【房地产进入城市可行性报告】华东城市进入研究终稿

,本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有,华东城市投资研究,整体研究·圈层筛选·重点索引·分类建议,易居（中国）控股有限公司 克而瑞信息集团华东区域,CRIC Consulting Division 少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,报告前言,行业背景下城市投资研判,研究结论概述,CRIC Consulting Division,供给侧,企业,需求侧,土地供给下降,疯狂土储,梯度投资,城镇化快速发展,都市圈红利爆发,一、二线土地价格疯涨，逢土拍必“地王”,央企、国企、名企 各自需求利益驱动,本地需求释放 核心城市需求外溢,一线避险,被迫转移 二线,三四线周转,新常态下，三四线的城镇化仍处在快 速发展的态势，需求持续； 新五年发展节点，都市圈发展成趋势， 优质二线扩容走强。,因城施策，长期维稳： 一、二线城市逐步出台严格限制条件上海、南京、杭州、苏州，政策层层 加码，直至效果显现； 三、四线城市引导流入、政策总体激励（短期可能调控投资投机过热），积极 强发展，去库存,金融监管： 各地信贷已收紧或现收紧信号合肥、苏州、武汉等 土地交易资金监管上海：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、 保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款 另据传，上证交易所拟对房地产企业评级设立发债门槛，控制公司债发行,一线及热门二线地王常态，竞争激烈，拼实力、拼资本、 拼运气，拿地难度加大； 三四线价格洼地，传导效应加强，企业低调围城，避险囤 资或于优势城市建立开发优势，持续深耕。,土地稀供，企业扎堆，土地价格持续走高；,拍卖机制、预售管理逐步严格，开发难度 加大,城镇化高速发展，需求持续 土地价格低、竞争压力小 政策总体激励，主动承接，打 压不健康趋势,可享都市圈发展红利，与 核心城市关系紧密,行业背景下的机会布局城市,优质二线城市,都市圈优势城市,稳定三四线城市,3,少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,城市扩容升级，都市圈 “发动机”，城市版图机 会渐显,CRIC Consulting Division,基于规划和行政划分的城市圈研究范围,图例 长三角优化发展区域 长三角重点发展区域 长三角限制开发区域,上海城市圈研究范围,苏锡常城市圈研究范围,南京城市圈研究范围,如东,海安,如皋,启东,海门,通州,南通市 区,上 海,太 仓,昆 山,嘉 善 嘉兴市 平 区 湖 海 盐,桐 乡 海 宁,南京,滁州 市区,天长市,来安县,全椒县,扬州市区,仪征市,镇江 市区,扬中市,丹阳市,马鞍山 当涂县,和县,句容市,长丰县,肥东县,肥西县合肥市区,巢湖市,庐江县,无为县,繁昌县 芜湖县 南陵县,芜湖市区,合肥城市圈研究范围,上海 南通市域 嘉兴市域 昆山 太仓,苏锡常 苏州下属县市 无锡市域 常州市域 泰州市域,合肥 合肥下属县市 芜湖市区 芜湖下属县市,南京 滁州及下属县市 镇江及下属县市 扬州市区、仪征 马鞍山及下属县市 徐州市区,本次研究涉及到较多三四线城市， 在数据和文件资料上相对匮乏， 部分分析过程有不可避免的缺漏。,浙江城市圈研究范围,浙江 杭州下属 湖州市域 绍兴市域 金华市域 宁波市域 台州市域 温州市域,城市圈范围的界定依据： 长江三角洲城市群发展规划 相关内容、常规的行政区划、各 地“十三五”规划内容的联系度 以及城市间的距离远近综合得出。,泰州,溧阳,宜兴,泰兴 靖江 江阴 金坛 常州 无锡,张家港 常熟,苏州,吴江,徐州市区,4,少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,CRIC Consulting Division,优质二线城市的投资研判路径,二 线 城 市 投 资 布 局 机 遇,合肥城市圈,南京城市圈 苏锡常城市圈,浙江城市圈,环沪城市圈,6200,856 0,104 50,117 00,154 00,266 88,合肥,宁波,南京,杭州,苏州,上海,2016年各城市GDP,795 89,109 323,110 509,126 820,131 609,145 283,合肥,宁波,上海,南京,杭州,苏州,2016年各城市人均GDP,824,889,0,241 5,合肥 779,宁波 783,南京,杭州,苏州 106,上海,2016年各城市常住人口,218 05,5,少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,278 91,297 72,333 05,356 86,398 57,合肥,宁波,南京,苏州,杭州,上海,2016年各城市城镇消费性支 出,长三角主要二线城市均为各自城市圈“发动机”，在总体指标的表现 上基本呈现： 上海苏州杭州南京宁波合肥,在城市潜力和市场层面，城市间表现出个性差异，对于优质二线城市 的研判，将逐个从城市基本面、重点规划和市场特征进行梳理：,城市基本面,重点规划,市场特征,CRIC Consulting Division,基 本 面,各 城 市 圈 投 资 布 局 机 遇,立足中长期判断,市场向好 面的可持 续性,本地市场的健康度,与核心城市关联度,经济环境稳定 城市等级占优 稳定增长的GDP，良好的产业机构 稳定的财政收入保证基建 人口的量质均优 人口规模基数支撑，流入状态 收入水平高，承价能力强 产业能级高，吸附高素质人口,市场健康 房地价水平健康 市场供求关系健康 竞争压力较低,政策关联互补 核心城市人口限制，本地主动承接外溢 核心城市楼市双限，本地楼市积极激励,市 场 环,6,少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,境,规 划 面,城市基础支撑决定市场起点,在城市圈大趋势下 与核心城市关联是未来承接都市圈红利的基础,城市立位及增量 城市未来发展的目标地位 经济、人口的增量目标 大产业关联 核心城市退二进三，产业疏解，本地积 极承接，提高需求粘性 产业能级提升，促进内部人口质量提高 大交通关联 与核心城市的交通关联，从外部导入需求,城市的投资研判路径,CRIC Consulting Division,CELLRANGE,7,少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,CELLRANGE,CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE,CELLRANGE,CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE,CELLRANGE CELLRANGE,CELLRANGE CELLRANGE,CELLRANGE CELLRANGE,-20.0,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,100.0,120.0,CELLRANGE 0 CELLRANGE1,2 CELLRANGE,3 4,CELLRANGE 5,外来人口 140.0,CELLRANGE 6 CELLRAN外G溢E趋势,气泡大小表示常住人口规模，昆山为206万,外来人口 中位值 18万,承接外溢城市,外生型城市,内生型城市 注：外来人口：以政府公报、年鉴数据为准，部分未公布城市以（常住人口-户籍人口）所得 外溢趋势：根据克而瑞综合调研结果排序评估,城市分类：基于人口（需求）流向的细分,城市的投资研判方式：不同类型城市核心关注因素不同,城市分为三类： 承接外溢型城市：受核心城市挤压外溢 外生型城市：本省/本区域内人口流入为主，该类外来人口比例高 内生型城市：人口稳定，非本市外来人口较少的封闭市场,CRIC Consulting Division,A,B,C,承接外溢型城市,非外溢·外生型城市,非外溢·内生型城市,区域：一线、强二线城市边（太仓、嘉善、句容） 安全客户结构：本地客群+外溢自用客群,区域：一般为百强地级/县级市（常熟、张家港、南通.） 安全客户结构：本地客群+地域或县域内乡镇进城客群,区域：一般为百强地级/县级市，民企发达（台州、乐清、温岭） 安全客户结构：本地客群,城市的投资研判方式：不同类型城市核心关注因素不同,核心关注因素,8,少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题,城市自身实力 人口规模 规划落地 市场容量,与核心城市关联度 外溢趋势 距离/交通 消费结构,报告前言,行业背景下城市投资研判,研究结论概述,少 谈 主 义 ·,多 研 究 具,体 问 题,城市趋势,10,上海：主城+新城 历史发展：新区、并区、撤县建区,南京：江北新区 历史发展：并区、撤县设区 未来趋势：轨交抛物线延伸,无锡：太湖新城 历史发展：撤市设区 未来趋势：城市扩展、市域一体化,南通：市域单核 历史发展：撤市设区、东南部新城 未来趋势：连通上海,苏州吴江：太湖新城 历史发展：撤市设区、并区 未来趋势：连通上海,合肥：滨湖新区 未来趋势：撤县设区、城际延伸,芜湖：跨江联动，两江新城,杭州：滨江新城、科创走廊 历史发展：撤县设区 近期趋势：G20利好，基建加速 宁波：东部新城、主城延伸 历史发展：并区、撤县设区 未来趋势：城市向新兴区域发展 绍兴：镜湖新区 历史发展：撤县设区 未来趋势：连通杭州 台州：新核心成熟 历史发展：市区搬迁 未来趋势：新区成熟，树立核心地位,江苏：中心城发展优势明显，新城、新区发展迅速，城市 红利的传导性较强； 浙江：县域经济推动区域发展，重点城市呈现强县、强点 分布，近年规划树立中心城区首位度趋势较为明显，撤县 设区已动作频频，多地“十三五”规划有所提及； 合肥：在“十三五”期间，积极着力扩容城市群，“撤县 建区”“改县建市”将成为合肥城市圈下一步动作，城市 圈单核趋势明显,重点关注城市的分布除沪宁合、沪杭甬沿线分布外，在城市发展特点上还具 备3个显著特征： （1）沿江、沿海、沿湖发展； （2）布局新区、新城，培育多个增长极； （3）撤县（市）设区，城区扩展几乎为必经之路,长江,CRIC Consulting Division 城市群层面：在长江经济带和沪宁合连城共同作用下，未来沿江城市的拥江发展、跨江联动加强，从目前的市域轨交（宁镇扬等）、沿江高铁（北 沿江、南沿江）可见趋势，而浙江城市群相互间融合贯通效应不明显，区域独立，强点经济仍为主要特征； 城市层面：撤县设区几乎为城市发展的必经之路（江苏城市扩容，继续做大-南京、南通；浙江城市转换中心城首位度-杭州、宁波、绍兴、嘉兴； 合肥短期“蠢蠢欲动”）；新城、新区往往成为城市发展的重要核心潜力区和价值增长区域（南京-江北新区、苏/无-太湖新城、台州-椒江新城） 徐州：淮海经济圈核心城市,历史发展：撤市设区 未来趋势：产业结构优化，一带一路 扬州：沿江发展，融入沪宁 历史发展：撤市设区、并区 未来趋势：连通南京，江北高铁、滨江发展,城市增量,人口增量TOP10城市基本为核心城市或区域中心城 市，其中规划增量逾百万的城市可重点关注,南京：6条市域轨交，放射状向周边城市延伸，城市自身及周边句容、图. 长三角城市圈规划人口增量,滁州等可重点关注 合肥：2020年轨道交通里程达170公里，远景规划与周边县市的市域 轨交 徐州：2020年建成轨道交通94公里（3条线路），远景共计9条， 2020年贯通徐兰高铁，徐连高铁，实现四横四纵 苏州：轨交4号线、S1线分别连通花桥、汾湖，强化沪苏联系 无锡：内部交通升级，南沿江高铁，规划与下属县市的市域轨交连接 常州：轨交运营，城际铁路,南通：长三角北翼经济中心大交通体系，建成轨交1、2号线，规划北 沿江高铁，沪通铁路，崇启高速 绍兴：绍杭城际市域轨交 杭州：城市轨交升级，市域轨交建设（近期海宁、柯桥） 宁波：城际铁路升级，市域规划4条轨交，均未明确时间 台州：中期城