物业专项维修资金管理办法

安徽省物业专项维修资金管理办法第一章  总则第一条  为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条  本办法适用于本省行政区域内物业专项维修资金的交纳、使用、管理和监督。本办法所称物业专项维修资金，是指业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。第三条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交纳物业专项维修资金。业主交纳的物业专项维修资金属业主所有。第四条  物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第五条  省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业专项维修资金的监督管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金管理工作，其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金管理工作。县级以上地方人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。第二章  交纳第六条  首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交纳：（一）未配备电梯的，按照1%的比例交纳；（二）配备电梯的，按照2%的比例交纳；物业管理区域内建设单位自用或者出租的住宅物业以及与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房售房价款1%的比例交纳；配备电梯的，按照2%的比例交纳。与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按照1%的比例交纳。第七条  首次物业专项维修资金，业主应当在办理物业权属登记时交纳。物业管理区域内建设单位自用或者出租的物业，其首次物业专项维修资金，建设单位应当在办理物业权属登记时交纳。第八条  首次物业专项维修资金由市、县人民政府房地产行政主管部门或者其所属的物业专项维修资金管理机构收取。物业专项维修资金收取单位收取物业专项维修资金，应当向交纳人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。第九条  一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交纳的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主或者其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。第十条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将所得收益的70%纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。前款规定的物业管理企业代办费用，由业主委员会和物业管理企业在物业服务合同中约定。第三章 管理第十一条  市、县人民政府房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立物业专项维修资金管理专户。业主交纳的物业专项维修资金，由市、县人民政府房地产行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢设置明细账目。物业专项维修资金应当自存入专户之日起结息到户，记账到户。第十二条  业主大会成立后，业主委员会应当到物业专项维修资金收取单位查询所在物业管理区域内交纳物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。业主未交纳物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳。第十三条  物业专项维修资金账户的账目管理，由业主委员会负责，业主委员会可以委托物业管理企业负责具体管理。第十四条  物业专项维修资金在保证正常使用的前提下，可以按照国家规定购买一级市场国债。物业专项维修资金的增值部分，除扣除财政部门核定的管理费用外，应当转入物业专项维修资金滚存使用。禁止将物业专项维修资金本金和增值挪作他用。第十五条  业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金；物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。物业因拆迁或者其他原因灭失的，物业专项维修资金管理机构应当将业主交纳的物业专项维修资金账面余额返还业主。第四章 使用第十六条  物业专项维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。第十七条  物业专项维修资金的使用范围包括：（一）物业共用部位维修工程：1、整幢楼主体结构部位（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）因损坏影响安全，需要拆换、加固的；2、整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重新进行防水或者保温层施工的；3、整幢楼外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的；4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要整体修缮的；5、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程：1、物业管理区域内路面破损30%以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的；2、整幢楼或者单元排水管道老化、损坏，需要更新、改造的；3、智能化系统、消防控制系统需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的；5、二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新、改造的；6、物业管理区域内的围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的；7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。第十八条  下列物业维修和更新、改造费用，不得从物业专项维修资金中列支：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交纳的物业服务费中支出；（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由责任人承担维修、更新费用。第十九条  使用物业专项维修资金应当遵循下列程序：（一）实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施；（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施；（三）未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。物业专项维修资金使用计划，应当在物业管理区域内公示5日后，方可由业主大会或者业主进行表决。第二十条  发生危及物业安全的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业或者居民委员会提出物业专项维修资金使用方案，经所在地市、县人民政府房地产行政主管部门审核后，预先从物业专项维修资金中拨付，再按照本办法第十九条规定的程序从物业专项维修资金中列支。第二十一条  物业专项维修资金按照下列规定列支：（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照物业建筑面积比例承担，并从业主交纳的物业专项维修资金中列支。（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照物业建筑面积比例承担，并从业主交纳的物业专项维修资金中列支。第二十二条  使用物业专项维修资金，应当向物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门提供下列材料：（一）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目；（二）物业专项维修资金使用计划；（三）业主大会或者相关业主出具的书面确认证明；（四）物业专项维修资金列支范围的业主名册；（五）业主委员会、物业管理企业或者居民委员会出具的相关证明材料。市、县人民政府房地产行政主管部门应当在接到前款材料2日内进行核实，符合物业专项维修资金使用规定的，应当通知物业专项维修资金管理专户银行拨付物业专项维修资金。    第二十三条  使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，应当依法组织工程竣工验收，经工程验收合格后方可交付使用。    第五章  监督第二十四条  市、县人民政府房地产行政主管部门应当建立物业专项维修资金记录和查询系统，记载物业专项维修资金交纳、存储、使用等情况，向业主提供免费查询服务。第二十五条  业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金收取、使用和管理等情况，接受业主的监督。第二十六条  市、县人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业专项维修资金使用的监督。市、县人民政府房地产行政主管部门及其物业专项维修资金管理机构应当接受县级以上地方人民政府财政、审计行政主管部门对物业专项维修资金的监督和审计。第二十七条  物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当符合国务院财政行政主管部门的规定。县级以上地方人民政府财政行政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第二十八条  物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省人民政府财政、建设行政主管部门的规定，并接受其监督。                   第六章  法律责任第二十九条  违反本办法规定，业主未交纳物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。第三十条  违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。    第三十一条  违反本办法规定，使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。第三十二条  县级以上地方人民政府及其房地产行政主管部门、物业专项维修资金管理机构违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自减免业主交纳的物业专项维修资金的；（二）不依照规定收取、管理物业专项维修资金的；（三）擅自挪用物业专项维修资金的；（四）不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的；（五）有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。 第七章  附则第三十三条  公有住房出售后物业专项维修资金的交纳、使用和管理办法，由省人民政府另行制定。第三十四条  本办法施行前，没有交纳物业专项维修资金的，应当按照原有规定补交，具体办法由市、县人民政府规定。第三十五条  住宅小区外非住宅物业的物业专项维修资金交纳、使用和管理，参照本办法执行。第三十六条  本办法所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入物业销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天