【房地产城市进入】周口城市进入研究

,周口城市进入研究报告 | 克 而 瑞 · 郑 州 机 构 2018. 06 |,目录,Part 1 城市基本面 Part 2 土地市场 Part 3 商品房市场 Part 4 板块细分研究 Part 5 重点板块研究 Part 6 典型企业研究,2,PART 1,城市基本面,城市概况 城市地位 城市规划 城市交通 城市经济 城市产业 城市人口 小结,3,城市概况/城市简介 周口市位于河南省东南部，总面积11959平方公里，全市总人口1155万人，是省唯一 的内河运输通航城市。,位置：周口市位于河南省东南部，农业大市。东临安徽阜 阳市，西接河南漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和 开封市、商丘市接壤，境内沙颍河是河南省唯一的内河运输 通航城市。 区划：全市国土面积11959平方公里，辖扶沟县、西华县、 商水县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城 市、川汇区10个县市区和省级开发区周口经济开发区。 人口：2017 年， 周口市总人口1155.98 万人， 常住人口 876.22万人。年末常住人口中，城镇人口361.18万人，乡村 人口515.04万人，城镇化率达到41.22%，比上年提高1.71% 地位：周口是伏羲故都，老子故里，有“华夏先驱、九州 圣迹”的美誉，被中华全国伏羲文化研究会誉为“中华文化 发祥的重地”。2017，周口入选2017中国特色魅力城市200 强。周口公路网络四通八达，拥有公路、水运、铁路、航空 四位一体综合交通运输体系。,安,省,湖北省,周口市徽,PART 1,城市基本面,城市地位/国家战略 周口市位于中原城市群核心发展区，根据十三五规划，其位于太原郑州合肥发展 轴，着力打造成为现代化中小城市、特色小城镇。,中原城市群核心发展区： 核心发展区：中原城市群以河南省郑州市、开封市、洛阳市、平顶山市、 新乡市、焦作市、许昌市、漯河市、济源市、鹤壁市、商丘市、周口市 和山西省晋城市、安徽省亳州市为核心发展区。 发展格局：整体构建“一核四轴四区”网络化空间发展格局，周口市位 于太原郑州合肥发展轴。加快郑合、郑太高速铁路、跨区域高速公 路和城际快速通道建设，推动长治、晋城、焦作、济源、周口等城市扩 容提质，加快装备制造、纺织服装、食品加工、生物医药、汽车及零部 件等产业集聚发展，构建连接长江三角洲城市群、山西中部城市群的城 镇和产业集聚带。 城市定位：,定位：中原城市群发展规划中予以明确，将城市分为区域中心城市、 现代中小城市、特色小城镇等几个档次。支持周口 、信阳 、菏泽、运城 等传统农区城市在严格控制建设用地总量和开发边界的前提下，加快新型 工业化、城镇化步伐，大力发展制造业和服务业，加快人口集聚。,“十三五”规划城市群布局,周口,PART 1,城市基本面,中原城市群“一极三圈八轴带”空间格局 “三圈”。以郑州为中心，涵盖洛阳、开封、平顶山、 许昌、漯河、济源等8个中心城市的半小时核心圈，涵盖 安阳、鹤壁、濮阳、周口、信阳、驻马店、南阳、三门 峡等9个中心城市的“1小时”紧密圈，涵盖中原经济区,其他中心城市的1个半小时合作圈。,发展思路：围绕“一极两区三中心”发展定位，积极融,入郑合高铁沿线经济发展轴带，着力构建“一中心四组,团五支撑”发展格局，着力优化经济结构、转换发展动 力，实现周口崛起。,1小时经济圈,半小时经济圈,周口市,城市地位/省十三五规划：中原城市群核心发展城市，未来随着2020年郑合高铁修 通，周口将正式纳入一小时经济圈范围内。,PART 1,城市基本面,周口城市建设：以周口中心城区为核心，推进周、项、淮、西组团式发展，构建复合型、一体化的空间格局。强化双轴，即强化东西向周 口老城区至周口新区的城市发展主轴和南北向周口至商水的城市发展次轴；联动三带，分别为周项先进制造业发展带、周淮休闲旅游发展 带和周西劳动密集型产业发展带；创新一环，是指在中心城区与周边各县城之间保留大片生态农田，并率先发展休闲农业、观光农业、生 态农业。,以郑州为中心的都市圈,城市规划/整体规划 周口组团城市核心区范围内形成“一心四组团、双轴三带一环”的空间结构，定位豫东 南地区中心化的田园生态组合型城市。,周口,PART 1,城市基本面,城市规划/片区规划 城市向东和向南发展，目前主力发展方向为向东发展，东部规划为未来的核心城区，南 部成为集行政、工商业和居住为一体的新区。,东城新区：重点规划的政务新区，以商贸、文 化、高端服务为主导，同时带动项城、淮阳周 边城市形成经济良性互动,沙北板块：以高新技术、机械制造、轻纺为主 导产业,沙南板块：政府重点规划周商一体化区域，依 靠区政府南迁，带来发展；城南经开区，省级,经济技术开发区、产业核心为农副产品深加工、,设备制造、现代服务业 物流港区：李埠口物流港区重点发展临港仓储、 保税物流、出口加工片区,生态 控制区,引导 建设区 （周口经济技 术开发区）,有限 建设区 （川汇区产业 集聚区）,物流港区,联动 周商一体化,优先 发展区 （东新区）,周口、淮阳、项 城“大三角”区 域中心,东进 南 拓,高铁站 （建设中）,周口市城市总体规划（2016-2030）,PART 1,城市基本面,城市规划/配套规划 周口市未来公共配套规划丰富，将提升城市整体功能，以及为城市形象带来较大的改观。,丹尼斯百货,周口万达广场项目,， 、,八一路与文昌大道 交汇处 ， 总占地 10 万， 商业综 合体项目。建成后 将成为集精品百货 餐饮、住宿、培训 会议、金融保险、 娱乐于一身的高档 商务中心。,位于东新区文昌办 事处罗庄社区，万 达项目计划投入30 亿元，占地有240 亩，地上建筑面积 约51万。建成大 型购物中心及城市 商业街、写字楼及 高端住宅。,周口东站项目,伏羲湖湿地公园,周口东站初步位置 在规划的彩虹大道 以西约 350m，距 离市中心约 7km， 站房共分三层，高 25米，长190米， 宽56 米建筑面积 30000平方米。,位于武盛大道桥 南路东，市区引 黄调蓄工程，建 成 后 水 面 3600 亩，总占地面积 竟达3998亩,PART 1,城市基本面,城市交通/对外交通 周口市外部交通线路丰富，公路有311国道、106国道、京珠高速，目前南洛、大广、 周商3条高速公路周口段已建成通车；铁路有漯阜线，对外通达性好。,周口市内国道、省道13条，311国道横穿东西，106国道纵贯 南北，有县乡公路184条，通车里程3968公里，漯（河）至 阜（阳）铁路与京广、京九线相接，周（口）至漯（河）高速 公路与京珠高速相连，南洛、大广、周商3条高速公路周口段 建成通车。,PART 1,城市基本面,城市交通/对内交通 周口市区外部交通由商周高速、宁洛高速、大广高速形成三角围合，是河南唯一内河 通航城市，着力打造公路、铁路、水路、航空四位一体的交通格局。,周口全境：由311国道横穿 东西，106国道纵贯南北；大 庆至广州、南京至洛阳、永城 至登封、商丘至周口4条高速 公路在周口交汇。 周口市区：外部交通由周商 高速、宁洛高速、大广高速以 及S102、S213、S206构成。 城市主干道：由太清路、龙 源路、太昊路、周口大道构成 外围环城路，中心道路呈现放 射性，主干道中州大道管城南 北，建设路贯穿东西。 特色水路：船只由周口港出 发，沿沙颍河而下，使周口成 为河南唯一内河通航城市。,周 口 大 道,文昌大道,沙河,颍河,贾 鲁 河,太清路,龙 源 路,太昊路,漯阜线,PART 1,城市基本面,7.90%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,0,2000,4000,6000,8000,10000,郑州 洛阳 南阳 许昌 周口 新乡 焦作 信阳 商丘 安阳 平顶山 驻马店,开封 濮阳 三门峡 漯河,鹤壁 济源,2017年河南省十八地市GDP对比分析,GDP,增速,1791,1990,2090,2260,9.3%,9.1%,9.0%,8.5%,7.9% 2517,7.0%,7.5%,8.0%,8.5%,9.0%,9.5%,3000 2500 2000 1500 1000 500 0,2013年,2014年,2016年,2017年,城市经济/GDP总量 周口市2017年GDP总值2517亿元，增速为7.9%，略高于全省平均水平7.8%，十八 地市排名第五，排名在省内较为靠前。 2013-2017年周口市GDP走势,2015年 GDP（亿元） 增速（%）,PART 1,城市基本面,数据来源：河南省统计局,城市经济/人均GDP 周口市近几年人均GDP增速走势逐年下降，2017年增速呈回升趋势；人均GPD十八 地市排名靠后，人均收入较低。,PART 1,城市基本面,数据来源：河南省统计局,93143 83671,38816 34528 33577 32565 30423 28630,6.5,8.2659367.9645678 637598 601207.8,7.2,7.9,51353 44604 442016 44089 42525 39044,7.7,8.1,7.4,6.4,6.6 6.7,8.4,8.5,6 4 2 0,8.2 8,10,100000 80000 60000 40000 20000 0,2017年十八地市人均GDP及增速分析,人均GDP（元）,增速（%）,15734,17734,20345,22625,27328,28630,18,11.4,10.3,9.1,8.8,5 25682,8.2,0,5,10,15,20,0,10000,20000,30000,40000,2011,2012,2013,2015,2016,2017,2011-2017年周口市人均GDP走势,2014 人均GDP（元） 增速（%）,14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,0,2000,4000,6000,8000,南阳 许昌 周口 新乡 焦作 信阳 商丘,安阳 平顶山 驻马店 开封,濮阳 三门峡 漯河,鹤壁 济源,2017年河南省十八地市固定资产投资情况对比分析,固定资产投资（亿元） 增幅,1261,1375,1607,1862,21.3%,19.4%,16.9%,15.9%,9.9% 2047,0.0%,5.0%,10.0%,0,500,1000,1500 15.0%,2000 20.0%,2500 25.0%,2013年,2014年,2017年,城市经济/固定资产投资 周口市2017年固定资产投资2047亿元，比上年增长9.9%，固定投资增速近几年逐 渐放缓，在十八地市中投资额排名第十，城市基建发展力度较弱。 周口市2013年-2017年固定资产投资情况,2015年 固定资产投资（亿元）,2016年 增速（%）,PART 1,城市基本面,郑州 洛阳 数据来源：河南省统计局,50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%