永川房地产分析

目录1、 概况（一）永川房地产概况（二）永川房地产的外部环境分析（三）金科中央花园的项目基本情况二、分析金科中央花园楼盘库存管理（一）房地产库存的定义和房地产种类介绍 （二）库存管理的目的（三）金科中央公园在降低库存过程中的问题及原因分析三、减少库存，增加去化率的具体措施（一）库存管理的措施（ABC类库存管理）（2） 营销策略结论参考文献内容摘要 近年来房地产业发展迅猛，已成为我国国民经济的支柱产业。自2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策，以此控制房价过快增长。由于其过快的发展，增大了房地产的投资风险。 据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘，有分析指出：房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。因而减少库存，增加去化率有重要的意义。【关键词】库存管理 房地产 存房量 Content in this paper Real estate industry developing rapidly in recent years,Has become the pillar industry of national economy in our country.Since 2004, the central government to the integrated use of economic, legal and necessary administrative means, continuous issued a series of macro-control policies on real estate industry. In order to control excessive growth. Because of the rapid development of real estate investment risk is also increased. According to estimates, 2012 developers because of the housing inventory need to pay the cost of capital is about 345 billion yuan, in 2011 real estate the industry profit is 500 billion yuan. If the sales fell again in 2012, the real estate industry as a whole will be close to the edge of the profit and loss balance, analysis points out: the risk of real estate industry lies in accumulating houses high inventories. Thus reduce inventory, increase to rate has an important significance.【 key words 】 Inventory management property Deposit amount of room 永川房地产1、 概况（一）永川房地产概况 1、永川古为梁州属地，至今有1200年的历史。1992年的3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇办事处，631个行政村，市常住人口105.06万人。中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人。本、专科院校10所，中专技术学校8所。医疗机构111家，三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家永川日报渝西经济，电台一家（永川电台）、电视台两家即永川电视台和永川有限电视台。关于永川的存量房进行简单介绍（2） 永川区房地产的外部环境分析（PEST分析）1、政治环境（1）存量房计税价格调整我市将从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。这样可以加大政府房地产的监控力度，有利于减少房地产市场泡沫。分析：可以打击房姐和方哥们，防止房地产的过分炒作。对于永川区而言，个人住宅的出售，会影响到新的商品房的销售数量。但是，由于这样防止房地价格的大幅上升，相对合理的价格会刺激人们的购买。（2）信贷政策永川信贷政策收紧，“按往年来看，一季度应该是银行放贷最宽松的季度，然而今年一季度银行放贷就很严格、放款很慢”，以至于有些楼盘因为上千万银行贷款没有放贷，造成企业现金流问题。资金回收缓慢，所以楼盘只有大力促销回收资金。分析：放贷的收紧，防止了经济的过热，而企业为回收资金，让出了部分利益，在短期内对消费者是有力的。但是如果持续时间过长，投资减少，房地产存量供不应求，势必会导致价格的再次上涨。2、宏观经济政策（1）城市化程度单位：万人，表1：2012年重庆市各区县常住人口及城镇化率 从图可以看出重庆的城镇化率56.98，永川的城镇化率60.32，比重庆平均水平高3.34。可以明显的看出永川的城镇化率处于中等偏上.分析：城镇化率可以体现其消费者市场，永川城镇化率比重庆高了3.34，说明在重庆范围类，在永川消费者市场属于中等偏上。（2）居民可支配收入 2013年永川总体经济形势好于2012年，新兴产业持续发力，经济将继续企回升、平稳健康发展。2013年永川经济下行风险压力仍然较大，产业结构调整任重道远，但也有好的一面。城镇居民人均可支配收入达到22047元，增长12%；农村居民人均纯收入达到10025元，增长15%。分析：永川的人均可支配收入体现了他们的购买力，最近几年，永川人民的可支配收入都呈上升趋势。在永川的市场具有一定的市场潜力。3、社会文化环境 投资商的建筑风格偏好对永川的20个项目建筑风格的统计：表2：永川建筑风格统计建筑风格项目个数统计（个）现代中式6地中海1西班牙风格1意大利托斯卡纳7现代简约3新古典主义3备注：君临棠城的兴龙湖板块，高层：现代中式，洋房：托斯卡纳分析：从统计图可以看出，目前市面上主要的建筑风格是意大利托斯卡纳和现代中式。4、技术自然环境（1）1小时经济圈“1小时经济圈”由23个区县组成。“1小时经济圈”幅员面积3万平方公里，目前常住人口1600万人，接近全市的60%，其中城镇人口接近1000万，城镇化率接近60%。据预测，通过加强基础设施建设、鼓励农民进城等一系列举措，1015年后，“1小时经济圈”的地区GDP将超过全市的80%，集聚的城镇人口超过2000万人，城镇化率达75%。于此，永川的发展必将迎来一个快速发展和全面升级的时代，而这将仅仅是永川发展的一个起点，未来迎接永川的将是更加辉煌的明天！（2）永川自身的城市文化 重庆直辖之后，永川借区位成渝走廊优势和独特自然优势，把永川打造成为重庆西部中心城市和职业教育基地。而且永川投资兴建公共租赁房打造宜居都市实现幸福城市；大力发展职业教育， 实现城市差异化发展，成就渝西教育高地的宏伟目标，通过加快三湖建设全力开启“三湖时代”，创建精美城市。（三）金科中央花园项目基本情况（信息来源：永川房交网）1、楼盘基本情况(1) 总楼盘基本情况物业类型：住宅、别墅、商住在售户型：1F-E户型5室2厅2卫、2F-F户型4室2厅2卫、3F-F户型3室2厅2卫、4F-E户型4室2厅2卫、8F-F户型3室2厅2卫、9F-E2室2厅1卫、9F-F户型3室2厅1卫、C户型1室2厅1卫、B户型1室2厅1卫、蚂蚁SOHO1室1厅1卫、37栋9户型3室2厅2卫、37栋7户型3室2厅1卫、37栋2户型2室2厅1卫、39栋高层三3室2厅2卫、37栋1户型2室2厅1卫、5/6/7F-F户3室2厅2卫、D户型2室2厅1卫总共14种户型。开盘时间：2010-09-01交房时间：2013-10-20产权年限：50年投资商：金科地产容积率：2.5绿化率：35%规划用户：3800户占地面积：200000建筑面积;500000工程进度：在建中，竣工时间：2013-10-20(2) 现售楼盘基本情况楼盘位置：重庆永川区兴龙大道777号停车位：2000多个占地面积：600 亩物业费：高层1.5元/·月；花园洋房1.7元/·月物业类型：高层、洋房开发商：重庆市金科上尊置业有限公司建筑类别:住宅物业公司：金科物业管理有限公司容积率：2.5销售公司：自销装修状况：清水房所属板块：兴龙湖CBD 绿化率：35%主力户型：高层/洋房：42-150两室三厅总建筑面积：1000000平方米建筑规划：花园洋房+14栋高层交通状况：102、109、302直达；106工程进度：1-15#洋房现房开盘时间：2013.4.11（44#）8月区内设施：娱乐中心、高尔夫球场、游泳池、网球场、篮球场等。入住时间：2013年10月44号楼售楼地址：重庆永川区兴龙大道777号2、永川CBA：CBD,是英文Central Business District的简称，又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。永川CBD指的就是兴龙湖中央商务区，地处永川新城，东距重庆市主城区约58公里，西离成都市约276公里，位于兴龙湖公园片区，该片区规划面积12.1平方公里，是城市拓展的重要地区，是东部新城区的重要组成部分，是永川新区的核心地带，自身及周边地区承载了众多城市职能，建成后将增强永川作为区域性中心城市的经济集聚和辐射能力。 周边环境优美，基础配套完善。神女湖、兴龙湖、中央公园、棠城公园、体育公园、人民广场等公园广场环绕;重庆文理学院、枫叶国际学校、红河小学、永中新校区、城市职业学院等学校星落棋布；青少年活动中心、体育中心、人民医院、妇幼保健院、疾病预防控制中心等配套设施完善。产业大厦、500强企业办公中心正在建设，永川供电局、国家电力公司、地质勘探局、泽永水务集团等58个各级职能部门和企业将陆续入驻，为兴龙湖中央商务区投资者提供完善、周到、迅捷的政务服务。永川CBD所在区域，楼盘品质高，影响力大，包括有恒大·翡翠华庭、金科、阳光尚城、城市铭人、兴龙湖一号等10余个项目。3、现售楼盘销售情况楼盘销售情况表楼座 销控表楼号可售未售均价更新时间37#2886256002014.4.2338#28810256002014.4.2339#28810456002014.4.234、2013-2014年存放量：5、去化率及销售措施：2、 分析金科中央花园楼盘库存管理（一）房地产