对合同订立的基础和前提，以及订立合同的目的进行充分描述，以利于双方履行合同，减少或避免纠纷的产生。（一）明确合同双方订立股权转让合同的目的转让方订立股权转让合同的目的：通过转让其在目标公司的股权以收回其对目标公司及房地产开发项目的投资及利益，并由受让方完成该项目的开发建设。受让方订立股权转让合同的目的：通过受让目标公司的股权，以取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。（二）对合同订立的基础和前提的描述主要可包括以下内容：1目标公司资产与负债现状。包括目标公司的历史沿革、注册资金、股权比例、总资产、净资产、负债、帐面现金现状等。2目标公司拟开发房地产开发项目基本状况。包括宗地位置、项目名称、宗地类型、宗地面积、宗地规划审定建筑规模、土地规划用途、土地使用权出让年限、建筑高度、建筑层数、容积率、绿化率、停车位数、代征道路用地和代征绿地等。3目标公司拟开发房地产开发项目是否已取得以下政府批复文件：（1）立项批文，包括立项批复，国家计委（国家发改委）同意变更项目合作方的批函等；（2）勘察成果文件审查意见；（3）规划设计批文，包括规划意见书、审定设计方案通知书等；（4）人防行政主管部门的审查意见，包括人民防空工程设计审核批准通知单等；（5）消防行政主管部门的审查意见，包括建筑消防防火审核意见书等；（6）交通行政主管部门的审查意见，包括项目交通规划设计审查意见函等；（7）园林行政主管部门的审查意见，包括绿化补偿费审核意见书、树木伐移批准文件等；（8）环保行政主管部门的审查意见，包括环境影响报告的批复等；（9）市政行政主管部门的审查意见；（10）钉桩成果通知书；（11）土地协议出让的依据（如果是协议出让）；（12）拆迁补偿、安置批文；（13）建设用地规划许可证；（14）建设工程规划许可证；（15）国有土地使用权证；（16）施工许可证；（17）商品房销售许可证；（18）与项目开发建设有关的其他批文、批复、证照等。4目标公司是否已签订以下与房地产开发项目有关的合同、协议：（1）与土地方的合作协议、土地补偿协议；（2）国有土地使用权出让合同及其附件、补充协议；（3）建设工程的勘察、设计、施工、监理合同，建材、设备供货合同；（4）拆迁方案、拆迁补偿安置协议、委托拆迁协议；（5）市政工程项目协议；（6）与项目开发建设有关的其他合同、协议等文件；上述目标公司拟开发房地产开发项目已取得以下政府批复文件，及已签订的与房地产开发项目有关的合同、协议均作为合同附件，在合同附件中一一列出。5土地补偿价款的支付情况。6拆迁方案、拆迁补偿安置方案的落实情况，拆迁补偿款项的支付情况。7土地出让金及相关税费（包括四源费）的支付情况。8目标公司拟开发房地产开发项目现状，包括是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线（包括道路、供水排水、供电、通讯、排污、天然气、供暖）是否已接到项目红线范围内（即是否已达到七通一平），是否已开始施工以及工程进度情况。9目标公司除了该房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务。10该房地产开发项目用地是否存在任何权属、使用纠纷；与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合、向其支付费用。11就该房地产开发项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等。12有无其他影响公司及项目重大利益的情况。四，合同转让受让标的的约定合同中应明确转让受让的标的：转让受让标的为转让方拥有的目标公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益。前款所说的权益，主要指目标公司拟开发房地产开发项目的开发权、项目土地使用权、项目规划设计所形成的权利以及其他为该项目所投入的资金、进行的工作而形成的依法及商业习惯所实际取得和应当取得的成果、权利及机会。前列权益对于受让方至关重要，也是受让方受让股权的主要目的。股权转让后，受让方和受让方的指定方拥有目标公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益。五合同转让价款构成的约定合同转让价款一般指受让转让方拥有的目标公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益，受让方应支付的全部价款。为避免合同双方在履行合同中发生争议，合同中除约定合同转让价款金额，还应明确约定合同转让价款的构成。转让价款一般包含以下项目：（1）股权转让前目标公司依法设立、存续所发生的费用；（2）转让方对目标公司的债权；（3）转让方为开发项目的国有土地使用权的取得、立项、规划、方案设计、场地拆迁、七通一平、勘察、设计、施工、监理等与开发项目工作相关的所有支出；（4）土地出让金及相关税费（包括四源费）；（5）土地补偿费用；（6）拆迁补偿款；（7）转让方的预期收益；（8）在移交给受让方前目标公司已支付及应支付的其他款项。双方应明确转让价款是否包含上述项目，对于转让价款已包含的项目，则其中未付清的款项、费用应由转让方负责并承担，受让方受让后，其相应的权利及收益归受让方享有。对于未包含的项目，则其中未付清的款项、费用则由受让方负责并承担。六合同转让价款支付的约定（一）若合同转让方为多个主体组成，为方便合同价款的支付，可约定指定其中一个主体作为转让方接受价款的代表。约定受让方向接受价款的代表的支付行为视为有效地向转让方履行了股权转让合同项下的付款义务。（二）合同转让价款的支付一般分期支付，基于合同目的，转让价款的支付一般与工商变更登记的时间、开发项目取得相关政府批文的时间、项目进度等挂钩。（三）为降低合同交易风险，双方可约定设立共管帐户，受让方将合同转让价款全部或部分先汇入共管帐户，待双方约定的付款条件成就时，再将共管帐户内相应的资金支付给转让方。共管帐户的设立可采取以下几种方式：1共管帐户由受让方以受让方的名义在转让方指定的银行开立，预留银行的印章中，财务专用章用受让方提供的印章，人名章用转让方提供的印章。双方同时向开户银行具函，非经双方预留印章共同确认，不得动用帐户内款项。2由双方认可的公证机关、律师事务所开立专用帐户作为共管帐户，由双方与公证机关、律师事务所签订共管帐户协议，约定非经双方共同书面确认，不得动用帐户内款项。（四）双方应明确支付合同价款的币种。并约定转让方收到相应合同价款时，须向受让方开具有效的收款发票，以保证所有款项可以合法列入项目开发成本（对于合同价款中包含的由目标公司名义支付的相关款项、费用，转让方在合同签定后将相关票据移交给受让方的，仅需向受让方开具收款收据即可），如不能提供则，则因此增加的税费负担由转让方承担。七转让方义务的约定1保证所出示、提供、移交的文件资料真实、完整、合法、有效，具体文件资料内容与名称详见附件。2保证目标公司的设立和存续合法，且目标公司不存在任何违法及受处罚的情形。保证在签订股权转让合同之日至工商变更登记交接日期间，妥善经营保管目标公司的资产，不从事有损目标公司权益的活动。3保证开发项目用地权属、使用无任何纠纷。4对于转移全部股权的，转让方应在约定时间内，向受让方移交目标公司的全部印章、证照、文件资料（具体移交的印章、证照、文件资料详见附件），以便受让方全面接管目标公司；同时，备妥并向工商行政机关报送股权转让工商变更登记手续所需的文件资料，包括目标公司股东会同意转让决议、董事会同意转让决议及其他必要的文件资料，并根据受让方要求变更目标公司法定代表人、董事、监事及其他高级管理人员。5积极协助受让方完成与项目相关的政府部门及企事业单位的协调、配合工作。6工商变更登记后，任何第三方向目标公司提出双方在合同中未明示的工商变更登记前发生的一切债务追索，由转让方负责清偿、处理。若因此给受让方造成损失，则转让方应予赔偿。7合同其他条款约定的及法律法规规定的其他义务。八受让方义务的约定1按照合同约定支付合同价款。2根据转让方的书面通知，及时出具必要的文件资料配合转让方履行股权转让合同约定的转让方的义务，及时接收转让方移交的目标公司的印章、证照、文件资料等。3按合同约定交纳未包含的合同价款中的开发项目的土地补偿款、拆迁补偿款、土地出让金等款项、费用。4合同其他条款约定的及法律法规规定的其他义务。九、合同双方的声明与承诺的约定（一）转让方的声明与承诺1转让方具有能够履行股权转让合同所约定的转让方义务和责任的能力。2若转让方为企业法人，股权转让合同的订立与履行不违反转让方的公司章程和其他内部规定及转让方与第三人订立的合同、协议及其他具有契约性质的法律文件。同时，股权转让合同的订立与履行不违反目标公司章程和其他内部规定及转让方与第三人订立的合同、协议及其他具有契约性质的法律文件。3转让方所持有的目标公司的全部股权未设定任何担保，亦未有被司法机关或行政机关查封、冻结等瑕疵。