【7A版】2015年贵阳房地产环境调研报告

7A版优质实用文档2015年贵阳房地产环境调研报告目录一、贵阳房地产市场环境1（一）投资情况1（二）商品房销售1（三）价格情况3（四）土地3二、信息技术环境6（一）一轴：大数据产业轴8（二）两基地：大数据存储基地、云平台应用基地8（三）多园：各区（市、县）大数据特色产业园8三、法律法规政策9（一）宏观政策91、降息降准92、二套房首付下调103、公积金贷款额度调整114、个人住房转让营业税免征期调整115、控制土地供应126、不动产登记条例正式推行127、深化农村土地改革，落实户籍改革制度138、完善住房制度建设，健全多层次住房体系139、新型城镇化试点落地，区域一体化进一步推进13（二）地方政策141、贵阳市城市总体规划（20GG-2020年）142、贵阳市土地利用总体规划（20GG2020年）15（三）2015年贵阳市政府工作报告16（四）其他关联政策17四、社会文化环境18（一）人均GDP18（二）年龄人口比例及趋势19（三）消费倾向20五、行业竞争环境23（一）化解房地产库存情况23（二）商业地产供应过剩，产品同质化24（三）住宅销售模式转型，提高竞争力25一、贵阳房地产市场环境（一）投资情况房地产开发投资仍然乏力。在房地产业的信心不足，投资意愿逐渐减弱影响下，1-8月，全市房地产开发企业投资639.29亿元，同比下降3.2%，增速低于全部投资增速26.2个百分点，降幅虽然分别比上半年和1-7月收窄3.7和1个百分点，但占比较上年同期下降7.8个百分点。资料来源：贵阳市统计局网站http:/tjj.gygov.gov.cn/gystjj/2451931820661407744/20150930/389325.html（二）商品房销售商品房销售企稳回升。1-8月，商品房销售面积585.26万平方米，同比增长4.5%，继续保持小幅增长态势，房地产政策调控效果初显。建安营业税增长51.6%，较上月回落2.1个百分点。资料来源：贵阳市统计局网站http:/tjj.gygov.gov.cn/gystjj/2451931820661407744/20150930/389325.html图：2015年贵阳市新建住宅和二手住宅成交量情况与去年同期相比，今年贵阳市新建住宅和二手住宅成交量都有所上升，特别是二手住宅。从住建局提供的数据看，去年上半年是二手房交易最低迷的时期，月平均交易量只有600套左右，今年市场交易情况有所好转，月平均交易量有900套左右。图：2015年贵阳市住房在全国的排名情况受去年同期基数较高影响，今年以来，70个大中城市房地产价格指数继续下降。与其他大多数城市相比，贵阳房地产价格运行相对平稳，因此排位较为靠前。4月份受330楼市新政影响，一线城市和重点二线城市房价企稳回升态势明显，而贵阳受新政刺激效果有限，所以排位有所下降。（三）价格情况新建商品住宅和二手住宅同比价格连续下降，降幅逐月扩大1-6月份，贵阳市新建商品住宅和二手住宅价格同比指数延续上年趋势逐月下降，至今年上半年已是连续9个月下跌，6月份均降至最大跌幅5.1%和3.2%，新建商品住宅跌幅更深如图：资料来源：国家统计局贵阳调查大队http:/gydcd.gygov.gov.cn/art/2015/8/10/art_5735_809317.html（四）土地20GG年大贵阳区域土地成交宗数为144宗，2015年仅为62宗；20GG年贵阳土地成交面积4261828.3平方米，2015年同比下降39.2%；20GG年贵阳市土地交易总金额为635721万元，2015年同比下降70.03%。2015年1月1日11月30日，贵阳市分批次用地、单独选建设用地共计890.3289公顷。其中单独选址建设项目用地108.7727公顷，主要涉及道路交通等基础设施用地；城市分批次用地781.5562公顷。云岩区作为贵阳市老城区，20GG年度地区生产总值615.91亿元，财政总收入117.65亿元，地均GDP达到每平方公里6.72亿元，各项经济指标均在全省居于领先地位。资料来源：贵阳市国土资源局http:/www.gygtzy.gov.cn/Item/5821.aspx但云岩区作为原贵阳老城的主体部分，全区土地总面积仅9165公顷，人口却有约135万人，人均占有土地仅68平方米，土地资源极度匮乏，经济社会发展瓶颈突显。根据第二次土地调查数据，全区农用地5100公顷，建设用地3919公顷，未利用地146公顷。其中未利用地受地形、岩性限制，绝大部分是石灰质裸岩山地，山坡陡峭，是难以开发利用的土地。随着云岩区新型工业化、城市化飞速发展，人口急剧增加，建设用地需求井喷式增长，土地供需矛盾日益突出。土地资源匮乏，人均占有量少，极大地制约了云岩区经济社会发展。创新发展思路，破解资源瓶颈，优化用地方式，提高用地效率，推进土地集约节约利用成为云岩区发展的必然选择。一是加快棚户区、城中村改造进度，盘活存量土地；二是科学合理利用地下空间；三是抓好矿山废弃地再利用；四是大力推进创建国土资源集约节约模范县进程。资料来源：贵阳市云岩区国土分局http:/www.yunyan.gov.cn/content/2015-04/24/content_769162.htm我们将20GG2015年前8个月大贵阳区域成交的土地按照其土地用途不同进行了统计分析，得到了如下图表：由上图可见，2015年前8月除了纯住宅用地和工业用地外，纯商业、纯办公、商住办公混合和其他用途土地的成交量均小于20GG年，而商住办公混合土地的交易量较去年同期萎缩幅度最大。为了更直观地体现20GG、2015年前8月土地用途构成的变化，我们制作了以下两张图表：在上两张图中我们不难发现，贵阳市在2015年前8个月土地成交量较去年同期大幅下降的情况下，工业用地比例上升幅度接近100%，在交易面积上也比去年更多。在贵阳调整产业结构、扶植中小产业、建设新区、招商引资和两条高铁陆续开通的多重因素下，工业地产增长较大。而在20GG年前8月占据了土地成交量70%的住宅、商业、办公和商住办公混合土地在2015年比例缩小到不到5成，明显反映了贵阳房地产市场热度下降的现实。在进行了2015年前8月贵阳市成交土地概况的简单分析后，我们将20GG年同期的数据代入，与今年进行比较，在总体数据上，贵阳市2015年前8月土地成交规模远小于20GG年同期。其中，20GG年大贵阳区域土地成交宗数为144宗，2015年仅为62宗；20GG年贵阳土地成交面积4261828.3平方米，2015年同比下降39.2%；20GG年贵阳市土地交易总金额为635721万元，2015年同比下降70.03%。在贵阳市2015年财政收入上升的情况下，土地出让收入比例在财政收入中所占的比重正在下降，贵阳市财政“去土地化”的效果显著。如图：将20GG年前8月和2015年同期的数据分解可见，以当年前8月的交易数据来说，2015年大贵阳区域土地总成交数据虽然相比20GG年有了比较明显的下降。资料来源：新浪网http:/guizhou.house.sina.com.cn/news/2015-09-02/15026044735993503088358.shtml二、信息技术环境近年来，贵州省日益重视电子信息产业发展，先后出台贵州省人民政府关于加快培育和发展战略性新兴产业的若干意见、关于加快信息产业跨越发展的意见、“宽带贵州”行动计划、贵州省促进信息消费实施方案、贵州省信息化和工业化深度融合专项行动计划实施方案(20GG-2017)等文件，与大数据关系密切的软件、集成电路、物联网、下一代互联网、云计算等均列为发展重点。到2015年底，大数据相关产业产值达到360亿元。大数据龙头企业达到20家，骨干企业达到50家，一批大数据特色产业园区和基地建成投产，完成大数据应用示范项目20项，形成大数据应用市场，基本完成大数据产业布局。到2016年底，大数据相关产业产值达到540亿元。大数据龙头企业达到30家，上市公司5家以上，聚集200家大数据企业，引进和培养5000名以上大数据研发与应用人才，形成完整的大数据产业体系。2015年新注册大数据及关联企业227家，食品安全云、医疗健康云等在全省率先发展，云上企业超过2900家，上线产品达1.4万个；数据中心服务器突破2万台，呼叫中心坐席达2.2万个；全域公共免费WiFi城市项目有序推进，获批创建“宽带中国”示范城市，以大数据为引领的电子信息产业规模达660亿元，被评为“最适合投资数据中心的城市”。医药健康产业不断壮大，集中开工项目36个、占全省的54%。20家医药企业进入全省“巨人计划”培育方阵，30个重点医药品种销售额突破亿元。现代金融业创新发展，贵阳国际金融中心即将实现入驻，贵阳互联网金融产业园形成“前店后厂”发展模式，113家金融机构在筑设立分支机构，全市科技银行达5家，村镇银行实现全覆盖，11家企业在“新三板”挂牌。金融业增加值238.25亿元、增长18.2%。打造了一批具有高端水平的创新平台。成功组建中科院软件所贵阳分部、贵阳高校科研院所科技创新联盟，成立北京贵阳大数据研究院、贵州大学贵阳创新驱动发展战略研究院，设立北京跨国技术转移协作网络贵阳分中心，建成北京·贵阳大数据应用展示中心。依据贵州省关于加快大数据产业发展应用若干政策的意见、贵州省大数据产业发展应用规划纲要（20GG-2020年）遵循“统筹安排、集约资源、突出特色、形成合力”的原则，立足各区（市、县）、高新开发区、经济技术开发区、综合保税区产业基础、定位和资源情况，规划建立“一轴两基地多园”的大数据产业空间布局。（一）一轴：大数据产业轴一轴是指贯穿中关村贵阳科技园“一城、两带、六核”的贵阳市大数据产业轴，它沿西南方向的贵安新区大数据产业基地启动，在贵阳市形成大数据产业的主轴，并向北方的遵义市传动轴延伸。（二）两基地：大数据存储基地、云平台应用基地两基地是指贵安新区大数据存储基地、贵阳高新云平台应用基地。高新开发区、白云区和综合保税区三区统筹贵阳高新云平台应用基地发展。到2016年，高新开发区大数据产业规模达到180亿元，大数据产业建设用地达到20GG亩。综合保税区大数据产业规模达到50亿元，大数据产业建设用地达到1000亩。（三）多园：各区（市、县）大数据特色产业园多园是指在贵阳市大数据产业主轴中形成的大数据特色产业园群，包括观山湖区大数据商务与金融产业园、经济技术开发区的大数据终端与物联网产业园、花溪区的大数据软件与服务产业园、南明区的大数据创意产业园、云岩区的大数据网络产业园、乌当区的大数据智慧应用产业园、三县一市的大数据物流与生态应用产业园等构成，多园区之间差异发展，形成各具特色、功能互补、竞争合作、资源共享、协同发展的格局。其中，云岩区大数据网络产业园。以普天信息通信服务产业园为基础，重点打造新型信息通信服务产业园区。到2016年，云岩区大数据产业规模达到10亿元，大数据产业建设用地达到500亩。资料引至：筑府办发201419号市人民政府办公厅关于印发贵阳大数据产业行动计划的通知http:/gygh.gov.cn/art/2014/5/27/art_18325_606276.html三、法律法规政策（一）宏观政策2015年一季度，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房