某机场项目市场定位报告
鑫奇机场前项目市场定位报告目 录第一部分 地块篇第二部分 环境篇第三部分 市场篇第四部分 定位篇第一部分 地块篇寻找地块属性地块位置n 甘井子区南林街，郭家街仓库旁n 机场新区的商业金融区所在地 地块四至n 南侧：八一新居小区；n 北侧：军用厂房；n 西侧：南林街，西部大通道；n 东侧：郭家街仓库；项目规划n 占地3.1万，容积率2.3；n 6栋板式小高层，二层裙楼公建；地形地貌 n 不规则梯形，东西向长于南北向；n 地势平坦，地上无建筑物；产权性质 n 本案地块为综合用地；n 1#、2#、3#、5#，4栋为住宅楼产权70年；n 4#、6#楼商住楼，公建40年产权，住宅70年产权；前景规划 n 规划中机场新区的商业金融区；道路系统n 虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道；交通路线 n 710路、701路、532路等8条公交线路；配套设施 n 缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施；n 学校：郭家街小学；n 宾馆：机场宾馆人文环境 n 城市中等收入和工薪阶层n 机场工作人员n 军人家属及退休老干部n 从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表(初算)序号项 目合 计万元单 价元/建筑面积（）备 注一开发成本19702.43 1土地出让金3060.00 425 720782地价3600.00 499 720783建安费住宅5896.77 1100 53607小高层建筑成本1100元/公建2770.65 1500 18471公建建筑成本1500元/4配套费2306.50 320 720785政府交费720.78 100 720786绿化费250.70 80 313387监理费51.90 7 72078甲级7.2元/8规划、设计费108.12 15 720789电增容费648.70 90 7207810不可预见费288.31 40 72078二销售费用4628.63 1销售税金2679.73 372 72078按销售收入的11%计2广告费/销售佣金1218.06 169 72078按销售收入的5%计3管理费用/财务费用730.84 101 72078按销售收入的3%计三总投资24331.06 项目中的主要问题：n 本案公建量体较大，难于全部销售，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。n 住宅的最低平均销售价格应为：24331.06万元÷5.3607万=4538元/。在区域的销售均价是4200元/的前提下，做什么样的产品能够突破4538元，并能被客户接受？n 4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面达到最终的目标。第二部分 环境篇挖掘地块价值城市空间划分新格局1、西拓北进城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化n 构筑“两城三星”,建设“大大连”；n 增加物流、人流、资金流和信息流，全面提升城市功能；市场观点n 城市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济发展，促进人口转移，直接影响城市西北部机场新区的形成与发展，加快新区的建设；2、机场新区 机场新区的建设提升了区域的价值n 未来城市“副中心”，预计五年后完成；n 总用地约14.22平方公里，规划总居住人口数为13万人；n 分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区块；市场观点n 甘井子区作为城市住宅转移的主要增长区，有着极大的发展潜力，机场新区在未来数年内将承担起甘井子区行政中心、经济中心、居住中心、商贸中心的重任。n 本案位于机场新区的商业金融区，这片区域是未来新区商业、商务、金融、经济的心脏部分，区域的快速成形，将增加周边的公共配套设施，带动城市中心人口的涌入，提升区域价值，促使房屋升值；3、道路规划 交通的便利促进区域经济的快速发展，吸引更多的消费客群n 九纵九横；n 西部大通道；n 旅顺北路，大连至旅顺轻轨路线；市场观点n 道路系统畅通无阻，就会缩小城市的空间距离。规划道路的开动，不但会带动新区的经济发展，更有利于居民的出行，会吸引更多的市中心消费者关注此区域，来此购房居住；第三部分 市场篇分析市场行情1、 宏观市场分析1) 政策提高房地产壁垒，保障楼市的健康n 大连市规划建筑设计有关规定规定：多层住宅不许建六层、楼间距不小于18米、住宅建筑层高不应高于3.6米；n 银监会发布212号文件规定：今后新发行房地产信托，必须同时满足以下三个条件：自有资金在35%以上，“四证”齐全，必须是二级以上的房地产开发商；n 关于做好稳定住房价格工作的意见规定：改善住房供应结构、加大土地供应调控力度、调整住房转让环节营业税征管、加强房地产信贷管理、合理引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设、严肃查处违法违规销售行为、完善市场信息披露制度；市场观点n 房地产政策的出台提高了行业的条件，保证了楼市的健康发展，但在一定程度上制约了新式产品的开发，使部分对新式产品有需要的客户持币待购或购买其他产品。2) 经济经济快速增长，提升居民收支水平，促进房地产消费，保证楼市平稳发展n 2004年，全市生产总值1961.8亿元，比上年增长16.2%，三次产业构成比例为7.8：50.1：42.1；n 2004年，三产业投资分别为33.5亿元，205亿元，477.7亿元；分别增长58.8%，13.1%，56.9%。三次产业投资比重为5：29：66；n 2004年居民储蓄存款年末余额1453.3亿元，比年初增加143.1亿元，增长10.92%；n 全市常住人口601.5万人，非农业人口为312.3万人，2004年迁入外来人口7.28万人；n 2004年城市居民年人均可支配收入10378元，增长14%；年人均消费性支出8672元，增长11.8%。城市居民家庭恩格尔系数41.5%；市场观点n 经济的快速增长，提高了居民的收支水平，刺激了消费市场。对楼市而言，促进了房地产的消费，保证了楼市的健康发展；但是在另一方面，在房地产整体供给量有限的前提下，需求量不断扩大，也是造成房价短期内暴涨的主要原因。3) 土地调整土地供给结构，增加中低价土地出让量n 2005年市内四区计划出让土地48项，占地面积约380万平方米，其中中低价位住宅占70%，计划公建用地占15，住宅用地占85。n 截至2005年11月底为止，共有37宗土地挂牌公示，总占地面积265.8万平方米，总建筑面积398万平方米，综合容积率为1.5，土地性质已住宅和公建为主，住宅以多层和小高层为主要产品。n 政府规划，预计2006年新开工面积800万平方米，当年竣工面积550万平方米（不含结转数量）。市场观点n 房地产的开发周期为1-2年，2005年出让的土地大部分将在2006年上市，若新建商品房在年初集体放量必会导致行业内出现竞争，抑制房价的上涨。但根据目前楼市总体反应情况推测，2006年上半年大连市房地产的有效供给量将会偏少，大量的房地产上市将集中在下半年，受2005年房地产供不应求的大局势发展的惯性推动，上半年城市个别区域如果房地产供给量不足，定会出现的局部价格暴涨状态。如王家桥区域林语家话、芙蓉人家及西山水库区域的西街精品等项目。4) 房价2005年大连市房价平均上涨率为14.99%n 2004年商品房平均成交价为3841元/平方米，2005年上半年商品房平均成交价4386元/平方米，价格上浮14.19%；n 2004年秋季房交会平均成交价为4100元/平方米，2005年秋季房交会平均成交价为4748元/平方米，价格上浮15.80%；市场观点n 宏观市场的房价上涨，奠定了区域市场价格上涨的基础。2、 区域市场分析1) 机场新区各项目均价基本在4200元/以下，属中低价位楼盘n 机场新区现有住宅楼盘数量不多，其中新星绿城、金马圣隆、恒宇祥苑、鼎新鼎润府、福典人家、锦城园是在售楼盘中的亮点。n 机场新区的项目以多层为主，总房价款相对较低，适合居住。2) 机场新区是甘井子区房价上涨速度最快的区域之一，平均每月上涨1.95%3) 机场新区各项目面积均在130以下，户型设计讲求面积经济，功能齐全实用n 70-90平方米的二房是机场新区供给量最多的户型，也是区域内消化最快的户型，110平方米左右的三房也较受欢迎。n 截至目前为止，机场新区各项目的销售率都已达到了8成以上，个别项目已清盘。区域内户型扫描 4) 各项目的临街公建是区域内的主要商业配套设施，生活便利性不高n 机场新区公共配套设施不够完善，缺少具有规模性的学校、医院、大型超市等服务性设施，生活便利性相对不高，供生活用的商业设施主要以小区的公建为主。n 各项目以临街公建为主，分布在主干道路两侧或小区外围的住宅下面，单层公建居多，也有部分公建是二层或单层带地下室，公建首层的层高大多在3.34.5米之间，面积最小的是60平方米，最大的超过700平方米。n 根据位置及形式的不同，公建价位的落差较大，从40008500元/平方米不等。5) 工薪阶层是目前机场新区的主力消费客群，但中等收入者正逐渐进入该区域购房客群来源n 常年生活在区域内的购房者；n 大连中低收入购房者；n 周边村镇准备进入大连居住的购房者；n 民航系统的员工，钢材、石材等交易市场内的经营者；n 看好区域发展前景的炒房投资者；购买者动机n 在机场附近工作或居住，形成了在区域居住和生活的习性；n 多层住宅，中小户型，总价不高，经济实用适宜居住；n 看好机场新区未来的发
