【7A文】房地产专有名词

【MeiWei81-优质实用版文档】房地产专有名词建筑类u 五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房预售许可证，“一照”指营业执照。u 土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。u 三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。u 七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。u 生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。u 毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。u 熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。用地性质：规划用地的使用功能。u 一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。u 二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。u 三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）。u 建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。u 使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。u 套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。u 套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。u 公摊：商品房分摊的共用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。u 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。u 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。u 容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。u 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。u 绿化率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。u 复式住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。u 跃层住宅：在概念上是一层，但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。u 普通住房：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。u 房地产专有名词业务类u 生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中内容；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。u 竞品：泛指会增加本案销售抗性，影响本案销售速度的个案，或者能对本案去化有借鉴意义的个案。可以分为同区域竞品，同质化竞品。同区域竞品即指分流本案区域客户的竞争性个案；同质化竞品，即指会分流本案非区域性客户的竞争性个案，例如地铁沿线，同一规划等等。u SWOT：强势（strength），泛指公共性卖点，比如地段；弱势（weakness)，泛指公共性弱点，比如环境；机会（opportunity），特指独特性卖点（例如轨道交通能作为周边所有个案的销售动力，则它只能归属于强势而不能归属于机会，因为对所有个案都是机会），威胁（treat），特指能严重影响本案销售速度的难点，包括竞品。u 主力产品（面积，户型）：当个案有3类或以上的产品段（面积，户型）时，才会产生主力产品的概念，即指这些类产品中占取比例最大的产品类型。u 主力价格（单价，总价）：在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。u 均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。u 压马路：指专案小组成员对个案周边情况了解的一种手段，对业务员而言目的是为了完成标的图，生活机能图，交通动线图；对专案而言，目的是为了了解区域消费习惯，区域心理购买力与实际购买力的差异，从而确定区域客会占到本案客源的比例；对主委而言，主要是为了确定本案产品定位与价格基准之间的关系。u 市调：市场调查。不同级别，不同职务对于市调的要求也不同，业务员市调主要是为了搜集基础资料，了解基本销售情况，比较与本案的优缺点；副专侧重于竞品销售的动态变化，专案侧重于销控策略，主委侧重于评价产品定位与价格之间的平衡等等。u 标的图：把指定区域范围包括生活机能，包括交通动线，包括楼盘分布等等所有专案指定内容标注出来的一张图。u AB级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。u 动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。u 水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。u 垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。u 出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。u 交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。u 引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排；在人流、车流聚集区，扩大影响力的方式。u 售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金的行为，是为“售”。u 足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金的行为，是为“足”（若未经过“售”的过程，则是为“售足”）。u 签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同的行为，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则是为“足签”）。u 退：客户对其所订购的房屋不满意、过来退还订金的行为，是为“售退”若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”。u 换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意、过来换房子的行为，是为“售换”（“足换”、“签换”）。u 销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等。u 销控：有目的有计划地对销售进度进行控制，不单纯为了加快销售速度，而是使销售速度和销售利润之间达到平衡状态。包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。u 去化速度：指某类产品在单位时间内成交量（百分比），比如GG套/周或月均去化GG%都是对去化速度的量化表现。u 去化顺序：指各类产品去化速度之间的比较。在拟定销售策略之初，主委及专案应当对去化顺序有所规划，若实际去化顺序与规划去化顺序出了偏差，那就代表整体销售策略出差错，需要及时调整。房地产专有名词企划类u Slogen：简短而醒目的口号、广告语。u 案名：楼盘推广名（可能与注册名相同）。u LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。u 楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书。成本较高，一般只赠送给已成交客户或重要客户。u 裱板：室内形象表现看板，表现发展商实力背景、效果图、区域规划等内容，是业务员的现场说辞引导，通常于售楼处内及房展会现场用。u 销平：销售平面，在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况，使客户对所购买的房屋格局有具体了解，以房型图为主要内容，通常指房型单片。u 销海：销售海报，包含产品主要卖点，尺寸较大。u 楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布。u 横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。u 引导旗（道旗、刀旗）：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂于电线杆及特指旗杆上。u 户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌。u 高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外看板。u 工地围板（墙）：包围基地现场，并辅以宣传手段的围墙或者围板。是针对区域客较多的个案在前期比较好的蓄水手段。u DM：DirectMail（直投邮件），用文字图案简单表现个案情况，可以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折页等形式。配合业务要求寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并可以用于外地展销会上发放。u NP：Newspaper，指各类报纸广告，特点是短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。u MG：Magazine，各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。u CF：CommercialFilm，电视广告，可制成VCD。u RD：Radio，电台广播广告。u POP：PointofPurchaseAdvertising，户外造势用的宣传平面。u DS：DirectSale，用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等），是一种业务直接拜访动作，是业务员与客户之间点对点的销售交流。u 派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。u SP：SalesPromotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。房地产专有名词售后类u 交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。u 交房条件：u 经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证明书；u 新建住宅交付使用许可证；u 办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。u 产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门