商丘市调报告20128

商丘房地产市场分析,No1：单项目销售量分析：建业以其品牌知名度、完善配套、高品质产品赢得了购房者的青睐，品牌开发商开发的项目受到客户的认可和追捧,No2：企业集聚度分析：销售额前10名的企业销售18亿元，占总销售额的40%，企业的聚集度不断提高,道北板块：京九线北，老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场，商品房项目较少，受郑徐高铁三站合一老城改造升级影响，是未来几年的重点改造区域。 老城区板块：中心城区，人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态，成熟区域，商品房项目较少，以小户型公寓和商业为主。 神火大道板块：住宅集中开发区域，城市面貌较好，品质、价格市场领先。 经济开发区：中州路以东区域，轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足。品质价格仅次于神火大道板块 城西板块：受梁园区政府机关搬迁影响，周边开发力度加大，不乏高品质项目。,No3：楼市分布：商丘在售项目较多，主要集中在道南神火大道、经开区、城西三大板块，老城区和道北项目较少,No4：神火大道板块项目集中，品质素质最高，价格领先，主要吸引商丘市的金字塔顶端客户,联盟新城,上海城市花园,汇豪天下,水木清华,富饶新城国际,帝和水上乐园,巴比伦蓝钻,弘景丽都,未来英伦印象,东方兰亭苑,神火大道版块,神火大道板块 是依托城市扩张而产生的高端投资型住区板块； 代表项目：建业联盟新城、巴比伦蓝钻、汇豪天下、梧桐道等，价格区间在4200-6000元/； 该板块项目集中，产品素质较高，价格市场领先，主要吸引商丘市的金字塔顶端客户。,梧桐道,在售楼盘分析,巴比伦蓝钻,在售楼盘分析,帝和水上公园,在售楼盘分析,帝和水上公园,在售楼盘分析,未来英伦印象,未来英伦印象,一期一批,二 期,在售楼盘分析,户型,代表户型,代表户型,代表户型,88,89,88,88,89,88,在售楼盘分析,在售楼盘分析,富饶新城国际,富饶新城国际,在售楼盘分析,在售楼盘分析,宏景丽都,一 期,二 期,项目开发上，工程两期开发，销售三批 次入市； 一期一批推出2#、6#、11#楼，共 3栋，1.8万； 目前主力面积为130-140三房 一期共500套，二期剩余30套 日均来访量10来组 一期3600、二期3800,推售情况,户型,三房代表户型,三房代表户型,三房代表户型,在售楼盘分析,在售楼盘分析,建业联盟新城,四期,建业联盟新城,在售楼盘分析,复式,三室两厅两卫,建业联盟新城,在售楼盘分析,汇豪天下,在售楼盘分析,汇豪天下,在售楼盘分析,产品包括4层叠院别墅、8层电梯花园洋房、小高层 ； 户型88-154现房准现房发售。 目前均价5700元/。,户型,两房代表户型,三房代表户型,四房代表户型,在售楼盘分析,98,143-161,160,主打卖点,应用技术,外遮阳系统,新风置换系统,地源头热泵 天棚辐射系统,中水回收系统,科技豪宅 恒温、恒湿、恒氧,十大科技系统 恒温系统 恒湿系统 恒氧系统 外遮阳系统 外节能窗系统 隔音除噪系统 24小时热水系统 同层排水系统 外墙保温系统 中水回收系统,在售楼盘分析,梧桐道,在售楼盘分析,户型,上东一品,建业桂园,天明第一城,博远名苑,普罗旺斯,康桥水岸,祥和馨苑,弘盛王朝,融合新城,东方现代城,No5：经开区板块：项目集中，价格和品质仅次于神火大道板块，主要客户群为周边企事业单位员工等工薪阶层以及外地客户,经开区板块 依托经济技术开发区产业发展而建立起来的中高端居住区； 代表项目：普罗旺斯、融和新城、紫金华庭、怡佳百合、东方现代城、康桥水岸等，价格区间在3300-4200元/； 该板块项目集中，注重产品品质，性价比较高，主要吸引商丘市的金字塔中端客户。,爱丁堡,经开区板块,紫金华庭,怡佳百合,博远名苑,商都雅居,康桥水岸,在售楼盘分析,6,5,7,8,1,2,户型,87-91,125-136,115-116,小高层两房代表户型,小高层三房代表户型,小高层两房代表户型,普罗旺斯,在售楼盘分析,主力户型,怡佳百合,在售楼盘分析,怡佳百合,在售楼盘分析,东方现代城,在售楼盘分析,宏盛王朝,在售楼盘分析,宏盛王朝,在售楼盘分析,融合新城,百乐居国际社区,天骄华府,景苑,金色福园,东华锦城,城西版块,No6：城西板块：项目集中在梁园区新政府周围，不乏高素质项目，主要客户群为周边企事业单位员工等工薪阶层以及外地客户,城西板块 依托梁园区新政府办公区附近的中高端住宅区； 代表项目：天骄华府、金色福园、东华锦城、圣地亚哥、景苑、罗马花园等，价格区间在3100-3900元/； 该板块项目主要分布在梁园区新政府附近，个别项目产品素质较高，主要为周边客户。,圣地亚哥,锦绣花园2期,金鼎世家,盛世华庭,罗马花园,在售楼盘分析,规划总占地200亩，总建筑面积26万方，规划67栋楼、2000多户。80-90:16.5万方,共计320套，占总面积76.8 。90-120共4万,共计42套，占总面积18.6。其他配套1万方，占总面积4.6。 项目开发上，工程四期开发，销售多批次入市；一期B区于2012年5月28日开盘销售。,罗马花园,在售楼盘分析,金色福园,在售楼盘分析,圣地亚哥,在售楼盘分析,圣地亚哥,在售楼盘分析,天骄华府,在售楼盘分析,东华锦城,在售楼盘分析,白云公馆,道北版块,老城区板块,No7：老城区及道北板块：一度成为房地产开发被遗忘的角落，但随着旧城改造的进行，该区域将成为开发的重点和主流竞争区域,豫立首府,老城区及道北板块 曾经是被遗忘的区域，近期受受郑徐高铁三站合一、老城改造升级影响，该区域将成为商丘市的重点改造区域。 代表项目：豫立首府、白云公馆等，价格区间在3500-3800元/； 该板块近几年投放量很少，但居住人口较多，改善型需求强烈，对项目比较利好。,银河龙祥圣府,豫立首府,在售楼盘分析,白云公馆,在售楼盘分析,银河龙祥圣府,在售楼盘分析,凯旋名都,在售楼盘分析,No8：从未来竞争角度分析：商丘城中村改造力度非常大，将有大量的品牌开发商进驻商丘，未来市场竞争激烈,商丘城中村改造计划： 哈森路以西、褔明路以东、八一路以北、原线材厂家属区以南占地119亩； 李蛮庄、耿屯城中村改造项目占地135亩； 三里村、罗庄村城中村改造项目占地211.5亩； 杨庄城中村改造项目占地491亩； 大陈庄城中村改造项目占地96.62亩； 李汉庄城中村改造项目占地157.8亩； 孟庄村城中村改造项目占地99.8亩； 王保庄、小郭庄自然村城中村改造项目占地155.7亩； 张吉庄城中村改造项目占地183.8亩； ,10余个城中村改造项目释放土地近2000余亩，容积率按3.5计算，可建商品房近500万，可见， 商丘房地产市场已进入大盘时代，“旧城改造项目”将成为未来房地产发展的主流和竞争主战场。,市场小结：经济发展良好，企业集聚度提升，市场竞争加剧,1、经济快速发展，城市环境大幅提升。 2、整体市场趋于理性，2011年商丘市商品房销售情况良好。 3、品牌开发商开发的项目受到客户的认可和追捧，企业的聚集度不断提高。 4、楼市分布：商丘在售项目较多，主要集中在道南神火大道、经开区、城西三大板块，老城区和道北项目较少。,神火大道板块项目集中，品质素质最高，价格领先，主要吸引商丘市的金字塔顶端客户。 经开区板块项目集中，价格和品质仅次于神火大道板块，主要客户群为周边企事业单位员工等工薪阶层以及外地客户。 城西板块项目集中在梁园区新政府周围，不乏高素质项目，主要客户群为周边企事业单位员工等工薪阶层以及外地客户。 老城区及道北板块一度成为房地产开发被遗忘的角落，但随着旧城改造的进行，该区域将成为开发的重点和主流竞争区域。,