北京房地产估价师经营与管理房地产债务融资的概念考试题

北京房地产估价师经营与管理：房地产债务融资的概念考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。 A：35年 B：38年 C：510年 D：1015年 E：执行层的组织协调 2、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 3、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。 A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数 E：工业用地的监测点评估价格 4、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ，房地价值为130万元按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。 A：08 B：16 C：24 D：4 E：工业用地的监测点评估价格 5、城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括_。 A建设项目批准文件 B建设用地规划许可证 C建设项目价值资料 D国有土地使用权批准文件 6、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是_ 选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正：进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格 A B C D 7、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需25年，建成后的建筑面积为11000，年净收益为350万元，若报酬率为7，折现率为10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。 A：3752 B：3806 C：4128 D：4830 E：工业用地的监测点评估价格 8、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。 A时点指标 B相对指标 C时期指标 D平均指标 9、（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 A建筑密度 B建筑高度 C用地面积 D容积率 10、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A9.26% B10% C11.320% D12% 11、估价的通俗含义是估计的价格或价值。 A：现有物品 B：一般物品 C：经济物品 D：建筑物品 E：工业用地的监测点评估价格 12、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用。 A：会减少 B：会增加 C：保持不变 D：可能增加也可能减少 E：执行层的组织协调 13、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是_。 A股份 B股票 C股单 D公司债券 14、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 15、功能折旧违背了以下哪个原理_。 A收益递减原理 B收益递增原理 C均衡原理 D适合原理 16、建设用地规划管理由_部门负责。 A建设 B房地产管理 C城市规划行政主管 D土地管理 17、房地产估价可以认为是_。 A一种定价 B对估价对象可实现价格的保证 C可以取代当事人的某种民事权利 D为当事人提供公平可信的价格参考依据 18、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为_万元。 A40 B48 C50 D60 19、某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元，建筑物重置价格为900元，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元则该建筑物的成新率为。 A：44 B：50 C：67 D：94 E：工业用地的监测点评估价格 20、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为_元/m2。 A1840 B2840 C2966 D3000 21、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格 22、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年 23、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。 A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 24、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经同意。 A：业主委员会 B：专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C：占总人数过半数的业主 D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 E：执行层的组织协调 25、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是：_。 A施工许可证 B建设用地规划许可证 C建设工程规划许可证 D建设工程规划用地许可证 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。 A供给价格弹性一般为正值 B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C需求价格弹性永远为负值 D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 2、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题) A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率 D：静态投资回收期 E：内部收益率 3、外汇市场的参与者。 A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行 4、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为_。 A双赢合并 B扩张合并 C吸收合并 D吞并合并 E新设合并 5、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。 A：风险预测 B：风险辨识 C：风险估计 D：风险评价 E：风险决策 6、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 7、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有_。 A按存量增量细分 B按交易形式细分 C按目标市场细分 D按房地产用途细分 E按地域细分 8、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。 A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费 B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取 C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费 E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的05 9、在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是_。 A城市规划用地 B标准厂房 C高级豪华公寓 D风景园林别墅 10、货币的基本职能包括。 A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能 11、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。 A：定额计价以直接费单价为基础 B：定额计价以综合单价为基础 C：定额计价是分部分项工程的不完全价格 D：定额计价是分部分项工程的完全价格 E：目前采用单位估价法和实物估价法确定 12、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为。(2009年试题) A：13.20% B：14.31% C：14.69% D：14.80% E：借款合同 13、从事房地产经纪活动的基本条件是_。 A取得房地产经纪人协理从业资格 B取得房地产经纪人执业资格 C取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 14、从事房地产估价，首先要有房地产_。 A估价业务 B估价目的 C估价对象 D估价程序 15、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。 A发行公司债券 B权益型房地产投资信托基金 C发行股票 D商业银行贷款 16、2008年7月，孙某与甲房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定：“房屋建筑面积为150。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理。”2008年8月，甲房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，孙某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155。并书面通知孙某。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，孙某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123，套内阳台建筑面积为3，分摊的共有建筑面积为31。问：在办理房屋产权登记时，孙某购买的房屋建筑面积应登记为m。 A：150 B：154 C：155 D：157 E：执行层的组织协调 17、担保物权包括。 A：地役权 B：典权 C：抵押权 D：留置权 E：质权 18、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。 A：墙承重结构 B：剪力墙结构 C：框架剪力墙结构 D：框架筒体结构 E：框架结构 19、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。 A：加权平均资本化率 B：综合资本化率 C：建筑物资本化率 D：土地资本化率 E：权益资本化率 20、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 21、工程勘察资质分为。 A：工程勘察专项资质 B：工程勘察行业资质 C：工程勘察综合资质 D：王程勘察专业资质 E：王程勘察劳务资质 22、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。 A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 23、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A12% B32% C24% D30% 24、在估价中，测算开发利润时应注意_。 A开发利润是所得税后的 B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本 D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E销售利润率的计算基