重庆省上半年房地产估价师理论与方法审核估价报告考试题

重庆省2016年上半年房地产估价师理论与方法：审核估价报告考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3。基本预备费率5，则基本预备费为万元。(2008年试题) A：500 B：815 C：1445 D：1473 E：执行层的组织协调 2、下面说法正确的是（）。 A房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制 D房地产估价报告应由估价师个人出具3、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于_。 A商品房建设投资 B置业投资 C土地开发投资 D土地一级开发 4、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在万元以上。 A：1000 B：2000 C：5000 D：8000 E：房地产估价机构必须加盖公章5、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由_批准。 A市(县)人民政府 B省、自治区、直辖市人民政府 C上级财政部门 D上级房改部门 6、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 7、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 8、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是_年。 A15 B25 C35 D55 9、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元，后街路线价为3800元，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。 A：22 B：28 C：38 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 10、_是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 A独立、客观、公正原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价职业道德11、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_万亿元。 A4000 B5000 C7000 D7500 12、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、_和其他房地产信贷资金。 A商品房预售款 B住房公积金 C自营性房地产信贷资金 D开发企业存款 13、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理_登记。 A房屋变更登记 B房屋转移登记 C房屋初始登记 D他项权利登记14、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm 15、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。 A2648 B2688 C2708 D2734 16、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。 A0.5年 B1.5年 C2年 D3年 17、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。 A房屋竣工 B房屋质量验收合格 C房屋交付用户使用 D业主委员会成立 18、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 19、现有总建筑面积为1500的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行15年估计建成还需15年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8，折现率为12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。 A：393961万元 B：443388万元 C：476850万元 D：565209万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。 A房地产直接投资 B房地产间接投资 C房地产混合投资 D房地产有效投资 21、在下列_情况下，职工不可提取住房公积金。 A购、建自住住房 B购买商业门市 C偿还购房贷款本息时 D房租超出家庭工资收入规定比例时 22、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题) A：股份 B：股单 C：股票 D：公司债券 E：执行层的组织协调23、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从_时起计算。 A合同签订 B合同生效 C权利被侵害 D乙知道或者应当知道 24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。 A：13.2 B：15.9 C：19.5 D：20.4 E：借款合同25、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。 A457.40 B476.98 C686.10 D715.48 2、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。 A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房 C：甲公司替乙公司保管的财产 D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C估价时点原则 D替代原则 4、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。 A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿 B：抵押权已登记的先于未登记的受偿 C：抵押权已登记的后于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E：抵押权为价值权，也是实体权5、_是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。 A多因素敏感分析法 B单因素敏感分析法 C三项预测值法 D风险分析法 6、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。 A第一阶段初期 B第二阶段 C第一阶段后期 D第三阶段 E第四阶段 7、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。 A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 B：非国有企业兼并国有企业的 C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的 8、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。 A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同 9、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.45 10、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法 D：工料测量法 E：指数调整法11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生_万元的贬值。 A548.19 B558.15 C567.39 D675.40 12、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。 A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分 B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网 C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图 D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图 E：给水排水总平面图亦称给排水外线图 13、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析14、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。 A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同 C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用 E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务 15、房地产价格构成中的开发成本包括_。 A取得土地使用权时的出让金或转让金 B基础设施建设费 C公共配套设施建设费 D勘察设计和前期工程费 E管理费 16、我国经营性金融机构，包括。 A：商业银行 B：政策性银行 C：非银行金融机构 D：中国银行 E：中国人民银行 17、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的