绿城开发项目物业服务相关内容和标准-图文.

附件:绿城开发项目物业服务相关内容和标准绿城开发项目物业服务相关内容和标准使用说明本标准对绿城集团开发项目交付前物业服务和交付后前期物业服务的相关 内容和费用标准(包括但不限于:前期咨询费、前期介入费、前期开办费、空臵 房物业服务费等 ; 交付后项目 (以 10万平方米普通公寓为例 的基本硬件条件 设臵、 基本的物业服务内容与物业服务标准、 物业服务费标准等进行了规定, 各 分子公司、 区域可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同 要求进行适当调整。目 录第一部分 交付前物业服务 . 3一、前期咨询服务 . 3二、前期介入服务 . 16 第二部分 前期物业服务 . 30一、项目相关硬件配备条件 . 30二、收费标准 . 31三、分项服务内容及标准 . 32四、机构设臵和人员配备 . 42五、物质装备 . 46六、前期物业服务支出测算 . 48第一部分 交付前物业服务交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。1、前期咨询服务阶段:从规划设计评审开始到物业实际交付之日止;2、前期介入服务阶段:从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日 止。一、前期咨询服务该阶段公司主要提供物业管理顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区 (房物业服务等。(一物业管理顾问咨询服务的主要工作内容为:1、从物业管理和物业使用的角度,提出合理化意见和建议:(1审视建筑施工图纸,对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于 日后物业管理的优化建议和意见;(2 审视给排水、电气的施工图纸,就给排水的供水方式、管路设臵,以 及电气管路设臵、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见; (3结合项目的整体定位及档次,参与部分设施(信报箱、标识系统等 、 大型设备(电梯、智能化等的功能和定位,提出有利于日后物业管理的优化建 议和意见;(4 结合项目的实际情况,就物业公建配套用房(物业管理用房、社区用 房等的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等提出有利于日后物业管理的 优化建议和意见;(5审视景观设计方案和施工图纸,对景观总体规划、交通组织、使用功 能、节点处理等方面,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(6根据项目公司要求,通过审视商品房买卖合同和楼书,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(7根据项目实际,为小区围墙定位提供合理的意见和建议;(8对物业公共区域 包括但不限于公共设施、设备及场所(地等 的装 修设计提供合理化意见和建议;(9 对物业管理用房等的布局、 设计以及装修标准提出相应的意见和建议; (10 根据工程施工进度情况, 向项目公司及时提供有关楼宇材质 (铝合金 窗、单元门厅墙、地面、电梯等保护的建议,以减少因施工对材质造成的损伤 而导致项目公司一次性投资成本提高;(11 通过跟进项目不同阶段的现场施工进度, 每两个月一次对现场施工进 行巡视,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(12 应项目公司要求, 参加相关工程联席会议, 并根据会议议题提供有关 物业管理方面的建议,但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公 司,并提供相关资料。(13 应项目公司要求, 派人参加项目有关客户联谊会、 业主质量监督小组 会议、 产品说明会等重要活动, 但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通 知物业公司,并提出相关要求。(14 应项目公司要求, 与项目公司共同对项目生活园区服务体系方案进行 探讨。(二销售案场、样板区(房物业服务内容 :(1 客户管家服务 :为客户提供生活提醒、 物业管理体系咨询、 服务亮点介 绍 、客户信息收集等服务 ;(2吧台服务 :为项目客户 /潜在客户提供茶水、餐点服务 ;(3礼宾服务 :为项目客户 /潜在客户提供引导服务 ;(4保洁服务 :负责销售案场、样板区(房室内外卫生的日常维护。 (三 顾问咨询服务期限:根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限, 一般从项目规划方案设计阶段起至物业实际交付之日止, 服务期限最 长不超过三年(单个项目 ,若超过三年的,相关事宜另行协商。(四根据项目类型及所处地域,物业管理顾问咨询服务的收费标准如下: 1、顾问咨询服务费参照绿城房产通字(2004 193号文件规定的费用标准 收取。若服务内容超过上述范围的,相关事宜另行协商。2、销售案场物业服务、样板区(房物业服务费用由物业服务人员成本支 出、物业公司管理费(按人员成本总支出的 8%计提组成。具体如下:(1人员配臵1销售案场销售案场根据案场的规模大小及房产品的档次提供不同标准的服务配臵。 尊贵级销售案场人员配臵(见下表 : 2样板房样板房根据房产品的档次提供不同标准的服务配臵。 别墅、官邸大宅、排屋人员配臵(见下表 6 3人员配臵补充说明岗位可根据项目实际情况决定是否配备;具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定;如项目规模较大并包含案场及样板房, 或服务人员总数超过 25人, 建议 配备 1名驻场经理;以上服务人员实行单休制,替班人员按照 1:6的比例配备。7(2服务费用1人员费用标准 89 102人员费用补充说明酬金、管理费计提说明及前提条件:项目公司需在销售案场 (样板房 开放前三个月书面告知物业公司, 便于进 行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作(包括招聘、培训等 。 项目公司需在销售案场 (样板房 开放前两个月与物管公司签订相关服务协 议,并按约定开展服务工作。若项目公司销售案场(样板房提前或延后开放, 项目公司应按实承担相关费用。如案场(样板房项目服务期限不满一年,管理费将视情增加。如案场(样板房项目提前结束,需提前两个月书面通知物管公司,并需承 担员工解聘费及产生的其他相关费用。外地项目因往来交通差旅、通讯等产生的额外费用与项目公司另行协商支 付。绩效考核标准为两个月工资, 其中 50%的绩效考核由项目公司对案场服务 进行考核合格后全额支付。法定节假日加班工资根据考勤具实结算:客户管家 276元 /天、样板房管家、吧员、礼宾 166元 /天、礼宾主管、保洁主管 、工程人员 248元 /天、保洁 138元 /天。由项目公司解决人员工作餐;中夜班礼宾请项目公司按照 8元 /天的标准 提供夜餐补贴。物业所需物耗及易耗品按需领用,或实报实销。由项目公司安排外地员工的住宿,配备必要的生活用品(被褥、衣柜及 电器(热水器、空调、电视等 。3服装费用服装费用将根据各个案场项目的实际人员配备情况, 向项目公司结算。 服装 费总额 =服装费用×人数×(1+税 5.7% ;服装费一次性支付,两年分摊(保洁、 工程人员一年分摊 。服装费用根据案场 (样板房 项目实际情况及服务档次分为尊贵及普通两个标准。详细标准如下:尊贵样板房管家、吧员(女 5210元 /人两年 (见下表 普通 3、若该阶段服务内容超出上述范围,涉及的相关事宜由项目公司和物业公 司根据项目的区域、 规模、 性质及开发进度进行协商, 并在服务合同中予以明确。 同时涉及的服务合同参照绿城房产通(2008 200号文件规定执行。二、前期介入服务1、该阶段公司的基本工作内容为:(1成立物业服务中心,确定负责人;(2根据前期介入人员配臵方案及到岗计划,招聘人员并实施培训(物业 管理基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规程、接管验收知识、质量体系知识等 ;(3物业服务中心所有人员的工作服制作(根据不同工种确定 ,在物业 交付前三个月到位;(4制订物业管理方案,内容包括物业接管验收方案、秩序维护方案、车 辆管理及交通组织管理方案、 清洁服务管理方案、 绿化养护方案、 公共设施设备 维修养护方案、财务管理方案、人事管理方案、社区文化活动方案、物业装修管 理方案等;(5编制业主手册,经评审定稿后并印刷;(6协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书;(7办理物业服务费的报批或备案手续;(8完成项目标识统计,提交项目公司,并对标识系统进行现场复核;(9 做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作, 制定物业验收标准及要 求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格;(10对房屋公共部位进行接管验收,对房屋进行细致的检查(土建、水 电等各方面;整理验收初验资料,报项目公司进行整改,将验收资料进行分类 汇总, 对不合格项报项目公司整改, 并重复程序至验收通过; 对房屋公共部位进 行复验,待项目公司整改完毕后,再进行复验,再汇总,如有问题再报项目公司 整改至验收通过;(11接管验收相关技术资料的移交,具体包括:A 、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料;B 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;C 、物业质量保修文件和物业使用说明文件;D 、物业管理所必须的其他资料。(12参与公共设施设备的调试和验收,对配电系统、给排水系统、电梯 系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行接管验收;(13报警中心设备的调试和验收(智能化设备 ,消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试,周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电 子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急 广播及背景声响等智能化系统接管和验收;(14建立设施设备台帐,设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等; (15建立备品备件资料档案,建材、设备等品名、产地、厂家、价格等 资料和实样的收集;(16对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训,掌握各 设备系统的使用方法;(17建立消防器材档案,对各消防栓的具体位臵、配臵数量进行登记; (18根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品、办公家 具等(或由项目公司承担费用,物业公司自行采购 ;(19协