中国和日本养老地产研究报告

养老地产行业研究报告目录1政策22市场动态23养老地产的概念与特征33.1养老地产的概念33.2养老地产的特征44我国养老地产的产业环境分析44.1市场规模44.2现阶段居家养老及社区养老问题分析44.2.1居家养老存在问题分析44.2.2社区服务中心养老问题分析55国内外养老地产案例研究55.1日本55.2美国85.3中国106存在的问题127最佳模式121 政策国务院于 2011 年 12 月印发了社会养老服务体系建设规划( 2011 2015 年)，提出要在“十二五”期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。确立了以家庭和社区为核心，多方参与的社会老年照料服务发展思路。我国基本的养老方针就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，被称之为“9064”，即 90% 的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过社区照顾养老，4% 的老人入驻养老机构集中养老，而养老地产属于机构养老这一范畴2013年8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。 会议还提出，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险（放心保）、教育、健身、旅游等领域互动发展。 2 市场动态2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议，将在广州金融城拿地用以养老!健康产业以及医疗卫生等多领域紧密合作"。2012泰康人寿就广州生物岛地块完成拿地，建设内容同样涉及养老社区产品，并计划于2013年3月后在广东大规模推广。中信证券曾在12月初就此作出的调研报告称，大力发展养老产业已经是险资资源布局与转型的重要战略"如新华保险计划在延庆和密云建养老社区"仅延庆项目(2013年开工)陆续投入总额将达10亿元"2012年远洋地产公布了养老项目椿萱茂·凯健，正式进军养老地产。该项目位于北京亦庄远洋地产旗下的高端社区远洋天著内，为持有型高端养老项目，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。同时，远洋地产与美国最大的养老运营商和投资商通过其各自的附属公司达成合作，中美双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。 2012年保利地产也已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司。早在2012年9月，保利地产某五星级养老会所样板间开放。据介绍，这里的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，会所内有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。 面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。据记者不完全统计，目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。 3 养老地产的概念与特征3.1 养老地产的概念养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类:老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。3.2 养老地产的特征与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点:一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素;二是对于住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等;三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂4 我国养老地产的产业环境分析4.1 市场规模有统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。 与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。 4.2 现阶段居家养老及社区养老问题分析4.2.1 居家养老存在问题分析中国传统崇尚家庭养老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存竞争和新型生活方式的出现，导致城市独生子女父母进入老年或成为高龄老人后，生活照料问题成为居家养老的难题。目前，我国“四二一”型家庭已经成为社会细胞的主流，家庭养老功能已逐渐弱化。目前，大多子女都是双职工，他们追求个人生活空间，工作繁忙，而且需要照顾子女，负担已经很重，根本没有太多时间和精力陪伴父母照料他们的日常生活。另外，现在的年轻一代在追求现代生活方式的过程中，产生了对小家庭的偏好和对大家庭的淡漠，他们不是不想履行赡养义务，而是面对目前尚不规范的养老市场和中高端养老机构缺乏的现实问题，对在现代生活中如何尽孝感到困惑。4.2.2 社区服务中心养老问题分析目前大部分社区服务中心多数是当年的托儿所、敬老院、职工之家改造而成，在硬件上不具备复杂的医疗服务设施，空间不够、档次较低、功能单一，与老年人日益增长的物质文化需求不相适应;在软件上也缺乏一套健全的经营服务管理团队来负责社区服务中心的日常经营工作。5 国内外养老地产案例研究产业阶段、富裕程度、融资环境、文化差异等等现实要素，让已产业化的美国、日本养老地产模式，难以被中国直接效仿。5.1 日本日本养老地产主要有政企合作和企业独立开发两类模式。2000年推行的“介护保险制度”迅速推进了养老市场的放大与成熟介户服务商是开发运营核心主体。政策性补助和银行长期低息贷款保证了其生存和发展空间。据悉，日本养老机构初期投入较少，在介乎制度促进下入住率较高，利润率可达7-14%，其养老社区主要是老少混居的了“两代居”社区为主。日本模式也难以直接效仿：国外开发商入驻养老地产行业身处十分宽松的融资环境，融资难度与成本都较低，融资渠道宽。养老地产REITS将提供给开发商大量资金，此外，慈善组织，教会捐赠者也将募捐一定资金供养老地产开发。但国内以上条件均不成立，融资成本极高，融资渠道也基本被堵死。5.2 美国美国养老地产已由投资商、建筑商、运营商形成了一个完整的融资、建设、运营的市场化体系。各环节的专业分工实现了高效低风险运作，已经是成熟稳定的模式。中国目前难学美国模式：中国养老地产开发全链条都是由地产商独立整合资源完成。文化差异也是不能照搬国外模式的重要因素，中国老人很抗拒去养老院，因会有被抛弃的感觉，而且养老院里只看得到消亡，对老人精神健康也不好。经营几十年的美国模式自身也存在问题：其典型代表太阳城(suncl，将老人伞部集中在一起居住的模式)在运营多年之后，社区内老人的孤独感，随着年龄的逐渐增大，身边熟人很多，但没有朋友，老人在里面居住并不快乐。5.3 中国基于国情，国内出现“适老化混合社区开发模式、持有物业的会员制商业运营模式、养生主题社区模式”等三种原型，但实际开发中仍需具体对待中国式解决方。第一种，适老化混合社区开发模式，即持有物业加销售物业，年轻人与老人居住在一起"在城市外围且受城市公共交通辐射的地块，做一个既能满足普通人群，也可以保证老人健康生活的社区"这种社区的整体盈利思路是销售加持有加品牌输出"它会有相当大的比例作为销售，持有率约在30%以内"第二种，持有物业的会员制商业运营模式"此模式一般是地块规模比较小，专门针对老人的物业，项目整体功能就是满足生活和基础医疗需求无忧的养老社区""第三种，是最受关注的养生主题社区模式"其地块条件一般是距离城市核心区两个小时车程内，自然环境较好月受公共交通辐射较弱，但地块规模较大不过，他同时指出，这三种模式仍处于探索阶段，都要结合企业目标!能力!土地条件等等因素，而这些因素都是变以，在实际开发过程中要针对性地解决具体问题"6 存在的问题用地出让权不灵活；产业政策扶持不明确；融资通道不顺；7 最佳模式“险资优势”结合房企代建经营模式，或是当前一条可行的路径在此之前，选择老年人集中的富裕省市!选择市区或交通便利的郊区!开发儿代同堂的社区!根据不同老年人群开发不同养老设施尽可能为老年人提供舒适生活等，即险资出资，开发商专业代建代营，整合对接社会资源。因为险资方拥有丰富的地块资源，其资金使用成木低，能对接到部、省!市、局等政府高端资源，协调政策。但险资大多存在对接与落地脱节的问题，人手少，也不懂房地产开发，专业的事需要专业的人来做。另外，央企办养老模式，因其先天优势，也是可行的。12