【成都】保利大丰项目定位报告(终稿).解读

,保利大丰项目定位报告,嘉联地产事业三部 2010-4-20,2,城北人，未来生活在哪里,北乱：只有商贸，没有商业。只有市场，没有商场。 城北，被成都生活抛弃。,3,第一篇,城市·演变,4,国际城南&财富城北,城市格局演变1：城市双核舞动,5,城北商贸大腾挪，城市向北进。,6,中国中西部商贸物流中心平台，财富城北,物联港,7,文明之脊，城市轴线,城市格局演变2：城市中轴呈现,8,地铁一号线北延线，拉通南北中轴。 城市中轴贯通，南北没有距离。,地块位置,地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站； 从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计2013-2015年投入使用； 据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路到大丰，设大天路和大丰绕城站,9,宜居城北,城市格局演变3：人居在转变,10,上风上水首推城北，宜居城北。,中国最大城区湿地古柏湿地公园； 市区最大公园2000余亩凤凰山公园； 城区最大湖泊水域面积过千亩，绿化面积3000亩北湖； 成都最大植物园774植物园； 3000亩熊猫基地； 2012亩沙河公园； 800亩生态北湖公园； 260亩动物园； 18万平方米毗河-泥巴沱风景区 15万平米北郊城市森林公园；,主导风向“北风”，城北为城市风口； 沙河由北而南下，供给城都市70%饮用水源；,11,自然生态 资源丰富,交通环境 日益改善,北部新城 发展启动,北部新城做为成都北部副中心的城市定位 两轴三片多组团的城市规划 品牌开发商的陆续入驻 国际商贸城以启动 物流园区已正式运营,北部新城 人居环境正在改善 产业正在集聚,约130000 的毗河风景带； 约46500 的升庵桂湖； 800多亩北湖公园； 约180000泥巴沱风景区； 近700亩成都市植物园； 占地约200公顷的成都熊猫基地；,未来公交、地铁、快铁无缝对接。 北新干线的开通、蜀龙大道四期连接三环，将向二环延伸；川陕路改造，3条主交通主动脉对城北交通的起着极大的改观。,12,一个企业，造就一座城,1938- 日本丰田汽车制作基地和总部落户日本中部爱知县的一处小镇举母市(Koromo City)。 1959- 随着丰田汽车的发展，该区域也得到了迅猛发展，举母市更名为丰田市(Toyota City)。 今日-丰田城约30平方公里，人口约38万，成为世界著名的汽车城。,深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城,丰田，20年成就丰田市。,1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。 2003年- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 2008年- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军。 2009年- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%，并新增企业521户，华为居功甚伟 。 2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；,13,城北， 必将依托商贸城，物流园、物联港··· 3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起。,14,板块·生长,第二篇,15,历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。 2011，侧目城北，资金流向洼地。,3年前，420老厂房拆迁，如今华润二十四城，均价10380元/平方米，与城西同环域楼价持平； 3年前，建设路拍地疯狂，龙湖豪掷880万/亩抢地，如今铜雀台均价16000元/平方米； 只三年，城市价值驱动地产价值，“东穷”转身“中产城东”； 三年后，大城北可以想象··,16,北2.5环，商业中心在形成,17,万达城市综合体,绿地·世纪城,占地面积：200亩 建筑面积：60万（商业10万） 定位：服务业为核心的地标性城市综合体 物业：公园式卖场、商业休闲街、住宅； 商业业态：高端家具和建材的商业集群（红星·美凯龙入驻）,占地面积：203亩 建筑面积：120万 定位：城市CBD，中国西部地区最大的城市综合体； 物业：商业、写字楼、SOHO、住宅 商业业态：购物商场、大型百货、超市、特色餐饮等,四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都,18,龙湖·北城天街,瑞安中华汇,占地面积：276亩 建筑面积： 70万（商业30万） 定位：高端精品城市综合体 物业：商业、写字楼、SOHO、住宅、精装格调公寓； 主力店招商：辛巴克、哈根达斯等 商业业态：百货精品，时尚A货,占地面积：80亩 建筑面积： 48万(地上约30万)，住宅20万,写字楼7万,商业5万 定位：城北地标性建筑群 物业：商业广场、写字楼、住宅 商业业态：休闲商业（酒吧、餐饮及百货）,四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都,19,定义城北商业,万达，购物百货，让城北繁华起来； 龙湖，时尚精品，让城北洋起来； 瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来； 绿地，家具建材，让城北品质起来；,20,北3.5环，人居板块待生长,21,规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨 使用时间:预计2010年,规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨 使用时间:预计2010年,规模:占地2400亩 年处理量:年均2100万吨 使用时间;一期于2009年已投入使用,规模:占地2090亩 总建面：245万平方米 使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用,北 新 干 线,西联钢铁物流港,规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨 开工时间;2009年6月开工,5公里,10公里,22公里,26.5公里,区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。 区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，,商贸北迁，财富中心北移，庞大的资富人群北进是历史性趋势，未来3年内，近50万人口在北三环绕城区内工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。,22,定义北3.5环 城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方,绕城,中国西部商贸中心,3。5环,高尚居住中心,一环,城市中心,中心,2.5环,商业商务中心,23,北部新城， 城市的主体需求在呼唤人居代言。,24,北城天街，太过小气，承载不了城市的使命,25,保利·公园198，够大气，城郊第一居所，偏离城市，偏离主群体的城市生活工作轴线生活,26,纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。,27,宜居城北，保利造,保利大丰项目承接城市使命，领袖时代。,28,保利·催生,第三篇,29,客户定位,项目定位,定义项目价值与城市意义,产品定位, 定位,30,城市中轴·百万级大盘,地块经济指标： 规模：800亩 容积率：整体 3.0 总建面：144万 商业16万平（集中商业6万平）,四至 地块东邻北新干道，非常便捷； 南邻宝成地铁，隔河，近凤凰山故园；景观佳； 地块内十分平整，利于建筑布局,31,12公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿灯，没有单向道，不用单循环；,3公里，三环,6.5公里，二环,7.5公里，一环,9公里，府南河,12公里，美美力诚、奢侈品中心，天府广场,32,掌控时间 掌控生活 我与城市没有距离,10分钟城市生活圈； 暂时的郊区，未来的城市中心； 进享一城繁华，退拥一方清宁；,33,本项目,新繁,斑竹园,青龙场,天回镇,大丰镇,九里堤,五块石,毗河板块,新城区,石板滩,项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为 城市级综合性大盘，区隔新城各板块竞争,34,定义价值：城市中轴·北进的门户·绝对品牌号召·百万级第一大盘； 自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；,优势条件：,双资源,山体景观资源及商贸经济带来的人、资金流支撑；,交通便利,10分钟直通一环；临地铁线；快速进入环域交通体系,地块规模大,净用地总面积800亩，144万平米建筑面积；,劣势条件：,北临铁路、故园,铁路、故园的不良风水心理；,周边配套缺乏,当前成熟度差，周边荒无，配套缺乏；,机遇条件：,城市发展需要,对生活性居住大盘领袖的迫切需求；,品牌,强大的品牌认知与跟随,地段,市中心至商贸财富中心的门户地段，离尘纯居生活；,可提升条件：,内部配套,打造区域性商业、生活、休闲配套实现完美人居；,片区商业成长,中海商业支持、2.5环商业成长对全区的价值提升；,35,项目之于城北,如同中华园、银都花园催生了桐梓林；,如同置信逸都催生了双楠；,银都花园、中华园高尚、置信逸都，都曾承载着使命而问世，一个成都著名的城南富人区也逐步形成。 它们蜚声市场，在楼市长卷中，他们是楼市的坐标，标注着楼市所能达到的维度与边界。,36,城市使命是保利与项目区别于其他盘的重要区隔。 如果说其他盘是众星闪耀，让城市洋起来，那保利大丰项目就是城北房地产变革的定海神针。,让城市崛起、重生； 北部新城缔造者；,项目承载的使命性,37,以保利的名义，具化北3.5环人居板块,大天路高端住区板块,大天路，保利赋予城市崛起的爆破点； 大天路，城北的人居标签；,38,客户定位,项目定位,定义项目价值与城市意义,产品定位, 定位,39,保利城北项目内部定位形成有机复合,客户级别+置业需求错位,顶级豪客,伪豪客,富裕阶层,金领阶层,白领阶层,保利·拉斐 城郊顶级豪宅,保利·198 城郊商务休闲大盘,保利·大丰 城市生活纯居大盘 第一居所,40,项目定位,城北门户中轴·144万平米·综合·高尚住区,百万级生活大盘的市场领袖引领生活、引领环境、引领产品。,41,轴线上的成都生活,生活主张：,地铁贯通天府广场、春熙路、会展中心、海洋公园······ 财富城北与国际城南，30分钟互通有无； 引领北部新城50万人潮；,42,北部新城，保利造,企业口号：,项目口号：,主角登场，全场沸腾,超越一城梦想,宜居城北，全域成都,43,营销推广延展,生活的理想从未改变 北部新城保利造,生活在此，理想靠岸 北部新城保利造,超越一城梦想 北部新城保利造,44,客户定位,项目定位,定义项目价值与城市意义,产品定位, 定位,45,经济型,中产、经济型,中产、经济型,富裕、中产型,富裕、中产型,经济型,区域高层洋房客群表现：主城区商贸、工业园客群约5成，企事业单位公务员约3成，二线城市与省外客2成。区域别墅客群表现：广泛覆盖城北，个体私营主、政企高管、园区高管是主流，其他区的投资客渐增。,46,主流客群群购买动机：标榜品牌，看重社区品质与升值空间。追捧保利与万科品牌，更信赖保利的产品质量。,47,城北商贸客户特征资富阶层,小商品市场中80%以上为个体户，经营规模小，老板仍处于“商贩”性质。 机电类、药品类、建材类专业市场40%为大型代理经销商，老板上升到企业主。 大部分个体户以初中、高中文化程度为主，代理经销商老板大多较高学历和文化修养，他们中一些是生产厂家的销售经理。 年龄一般在30-45岁左右，家庭类型以两口、三口之家为主。 个体户一般就近居住，城北、二-三环路之间是成都主要的居住区域，代理经销商区域属性相对较弱，他们一般选择市区或城西居住。 外地经营商占到了大多数。 消费习惯来看，个体户，对于居住环境要求不高，且对与住所要求较为实在，够住即可。大型的代理经销商老板有较高生活质量需求，并有圈层，容易产生攀比心理，具有高端消费习惯。 置业考虑因素依次是：（工作方便）地段、交通；（性价比）价格；（精神需求）品质、品牌、名气、可炫耀感等、配套,48,核心客户群,北迁商贸、各大专业市场、物流人群,重要客户群,城北企事业单位、公务员及教育人群 保利老业主及周边镇原住民、私企主 城北工业园中层及以上人群,边缘客户群,城东、西、南改善型居住及投资人群 城北不断被动郊区化人群 新都有其周边想城市化的居民 成德绵产业人群、原居民； 省内二级城市及省外客户,核心,重要,边缘,49,客户定位,项目定位,定义项目价值与城市意义,产品定位, 定位,50,产品线定位,