中级经济师考试房地产经济专业知识与实务考试大纲

一、房地产经济基本理论 考试目的 测查应试人员是否掌握区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论等知识，以及把握房地产经济基本规律的能力。 考试内容 （一）区位理论 区位的含义、特征和种类，房地产区位的含义，区位对房地产的重要性，房地产的主要区位因素，主要的区位理论及其主要内容；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的基本概念、基本前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。 （二）供求理论 房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格关系的特殊性。 （三）地租地价理论 地租的概念，地租的本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地租和垄断地租的概念；地价的本质，地租与地价之间的数量关系。 （四）城市化理论 城市的概念，城市与乡村的区别，城市的分类，城市的产生，城市发展演变的阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展；郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的原因。 二、房地产征收征用 考试目的 测查应试人员是否掌握房地产征收征用的前提条件、权限、程序、补偿和安置等知识，以及开展房地产征收征用相关工作的能力。 考试内容 （一）房地产征收征用概述 房地产征收的概念，集体土地征收的含义，单位、个人的房屋及其他房地产征收的含义，房地产征收的限制条件；征用的概念、限制条健和特征；征收与征用的异同。 （二）房地产征收的前提条件 公共利益的界定，公共利益的特点。 （三）集体土地征收与补偿 集体土地征收的程序、审批；征地补偿的特点，征地补偿费用的构成，征地补偿费用标准，被征地农民的安置，征地补偿和安置的步骤。 （四）国有土地上房屋征收与补偿 国有土地上房屋征收的管理体制、程序；国有土地上房屋征收的补偿对象、补偿构成、补偿方式；国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。 三、建设用地使用制度 考试目的 测查应试人员是否掌握国有建设用地使用权划拨、出让、转让、出租、抵押、收回和终止、闲置国有建设用地的处理以及集体建设用地使用制度等知识，以及把握国有建设用地和集体建设用地使用制度的能力。 考试内容 （一）建设用地概述 建设用地的概念和分类，建设用地的取得方式；建设用地管理的概念、对象、原则和主要内容。 （二）国有建设用地使用权划拔和有偿使用 建设用地使用权划拨的范围和程序，划拨建设用地使用权的管理；建设用地使用权出让的方式和特征，建设用地使用权出让金，招标、拍卖、挂牌、协议出让方式及程序，协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别；建设用地使用权出让合同的概念、特征和内容，合同双方的权利和义务，合同的变更和解除；国有建设用地租赁的范围、方式、期限和合同，承租土地使用权的权能，承租土地使用权的收回；建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营的适用范围、报批程序。 （三）国有建设用地使用权转让 建设用地使用权转让的条件和限制，建设用地使用权转让的方式和程序。 （四）国有建设用地使用权出租 建设用地使用权出租的条件和程序，建设用地使用权租赁合同的主要内容，建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别。 （五）国有建设用地使用权抵押 建设用地使用权抵押权的设定，建设用地使用权抵押的程序和登记制度，建设用地使用权的占用、管理和处分，建设用地抵押权的灭失，最高额抵押权。 （六）国有建设用地使用权收回和终止 建设用地使用权收回和终止的各种情形。 （七）闲置国有建设用地的处置 闲置土地的认定、处置方式，征收土地闲置费和无偿收回土地使用权等规定。 （八）集体建设用地使用制度 集体建设用地的概念、使用范围及原则，集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押，农村宅基地及其管理。 四、房地产市场调研 考试目的 测查应试人员是否掌握房地产市场调研的程序、内容、类型和方法，房地产市场分析和预测的方法，并能够对房地产市场进行分析和预测，读懂和撰写房地产市场调研报告。 考试内容 （一）房地产市场调研概述 房地产市场调研的含义和作用；房地产市场调研的程序（确定调研目标，制订调研计划，设计调查问卷，、确定抽样方案，整理分析调研资料，撰写调研报告）；房地产市场调研准 备、实施和结果。 （二）房地产市场调研的内容 房地产市场环境调研的内容（政治法律环境、经济环境、社会文化环境、区域环境）；，房地产市场需求调研的内容（房地产消费者、消费动机、消费行为）；房地产市场供给调研的内容（房地产市场行情、市场反响、竞争对手）。 （三）房地产市场调研资料的搜集 房地产市场调研资料搜集的途径；房地产市场调研资料搜集的内容。、 （四）房地产市场调研的类型和方法 房地产市场调研的类型（探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研）；房地产市场调研的侧重点、调研对象、调研抽样方法、调研手段和形式、实地调研基本方法。 （五）房地产市场分析和预测 房地产市场分析的概念、作用和内容；房地产市场预测的种类和方法。 （六）房地产市场调研报告 房地产市场调研报告写作要求；房地产市场调研报告基本结构。 五、房地产开发项目策划 考试目的 测查应试入员是否掌握房地_产开发项目策划韵含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。 考试内容 （一）房地产开发项目策划概述 房地产开发项目策划的含义、特点、作用、程序和内容。 （二）房地产市场细分 房地产市场细分的含义和作用，房地产市场细分的依据，房地产市场细分程序和方法，房地产细分市场评估。 （三）房地产开发项目目标市场选择 房地产开发项目目标市场选择的含义，影响目标市场选择的主要因素，SWOT分析，房地产目标市场选择程序，房地产客户需求特征分析。 （四）房地产开发项目定位 房地产开发项目市场定位的含义、策略和步骤，房地产开发项目客户定位，房地产开发项目产品定位。 （五）房地产开发项目策划报告 房地产开发项目策划报告的分类和基本内容。 六、房地产投资项目可行性研究 考试目的 测查应试人员是否掌握房地产投资的概念和特点，并能够对房地产投资项目进行经济评价，读懂和撰写房地产投资项目可行性研究报告。 考试内容 （一）房地产投资概述 投资的概念和实质，直接投资和间接投资的概念及其区别和联系；房地产投资的含义和形式；房地产直接投资和间接投资的概念，房地产开发投资与房地产置业投资的区别，出售型房地产开发投资与经营型房地产开发投资的区别；房地产投资的特点；房地产投资的主体构成和资金构成。 （二）资金的时间价值及等值计算 资金的时间价值的含义，资金具有时间价值的原因；现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的含义；现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制；利息和利率的概念、计算；单利计息和复利计息的区别；名义利率和实际利率的含义及有关计算。 资金等效值的概念、作用及其计算。 （三）房地产投资项目的现金流量 出售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流入和现金流出的构成。 （四）房地产投资项目的财务报表 现金流量表的类型、形式、内容、作用和编制注意问题，资金来源与运用表、损益表、资产负债表的形式、内容、作用和编制注意问题，项目总投资估算表、借款还本付息计划表的形式、内容和作用。 （五）房地产投资项目经济评价指标和方法 房地产投资项目财务评价的概念、主要目标；房地产投资项目经济评价指标体系；财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态盈利性指标的概念、计算、评价准则和优缺点；基准收益率的概念及其确定；成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期等静态盈利性指标的概念、计算和评价准则；借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等清偿性指标的概念、计算和评价准则。 （六） 房地产投资项目不确定性分析 不确定性和不确定性分析的概念，不确定性分析的主要内容和意义，房地产投资项目的主要不确定性因素；盈亏平衡分析的概念及基本原理；固定成本和变动成本的概念，固定成本和变动成本分解的方法；线性盈亏平衡分析方法，盈亏平衡点的计算，盈亏平衡的评价原则；敏感性分析的含义、作用和方法，单因素敏感性分析方法；房地产投资风险的含义和特征：房地产投资项目风险分析的含义和内容；房地产投资风险识别的概念、目的、特点；房地产投资风险的类型，系统风险和非系统风险的内容；房地产投资风险识别的主要方法；房地产投资风险估计和评价的主要内容和方法；房地产投资风险应对的原则和方法。 （七）房地产投资项目方案比选 房地产投资项目方案类型的含义和特点；房地产投资项目方案比选的含义和作用；净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选。 （八）房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究的含义、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。 七、房地产开发项目管理 考试目的 测查应试人员是否掌握房地产开发项目管理基本知识，并能够进行房地产开发项目勘察设计管理、工程招标、合同管理、实施控制以及竣工验收和决算。 考试内容 （一）房地产开发项目管理概述 房地产开发项目的含义，房地产开发及房地产开发项目的特点，房地产并发项目的工程系统构成，房地产开发项目管理的含义、程序和内容。 （二）房地产开发项目勘察设计管理 房地产开发项目勘察设计管理的含义，房地产开发项目工程勘察管理，房地产开发项目工程设计管理。 （三）房地产开发项目工程招标 房地产开发项目工程招标的含义、招标的方式及适用情况，房地产开发项目工程招标的程序及主要工作内容。 （四）房地产开发项目合同管理 房地产开发项目合同的概念和内容，房地产开发项目合同策划，房地产开发项目合同管理的内容及合同争议的解决。 （五）房地产开发项目实施控制 房地产开发项目投资控制，质量控制，进度控制的含义、内容及要求。 （六）房地产开发项目竣工验收和决算 房地产开发项目竣工验收的条件、程序，房地产开发项目竣工结算和决算的内容、方法，房地产开发项目质量保修的要求。 八、房地产市场营销 考试目的 测查应试人员是否掌握房地产开发经营观念、市场营销有关理论和方法以及房地产渠道策略、价格策略和促销策略等相关知识，并能够编制房地产市场营销方案。 考试内容 （一）房地产市场营销概述 房地产市场营销的含义和特点；生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念等房地产开发经营观念的基本内容及之间的区别；现代房地产市场营销的内容；房地产市场营销流程；房地产市场营销组合的概念，战术性的4Ps、6Ps和战略性的4Ps、llPs的内容。 （二）房地产渠道策略 直接