从机构报告内审视角谈抵押报告的撰写与风险防范.
从机构报告内审视角谈抵押估价报告的撰写与执业风险防范安徽宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司 陈树民一、内部审核估价报告的必要性1.执业操守与个人声誉、行业形象之关系2.执业操守与刑法第二百二十九条之关系3.对估价报告进行内部审核，相当于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线4.内审人选：内部专家（老总或技术总监、估价部经理）外聘专家（对估价有研究的学者、专家）5.审核结论的分类：（1）可以出具（2）做适当修改后出具（3）硬重新撰写（4）应重新估价。后三类报告修改、重写与重估后还应再次审核。6.只有经审核合格的报告才能签名、缮印后交付委托人，审核意见应与估价师考核挂钩。二、在估价报告形式方面的内审注意事项1.委托人是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档修报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；2. 估价师的姓名是否前后一致（检查封面、估价师声明、估价结果报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档修报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）、注册估价师的数量是否2人以上、签字的注册房地产估价师是否已超出注册有效期；3. 估价作业日期是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价师声明、估价结果报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；4. 估价结果（币种、单价与总价、大写）是否前后一致（检查致委托人函、估价结果报告与估价技术报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；5.估价报告编号是否前后一致；6. 估价时点与法定要求估价时点或与委托协议中约定估价时点是否一致；7. 价值类型选择或价值定义的表述是否前后一致（检查估价结果报告与估价技术报告）；8. 估价目的的表述是否前后一致；9. 必要的估价法律、法规依据和估价技术标准是否列明且在估价报告分析中有所体现（如物权法、城市房地产管理法、土地管理法、担保法，城市房地产抵押管理办法，房地产估价规范等，是否列举城镇土地估价规程、合同法以及相关司法解释得看估价对象是否需要）；10. 估价报告法律依据中是否列明房地产抵押估价指导意见（建住房20068号），检查报告是否进行优先受偿款分析、变现分析说明（含虽已列明房地产抵押估价指导意见，但并进行优先受偿款分析、变现分析说明的情形）；11. 房地产估价结果报告、房地产技术报告中估价方法选用是否一致；12. 估价报告使用期限是否符合有关规定；13. 房地产估价机构期限是否符合要求；14. 房地产估价机构的营业执照是否有效；15. 致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件、估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象及其范围、估价时点及其确定理由、价值类型及其定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景描述与分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定、附件等是否有漏项；16. 形式方面其它应注意的内审事项（如目录与页码是否吻合等）。三、内容方面内审时的注意事项1. 估价对象用途与产权界定是否存在错误；2. 是否虚构、编造估价对象或可比实例的实物状况、区位状况、权益状况；3. 是否滥用估价假设；4. 估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用是否出现严重错误；5. 房地产估价技术路线确定与估价方法选择是否存在错误；6. 估价基本数据、估价参数选取是否存在错误或估价基本数据、估价参数的选取是否存在明显偏离客观实际且未能说明正当理由；7. 估价方法运用是否存在严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果是否存在严重错误；8. 注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件与房地产估价结果报告、房地产估价技术报告内容是否矛盾；9. 对估价结果有重大影响且存在不确定性的因素，是否在估价的假设和限制条件中说明或披露，或虽在估价的假设和限制条件中说明或披露，但房地产估价报告是否就该因素对估价结果可能产生影响进行说明；10. 房地产估价机构资质等级是否够格承揽该类业务；11. 估价人员是否存在应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具房地产估价报告的情形；12. 内容方面内审时其它应注意的事项。四、内审以后应注意的事项1.即将交付的估价报告是否存在无注册房地产估价师亲自签字，或签字的注册房地产估价师不足两名，或冒用其他注册房地产估价师签字的情形；2. 即将交付的估价报告是否存在以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具房地产估价报告的情形。五、房地产估价报告的写作总的要求1.全面性：（具体略）2.客观性：（具体略）3.准确性：（具体略）4.逻辑性：（具体略）5.概括性：（具体略）6.完整性：（具体略）7.规范性：（具体略）8.一致性：（具体略）六、封面的写作具体要求1.七项内容（1）标题，（2）估价项目名称，（3）委托方，（4）估价方或估价机构，（5）估价人员（估价师），（6）估价完成日期，（7）估价报告编号2.要注意的问题标题要用“房地产估价报告”，也可以用“房地产抵押估价报告”；“估价人员”中要列出所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名房地产估价报告估价项目名称：××市城区民族南街23号的营业房拆迁补偿价格估价报告委托方：××有限公司估价方：××机构估价人员：×××（注册房地产估价师）× ×（注册房地产估价师） 估价作业日期：2008年10月20日至2009年1月9日估价报告编号：××××××××七、目录的具体要求1.基本要求：要有二级标题的目录2.目录中要有页码3.电子文档中的目录有跟踪链接功能附：不合要求的目录举例目 录一、致委托方函-（1）二、估价师声明-（2）三、估价的假设和限制条件-（3）四、估价结果报告-（4）五、估价技术报告（估价机构存档）-（10）六、附件： 关于委估宗地有关情况的说明 委估对象勘察照片： 委估机构组织机构代码证复印件； 估价机构资质证书复印件； 估价人员资格证书复印件。较为符合标准的目录：目录1 致估价委托人函12 注册房地产估价师声明23 估价的假设与限制条件4 估价结果报告A估价委托人B估价机构C估价目的D估价对象及其范围E估价时点及其确定理由F价值类型及其定义G估价依据H估价原则I估价方法J估价结果K估价对象变现能力分析-L风险提示M估价人员N估价作业日期-O估价报告应用有效期-P说明5 估价技术报告A实物状况描述与分析B权益状况描述与分析C区位状况描述与分析D市场背景描述与分析E最高最佳利用分析F估价方法适用性分析G估价测算过程H估价结果确定6 附件-估价委托书权属证明复印件-估价对象内外部状况图片-估价对象位置图法定优先受偿权利等的书面查询资料和调查记录估价中引用的其他专用文件资料估价机构资质与工商营业执照复印件估价师资质复印件等八、致委托方函的具体写作要求1.规范的要求：致函内容包括标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价结果的披露（包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值，总价、单价）、估价报告使用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期共11项。致函落款（估价机构全称和估价机构公章，法定代表人或执行合伙人的签名或盖章）2.新的要素要求：致函正文中要有“估价报告应用的有效期”3. 写作的一般要求（1）估价对象：位置、实体名称、实体构成、实体面积、产权情况（2）估价结果：单价、总价、汇率、大写4. 致函正文有关项目写作的特殊要求（抵押估价的特殊要求）应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。 （城市房地产抵押估价指导意见第二十一条）房地产抵押价值的定义：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。” （见房地产抵押估价指导意见第四条）。法定优先受偿权款项辨析（究竟应含哪几项）：（1）土地使用权出让金中华人民共和国城市房地产管理法第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” 中华人民共和国担保法第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”城市房地产抵押管理办法第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” （2）拖欠的建筑工程价款合同法第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释200216号规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 ” （3）消费者交付购买商品房的款项最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释200216号(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” （4）已抵押
