【房地产进入城市可行性报告】[万科]浙江湖州城市进入报告（2017年1月）
湖州市城市进入研究报告 （注：本报告仅供部门研究湖州市场所用，并不涉及项目，后续针对具体项目进展进行报告调整）,万科 江浙事业部 2017 年1 月,城市概况与投资环境,房地产市场分析,目 录,城市概况区位、行政划分,湖州，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，北与苏州、无锡隔太湖相望，南接杭州。 从区位来看，湖州是南京、上海、杭州三大中心城市连接的关键节点，但区域因城市辐射能级、交通、产业、 城市发展历史等因素影响，发展相对较慢。“南京上海杭州宁波”一直为沪宁杭城市圈主要发展轴； 随着长三角城市群不断推进，湖州成为南京与杭州，上海与安徽连接的关键节点，城市价值得到较大提升。 湖州距离上海160公里，距离杭州75公里，距离南京220公里,上海,南京,湖州,嘉兴,无锡,杭州 绍兴 宁波,苏州,常州,传统发展主轴 潜力发展轴,湖州下瞎2区3县，包括吴兴区、南浔,区、长兴县、安吉县、德清县；其中吴 兴区为市政府所在地，湖州主城区。,南浔虽然设区，但从地理环境来看， 南浔城区与吴兴相距较远，属独立板 块。,项目概况对外交通,湖州对外交通便捷，建立了公路、铁路、水路俱全的立体物流网络，是上海、江苏、安徽、浙江三省一市的重要 枢纽节点。 机场：上海浦东国际机场、虹桥国际机场 、杭州萧山、南京禄口四座机场距湖州都 在11.5小时车程内。 高速公路：杭宁高速公路（G25）、申苏浙 皖高速公路（G50）、申嘉湖高速公路（ S12）穿境而过。湖州与苏州、无锡等环太 湖中心城市也已全线贯通高等级公路。 铁路交通：宣杭铁路是湖州连接我国中原 腹地的重要交通动脉，湖乍铁路直达国际 海港乍浦港。 城际高铁：南京-湖州-杭州高铁已通车运 行，上海-苏州-湖州高铁、合肥-湖州-杭 州高铁已经动工建设。,项目概况城市高铁,商杭高铁（商丘杭州），经过安徽亳州、阜阳、淮南、合肥、巢湖、 芜湖、马鞍山、宣城、湖州，终至宁杭高铁杭州东站。2015年11月30 日，商杭高铁全段正式开工建设，预计2020年11月1日正式开通运营。 沪苏湖铁路，沿途主要站点有上海虹桥站、青浦站、盛泽站、南浔站、 湖州站，已于2016年开工建设，有望在2020年建成通车。,随着宁杭高铁的建成通车，及沪苏湖、商航高铁的建设，湖州的交通及区位优势越发明显。 3条高铁汇集，未来湖州可实现20分钟达到杭州，半小时到达苏州，1小时达到上海，南京；城市投资价值得到 较大提升。,项目概况内部交通,城市道路主要以东西向为主，南北向为辅，主城区以放射状道路连接城区环线。,沪渝高速,长深高速,京福线,二里桥路,吴兴大道,中兴大道,三环北路,环城路,沪聂线,湖州高铁站,客运中心,湖州南互通,湖州互通,湖州高铁东站,二环东路,三环东路,湖织大道,二环西路,二环北路,太湖路,西寨山路,同心路,青铜路,东坡路,湖州北互通,项目一,项目二,项目概况城市人口,截止2014年底，湖州户籍总人口263.78万人，常驻人口293万人。主城区吴兴区常驻人口76.67万人。 截止2014年底,76.67万人,项目概况城市经济 湖州2015年GDP总量2084亿元，全省排名第八；近几年经济增长速度虽出现一定幅度下降，但6.56%的增 速仍排名全省第四；人均GDP71137元，全省排名第六。,十二五期间湖州经济发展情况： 三次产业结构从854.937.1调整到5.949.244.9。 财政总收入从172.3亿元增加到327.8亿元，其中地方财政收入从97.3亿元 增加到191.3亿元，年均分别增长13%和13.2%。 城镇居民、农村居民人均可支配收入分别从25344元、14143元增长到42238 元、24410元，年均增长10.8%和11.6%。,项目概况城市产业 湖州传统产业仍以轻工业为主，且各区域均有自己的特色产业，但随着产业的升级转型，各种新兴产业和高 新技产业迅速崛起，所占的比重越来越大。,长兴,吴兴,八里店 织里,南浔,化纤织物 蓄电池,印染、织造、新 材料、机械电子,金属制品业,童装,木地板,新型纺织,食品加工,新型材料,金属制品,机械电子,吴兴食品加工园被列为国家级农产品加工业示范基地,吴兴区支柱产业,吴兴区正迅猛发展的现代工业体系 通信器材 电子信息 生物医药,吴 兴 区 产 业,目前吴兴区是：1、中国最大规模的石油管道生产基地。2、中国最大规模的童装产业集群，占国内市场30%以 上份额。3、国内主要的铝合金型材生产基地，彩色铝合金和高精度铝板居国内之首。4、国内重要的纺织出 口生产加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一。,项目概况城市发展规划 湖州中心城区（包括湖州城区和东部新区）、南浔城区组合形成市域中心城市； 德清、安吉、长兴三个县城所在地培育为县域中心城市。,长兴县,安吉县,德清县,吴兴区,南浔区,湖州城区,东部新区,南浔城区,项目概况城市发展规划,城市用地向东为主 发展方向：实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间发展战略。 “北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区； “ 西拓”就是在继续完善凤凰西区建设基础上做好西南工业区、商住区的配套建设； “南控”就是要保护和控制好南郊风景区的自然环境； “东扩”就是在湖东分区基础上，重点建设吴兴工业片区和西山漾地区，把西山景区建设成为中心城区与东部 新 区 之 间 的 “ 绿 肺 ”； “中间完善”就是完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强与完善城市功能。 城市用地总体布局 湖州中心城区的城市用地发展方向为：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。 城市用地形态为“一城两区”的带状组团式城市。“一城”即湖州中心城市，包括湖州、织里和南浔；“两区 ”即由湖州城区、东部新区组成的湖州中心城区和相对独立的南浔城区。,房地产市场分析,目 录,城市概况与投资环境,房地产市场分析,一、湖州市房地产市场整体经营状况,说明： 报告中“湖州市全市”指三县两区：德清县、长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区。,政策解读,全国政策趋势：政策先松后紧，年末调控范围延至县域城市。(各地详细政策见附件） 2016年年初，在中央去库存精神的指导下，地方政策环境比较宽松，9月份开始，部分城市开始收紧政策，特 别是国庆前后，热点城市集中出台限购、限贷措施，此后有多个城市调控升级，与此同时，限购政策逐步蔓延 至热点城市周围的县域城市。 湖州楼市政策：竭力去库存，政策未收紧。 3月31日，湖州市人民政府办公室发布湖州市人民政府办公室关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健康 发展的若干意见补充意见。 继续加大财政支持力度，继续实行购买新建商品房契税补贴。 合理把控土地和商品房供应，对商品房库存特别大的区域，应明显减少商品房土地供应量，适当提高新供 土地的项目商品房预售门槛。 深化征迁安置方式改革，推行政府配建与市场购买、房票与实物安置相结合的多元化安置模式。 完善去化商业办公地产的政策措施，扶持发展楼宇经济，支持调整商住结构，推动跨界地产发展，培育发 展房屋租赁市场。 落实个人住房贷款政策，扩大住房公积金制度受益面住房公积金和商业银行贷款首付比例最低降至20%。 湖州政策影响：落实供给侧政策，库存去化明显，整体量价齐升。 2016年3月份，湖州市人民政府办公室发布“湖五条”新政，明确要科学把控土地和商品房的供应，全年湖州 市全市土地购置面积有所下降。全市房地产开发投资继续有所下降，住宅投资下跌明显，同时全市商品房销售 量大幅攀升，销售面积和销售金额均呈现大幅上涨的态势。 特别是8月底以来，受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响，以及湖州房产对沪推介工作的深入推进，全 市房地产市场呈现“量价齐升”的态势。,城市房地产经营状况房地产投资,2015-2016年（1-11月）湖州市全市各地区房地产开发投资情况（亿元）对比图,全市房地产开发投资有所下降，住宅投资下跌明显。 2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发投资260.00亿元，同比下跌14.00%。其中，住宅投资165.98亿元 ，同比下跌22.1%；办公楼投资10.18亿元，同比上涨2.9%；商业营业用房投资53.42亿元，同比上涨7.6%； 其他投资30.42亿元，同比上涨3.3%。 从住宅套型结构来看，90平方米以下的小户型住房投资40.65亿元，同比下跌26.4%；144平方米以上的大户 型住房投资42.70亿元，同比下跌16.6%；别墅和高档公寓投资22.18亿元，同比下跌26.3%。,2016年（1-11月）湖州市全市住宅各面积段房屋施工/新开工/房屋竣工面积情况（万）,城市房地产经营状况房地产开工面积,全市房地产新开工面积下降明显。 2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发企业房屋施工面积2160.32万平方米，同比下跌9.25%。新开工面积 为318.16万平方米，同比下跌7.74%。 其中住宅新开工面积208.48万平方米，同比下跌14.80%，占全部商品房新开工面积的65.53%；办公楼新开工 面积17.78万平方米，同比上涨146.26%；商业营业用房新开工面积29.36万平方米，同比下跌45.08%；其他新 开工面积62.56万平方米，同比上涨58.50%。,城市房地产经营状况销售量、销售额、待售面积,1、全市商品房销售量大幅攀升 2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售面积497.04万，同比增长44.9%。其中商品住宅销售备案面积445.86 万，同比增长48.19%。 中心城市商品房销售面积为240.09万，同比上涨47.05%，其中吴兴区商品房销售面积为189.59万，同比上 涨46.76%；南浔区商品房销售面积为50.51万，同比上涨48.1%。德清县商品房销售面积为113.51万，同比 上涨48.4%；长兴县商品房销售面积为83.28万，同比上涨46.5%；安吉县商品房销售面积为60.19万，同比 上涨29.7%。 2、全市商品房销售总额大幅上涨 2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售额346.12亿元，同比上涨47.4%，其中商品住宅销售额303.97亿元，同 比上涨47.80%。 中心城市商品房销售额184.68亿元，同比上涨49.53%，其中吴兴区商品房销售额146.91亿元，同比上涨43.21% ；南浔区商品房销售额37.77亿元，同比上涨80.6%。德清县商品房销售额72.17亿元，同比上涨54.9%；长兴县 商品房销售额46.81亿元，同比上涨36.4%；安吉县商品房销售额42.46亿元，同比上涨39.5%。 3、全市商品房待售面积389.93万平方米 2016年末，湖州市全市商品房待售面积389.93万平方米，同比下降0.93%。其中全市住宅可售面积184.27万平方 米，同比下降15%；办公楼可售面积22.48万平方米，同比下降7.2%；商业营业用房可售面积150.98万平方米， 同比上涨23.9%；其他房屋可售面积32.21万平方米，同比上涨4.6%。,房地产市场分析,二、湖州市中心城区房地产市场分析,说明： 报告中湖州中心城区指的是主城区、吴兴区（并非行政辖属范围，特指东部新城）和南浔区。 其中主城区主要指老城区、湖东西区、开发区西南分区（简称“西南分区”）、开发区凤凰分区（简称“ 凤凰分区”）、仁皇山新区和太湖度假区六个区域； 吴兴区主要指东部新城、织里镇、吴兴区乡镇三个区域；吴兴区乡镇主要指埭溪镇、东林镇、妙西镇等乡 镇地区； 南浔区包括南浔中心城区（简称“南浔区”）和南浔区其他乡镇两个区域；南浔其他乡镇包括练市镇、旧
